Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены. [c.264]
Поправка на условия продажи + 5% + 5145 [c.270]
Поправка на условия продажи может комбинироваться с другими поправками в зависимости от того, как она рассчитана из рыночных данных. [c.271]
Поправка на условия продажи - 0 0 0 0 0 [c.278]
Поправка на условия платежа производится прежде всего, когда сравниваются цены при условии наличного платежа и при предоставлении кредита. В случаях, когда в планируемой сделке предполагается продажа товара за наличные, цены конкурентов, предусматривающие продажу товаров в кредит, уменьшаются и наоборот, когда предполагается продажа товара в кредит, цены конкурентов с наличными платежами увеличиваются. Размер поправки зависит от условий предоставленного кредита, таких как срок его погашения, доля кредитуемой части в общей сумме контракта, взимание процентной ставки, некоторые другие характеристики. Кроме этого, поправка может учитывать такие факторы, как более выгодная форма расчетов, вид валюты, наличие валютных оговорок и др. [c.291]
Для имущественных прав не требуется делать поправок, поскольку на все объекты распространяется безусловное право собственности. Поправку на условия финансирования можно в некоторых случаях определить путем сравнения цены продажи сопоставимых объектов, имеющих льготные условия кредитования, с объектами, имеющими рыночные условия кредитования. Опросив покупателей и продавцов сопоставимых объектов, оценщик рассчитал влияние льготного кредитования на каждую цену продажи посредством дисконтирования льготы покупателя к текущей стоимости. Поправка на условия кредитования основывалась на фактической цене, которую продавец получил бы, чтобы компенсировать сумму, заплаченную им в пользу кредитора. Оценщик сделал вывод, что поправка на льготное кредитование объектов А и В составляет 5000 долларов. [c.279]
Объекты А и С различаются только по условиям кредитования и рыночным условиям на момент продажи. После внесения поправки на условия кредитования для объекта А рассчитывается поправка на рыночные условия (дата продажи) следующим образом [c.279]
Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные сроки. Первый — 8 месяцев назад, второй 6 месяцев назад, третий — 4 месяца назад. Рост цен составляет 2% в месяц по простому проценту. Вводятся поправки на время продажи по первому — плюс 16%, по второму — плюс 12%, по третьему — плюс 8%. [c.448]
Поправка на местоположение объекта недвижимости чаще всего бывает процентной. Наиболее просто такая поправка может быть определена методом парных продаж. Однако это возможно только в том случае, если имеются данные о продажах объектов-аналогов, различающихся только одним параметром - местоположением. Подобрать такие пары в реальных условиях чрезвычайно трудно. [c.78]
Как основа для планирования в чистом виде эти данные неприменимы сначала нужно провести нормализацию — внести в показатели продаж поправки на события, из ряда вон выходящие, как-то неблагоприятные погодные условия, забастовки, перебои поставок, дорожные работы, реклама. [c.195]
Поправка на особые условия продаж. [c.34]
Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках. В таблице 8.1 приведен пример последовательности поправок. Поправки могут иметь другую последовательность, если на это указывает анализ рынка. В таблице процентные значения применяют в отношении цены сопоставимого объекта, чтобы учесть, насколько он превосходит или уступает относительно передаваемых имущественных прав, условий финансирования, условий продажи, конъюнктуры рынка, местоположения, экономических характеристик, вида использования и прочих компонентов. [c.270]
Поправки на переданные имущественные права, условия финансирования, условия продажи и рыночные условия часто выражают в процентных значениях. Однако, после того как процентное значение получено на основе рыночных данных, рассчитывают денежный показатель для каждого элемента сравнения. Например, если изменение рыночных условий от даты сопоставимой продажи до даты оценки составляет 5% в год, то в отношении сопоставимого объекта используется денежная поправка, соответствующая 5%. [c.271]
Первая поправка, применяемая к цене сделки, относится к переданным имущественным правам. Эта поправка учитывает различия в юридическом статусе оцениваемого и сравниваемого объектов собственности. Вторая поправка корректирует цену сопоставимого объекта, чтобы он соответствовал условиям финансирования. Третья поправка применяется в отношении условий продажи и отражает разницу между фактической ценой продажи сопоставимого объекта и его вероятной ценой продажи, если бы он был продан типичным образом. Если условия финансирования или условия продажи сопоставимого объекта были бы аналогичны типичным условиям на рынке оцениваемого объекта, то в таблице были бы показаны нулевые значения поправок. На данном этапе (см. табл. 8.1) скорректированная цена составляет 108 045, что отражает сумму, за которую сопоставимый объект был продан при обычных условиях финансирования и продажи. Данная величина приблизительно равняется [c.271]
Следующую поправку делают на рыночные условия. Она отражает изменение оплачиваемых цен в связи с изменением рыночной конъюнктуры и покупательной способности денег с течением времени. Данная поправка применяется после поправок на переданные имущественные права, условия финансирования и условия продажи. Поправка будет искажена, если ее применить непосредственно к фактической цене сделки, на которую влияли нерыночные соображения в виде нетипичного финансирования. После внесения поправки на рыночные условия скорректированная цена равняется 113 447, что является потенциальной ценой продажи сопоставимого объекта на дату оценки в условиях открытого рынка, если характеристики продажи были бы теми же, что и у оцениваемого объекта. Скорректированная цена составляет около 113,4% от цены сделки. [c.272]
Конечно, есть принципиальные различия. Так, в административной экономике просто по определению не существовала проблема формирования бюджета продаж план по закупкам формировался на основе не стоимостных ограничений, а существующего дефицита и спущенных из министерства или главка фондов и т.д. В производственном же планировании очень много общего для предприятий, действующих в условиях рыночной и командно-административной систем. Поэтому не стоит пугаться нового слова бюджетирование и воспринимать предложенный материал в качестве этакой заграничной модной штучки . На самом деле, бюджетирование — это, с необходимыми в условиях рынка поправками, то же планирование на уровне предприятия, от которого часть отечественных компаний, к сожалению, скоропалительно отказалась в условиях кризиса и дикого капитализма 90-х годов. [c.534]
Добивались его по-разному. Для первых лет наиболее характерными были самые обычные приемы перераспределения собственности, связанные со сделками (квазисделками) на первичном и вторичном рынке — конечно, с поправкой на специфику переходной экономики и особую роль государства. Хотя и позднее не наблюдалось заметного прогресса в области защиты прав акционеров, но именно в период 1993—1995 гг. нарушения корпоративного законодательства как следствие борьбы за контроль приобрели наиболее дикие формы (размывание долей чужих акционеров, манипулирование реестрами акционеров, самовыкуп акций многими АО через подставные фирмы и др.). Стоит пояснить, что означают перечисленные в скобках термины. Представьте себе, что внешний для предприятия, преобразованного в АО, инвестор купил 25% выпущенных акций. Он рад такой пакет является блокирующим, без согласия его владельца принципиальные решения приниматься не могут. Но вот АО, для того чтобы привлечь инвестиции, выпускает в продажу дополнительные акции. И оказывается, что наш собственник владеет намного меньшей долей акций, он полностью зависит от решений, принимаемых совсем чужими ему людьми. Опять-таки спросите себя, читатель а вы на таких условиях станете вкладывать деньги в развитие предприятия Это и называется размыванием долей собственности , операцией столь же законной, сколько и грабительской. [c.171]
Поправки в квоты вносятся, еспи происходящие изменения условий продаж не зависят от продавца (кроме изменений покупательского поведения, рыночной ситуации, конкурентной обстановки, положения компании на рынке и политики компании) , [c.163]