Следует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке. Знание такой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости. [c.251]
Самым крупным вычетом из совокупного дохода являлся вычет расходов на приобретение или строительство объектов недвижимости. Кстати сказать, первоначально никаких ограничений по размеру данного вычета не устанавливалось. Они вводились отдельными законами в 1994, 1997 и 1999 гг. [c.142]
Одним из крупнейших вычетов из совокупного дохода являлся вычет расходов на приобретение или строительство объектов недвижимости. Первоначально совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, уменьшался на суммы, направленные в течение отчетного календарного года, но не более чем в течение трех лет, физическими лицами, являющимися застройщика- ми либо покупателями, из личных доходов по их письменным заявлениям, представляемым указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства, на новое строительство или приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика, а также суммы, направленные на погашение кредитов, полученных физическими лицами в банках и других кредитных учреждениях на эти цели. Как видно, никаких ограничений по размерам вычета установлено не было. [c.338]
Строительные фирмы заключают контракты на строительство объектов недвижимости обычно на заказ. За исключением немногих крупных государственных компаний, эти фирмы обычно невелики и принадлежат одному предпринимателю. С этого рода деятельностью сопряжены три основных риска. Во-первых, предметом большинства разовых контрактов является выполнение подрядных работ (а не продажа товара). Во-вторых, за продолжительный период, необходимый для завершения проекта, издержки могут значительно превысить первоначальные наметки, так что весь проект может оказаться нерентабельным. В-третьих, многие строительные фирмы сталкиваются с финансовыми трудностями, так как они возводят объекты в расчете на рост цен на недвижимость. Естественно, неустойчивый рынок недвижимости усугубляет риск, связанный с оценкой незавершенного строительства. Дополнительная сложность вытекает из трудности оценки индивидуальных проектов. Многие подрядчики терпят убытки, так как они занизили стоимость проекта, но вынуждены закончить объект из-за наличия контракта. [c.64]
Некоторые компании относят к отсроченным списаниям расходы на проектно-изыскательские работы. Однако с ликвидационной точки зрения ценность таких расходов сомнительна. Например, к отсроченным списаниям обычно относят подготовительные работы, связанные со строительством объектов недвижимости — вроде гонорара архитектора или топографа. Представляют ли соответствующие статьи ценность в случае ликвидации или ликвидность с позиций текущих операций, зависит от прошлой практики. Если фирма последовательно капитализировала такие стартовые расходы, чтобы лучше увязать их с доходами, это разумный подход. Такого рода расходы могут представлять собой нематериальные активы (см. ниже), пригодные для продажи другой фирме. Следовательно, аналитик должен тщательно рассмотреть любую значительную сумму, фигурирующую в статье "отсроченные списания". [c.166]
Первый метод — затратный ориентирован на определение возможных затрат на приобретение земли и возведение новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа. [c.556]
В целях придания большего значения правовому решению вопроса по очищению баланса от объектов, не связанных с деятельностью газотранспортного предприятия, введена должность заместителя генерального директора по имущественно-правовым вопросам. В связи с тем, что началось масштабное обновление изношенных магистральных газопроводов, линейного оборудования, капитальный ремонт газовых сетей, инженерных коммуникаций, реконструкция и новое строительство объектов недвижимости, усилилось внимание к качеству технической документации, инженерной подготовке объектов, культуре строительного процесса и своевременной сдаче-приемке завершенных строительством, ремонтом объектов, усилена служба подготовки производства ремонтно-строительных работ. Отдел по капитальному ремонту и строительству преобразован в управление капитального строительства. Совершенствование организационной структуры предприятия продолжается. [c.471]
Строительство объектов недвижимости. В этом виде бизнеса доход создается на строительстве объектов недвижимости — жилой и коммерческой. Обычно фирмы согласны обеспечивать единицы недвижимости по установленной в контракте цене и создают прибыль, благодаря своей способности строить эти объекты с более низкими издержками. Фирмы, являющиеся более эффективными в плане издержек, как правило, создают более высокую прибыль и стоят больше. Опять-таки, репутация может породить определенные отличия, и фирмы, связанные с качественным строительством, смогут потребовать повышенных премиальных цен. [c.1006]
Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения... , утверждены Постановлением Правительства РФ № 221 от 10.03.2000 г. [c.42]
Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества. [c.7]
На наш взгляд, операции с недвижимостью в российских условиях приобретают инновационный характер Поясним, что мы будем принимать под инновационным аспектом применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимое . Принято различать следующие основные виды инноваций продуктовые, технологические, организационные. В нашем случае наибольший интерес с точки зрения организации процесса инвестирования представляет последняя разновидность. Два первых вида инноваций - продуктовые и технологические имеют отношение к первичному рынку недвижимости, к процессу создания нового объекта недвижимой собственности, который может отличаться от существующих либо принципиально новым подходом к использованию земельного участка (продуктовая инновация), либо использованием последних инженерных достижений в процессе строительства (технологическая инновация). Любые новшества, возникающие на вторичном рынке недвижимости, - новые схемы финансирования, оригинальные модели инвестиционного процесса, новые подходы к управлению объектом, повышающие его стоимость - относятся к организационным нововведениям. Реализуются организационные нововведения через появление новых функций у субъектов вторичного рынка недвижимой собственности. [c.143]
Обычно лизинг недвижимости применяется при строительстве. Строительство производственных и непроизводственных зданий и сооружений часто наталкивается на нехватку собственных и заемных капиталов у предпринимателей, осуществляющих деятельность в промышленности или сфере услуг, или их нежелание изымать средства из оборота и вкладывать их на длительный срок в сооружение новых объектов. Нередко сумма инвестиций, необходимых для создания промышленного объекта, строительства склада, терминала, гостиницы или административного здания, не может быть мобилизована мелкими или средними фирмами. В этих условиях лизинговые компании практикуют кредитование строительства различных объектов с последующим лизингом недвижимости. Лизинговая компания строит и оборудует объекты недвижимости и получает значительную долю прибыли от их эксплуатации, но осуществляет эту эксплуатацию не она, а фирма, которой объект сдается в аренду. [c.276]
По гарантированному запросу клиента лизинговая компания расходует определенные средства для приобретения земельного участка и поручает подрядчикам проектирование, экспертизу, строительство и оборудование объекта в соответствии с требованиями заказчика. По окончании строительства объект сдается в аренду заказчику сроком на 25—30 лет. В конце этого срока или ранее арендатор может полностью выкупить объект. Лизинг недвижимости отличается от обычной аренды тем, что сооружение объекта ведется специально для определенного клиента, с учетом всех его требований. Клиент, получивший в пользование построенный объект, несет все расходы по ремонту и эксплуатации зданий и сооружений, по уходу за территорией. Он может сдать этот объект полностью или по частям в субаренду, но право собственности на него остается у лизинговой компании. Капитал, вложенный в инвестиционно-лизинговый бизнес, в отличие от денежного капитала не подвержен инфляции — земля и недвижимость в условиях рыночной экономики обычно дорожают. [c.276]
S низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны [c.27]
Клиент обычно требует под свои затраты наибольшее качество. Первенство в конкурентной борьбе, успех и доходы всегда принадлежат тому, кто не экономит на качестве своего решения на ранних стадиях планирования, на стадии маркетинговых исследований. А в процессе строительства необходимо искать пути сокращения расходов, при этом сохраняя качество и заинтересованность покупателей в данном объекте недвижимости. Каждый успешно построенный объект становится рекомендацией, которая может помочь в осуществлении будущих проектов. [c.71]
Порядок, установленный законодательством для заключения и расторжения договоров купли-продажи, применяется также для заключения (изменения, расторжения) договоров мены, за исключением статей ГК, устанавливающих порядок уплаты цены и порядок заключения договоров купли-продажи с пожизненным содержанием. В связи с тем, что для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости требуется документ, подтверждающий право собственности на данный объект, а по объектам нового строительства такой документ выдается только после приемки жилого дома в эксплуатацию, купить квартиру в строящемся многоквартирном доме нельзя. [c.132]
Механизм получения гарантий состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название выводящего обязательства, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита. [c.159]
Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения, которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога. [c.234]
С точки зрения затратного подхода принцип замещения формулируется следующим образом рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью или стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью. [c.242]
Поэтому следует предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого возможно сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. [c.246]
Третий этап вычисление стоимости земли и доходности. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания стоимости строительства объекта из полной стоимости объекта недвижимости. [c.353]
Следует отметить, что любая операция с недвижимостью, будь то покупка квартиры или взятие объекта недвижимости в залог, сдача в аренду или участие в строительстве многоквартирного дома — рискованная операция, то есть операция, несущая в себе элементы риска. При этом операции с недвижимостью — в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, более низкая ликвидность товара на рынке. Особенности рынка недвижимости, а также высокая капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно даже сказать, что управление рисками — основа всей проблематики управления для предпринимательства в недвижимости. Что же это значит — управлять рисками [c.353]
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Стоимость недвижимости затратным методом может быть определена как полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или полная стоимость замещения (ПСЗ) плюс стоимость участка земли как свободного. [c.453]
Одна из проблем федерального бюджета — повышение отдачи от использования государственной собственности. Необходимо повысить персональную ответственность представителей государства в органах управления корпораций, доля акций которых принадлежит государству, за эффективное использование активов, налаживание кооперационных связей и создание условий для привлечения инвестиций. Следует обеспечить поступление в бюджет дивидендов, арендной платы от использования государственного имущества. Для этого целесообразно активизировать работу Центрального фонда хранения и обработки информации фондового рынка — Центрального депозитария и единой национальной депозитарной системы, сформировать систему доверительного управления государственными пакетами акций и другой собственностью, создать полный реестр объектов недвижимости, включая незавершенное строительство на федеральном и региональном уровнях, обеспечить подтверждение прав Российской Федерации на зарубежную собственность и повышение эффективности ее использования. [c.53]
К незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие) . [c.197]
Ставка налога на недвижимость и порядок налогообложения недвижимости устанавливается представительными органами местного самоуправления городов Новгорода и Твери. В целях учета объектов недвижимости для налогообложения создается налоговый реестр объектов недвижимости. Ответственность за создание и ведение указанного реестра несут администрации городов Новгорода и Твери. Порядок отнесения объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости в целях налогообложения определяется администрациями городов Новгорода и Твери. [c.400]
С развитием рынка недвижимости, совершенствованием методик определения стоимости объектов недвижимого имущества, а также установлением ответственности налогоплательщиков за предоставление информации налоговым органам удельный вес имущественных налогов с физических лиц в структуре доходной части местных бюджетов может возрасти. Однако существует ряд сдерживающих факторов по налогу на строения, помещения и сооружения установлен широкий перечень лиц, которым предоставляются различного рода льготы при этом льготные категории лиц освобождены от уплаты налога независимо от количества принадлежащих им объектов недвижимости и их стоимости многочисленные дополнительные виды льгот по данному налогу предоставляются на уровнях регионов и местных органов власти. Кроме того, налогоплательщики в России нередко используют такие методы минимизации налоговых обязательств, как дробление владения имуществом, так и максимально возможное затягивание сроков завершения строительства — оттягивание момента регистрации построенного дома (строения, сооружения)1. [c.401]
Гарантии возвращения кредита. В качестве залога предприятие имеет возможность внести объекты недвижимости (общая сумма после завершения работ по строительству - более 4000 тыс. руб.), а также, при необходимости оборудование, автотранспорт, запасы сырья на складе (общей стоимостью более 1100 тыс. руб.). При этом балансовая стоимость залоговых активов превышают кредит более чем в 2 раза. [c.200]
Выкуп объектов недвижимости. По условиям достигнутых соглашений выкуп незавершенного строительством здания и здания склада должен быть произведен в объеме 20% стоимости - в третьем году и далее по 40% - в четвертом и пятом годах. Анализ и расчеты показали на наличие возможности выполнения данного графика выплат. Предусмотрено, что ежеквартально предприятие вносит в счет выкупа недвижимости по 120 тыс. руб. начиная с 4-го квартала [c.200]
Общая площадь территории предприятия составляет 0,5 га, предусмотрено выполнение работ по вертикальной планировке, подсыпке гравием проездной части и ее асфальтированию. Общая стоимость затрат на обустройство объектов недвижимости составляет 864,2 тыс. руб., в том числе завершение строительства - 534,8 тыс. руб., отделка цеха под условия производства - 35,2 тыс. руб., новое строительство и работы по благоустройству - 260 тыс. руб. Кроме того, в расчетах предусматривается приобретение и монтаж двух бойлерных установок для отопления производственных помещений и технических нужд. Стоимость самих установок - 240 тыс. руб. и стоимость монтажа - до 10% (до 24 тыс. руб.) [c.230]
Поэтому фактически налоговые органы учитывают физическое осуществление какой-либо деятельности в Российской Федерации. Если определенные физические признаки продажи товаров (самостоятельное декларирование товаров, реализация их со склада в России) и выполнения работ (строительство объекта недвижимости в России) могут быть выявлены с той или иной степенью достоверности, то в отношении оказания услуг ситуация остается не совсем ясной. Это объясняется тем, что результат услуг всегда неовеществлен. Месте- же совершения тех фактических действий, которые составляют содержание услуг, может не совпадать с местом, в котором используется результат этих услуг (например, в случае, когда юридическая фирма — нерезидент консультирует представителя резидента физически за границей по вопросам российского права). [c.365]
Если в качестве основного средства выступает недвижимость (приобретенная, построенная подрядной компанией либо самой организацией при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления), то процесс восстановления ранее вычтенного налога несколько усложнился. Пункт 6 ст. 171 НК РФ в новой редакции устанавливает следующее. Суммы налога, предъявленные налогоплательщику при проведении подрядчиками капитального строительства объектов недвижимости (основных средств), при приобретении недвижимого имущества (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), исчисленные налогоплательщиком при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, принятые к вычету в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ, подлежат восстановлению в случае, если указанные объекты недвижимости (основные средства) в дальнейшем используются для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170, за исключением основных средств, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию у данного налогоплательщика прошло не менее 15 лет. [c.587]
I группа имеет низкий ценовой фактор цена типового жилья варьирует от 3500 до 4600 рублей за 1 кв. м. К тому же величина престижности объектов недвижимости в данных зонах имеет отрицательное значение. Комплексный показатель качества окружающей среды имеет средние значения. Значительное влияние на развитие территориальных данной группы оказывает непосредственная близость местонахождения группы уфимских нефтеперерабатывающих предприятий, в связи, с чем необходимо формирование системы зеленых насаждений между НПЗ и жилыми районами. Рекомендуется ликвидировать сады и огороды, тяготеющие к промышленным территориям Черниковки и Инорса развивать Инорс жилой застройкой в юго-западном направлении, а также установить льготное налогообложение участков, рекомендуемых для размещения объектов социального обслуживания населения строительство слитного жилья коттеджного типа в Затоне завершить строительство автомагистрали в Шакше. [c.47]
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оценивае дого объекта недвижимости (зданий и сооружений). [c.264]
По указанной статье отражается стоимость объектов капиталь ного строительства, находящихся во временной эксплуатации до ввода их в постоянную эксплуатацию, а также стоимость объектов недвижимого имущества, на которые отсутствуют документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях. [c.343]
Направление использования Строительство Приобретение объектов недвижимости Реконструкция Капитальный ремонт Модернизация Покупка ценных бумаг Вклады в кредитные учреждения Вложения в пенсионные и страховые фонды Покупка золота Приобретение антиквариата Приобретение лицензий, патентов, ноу-хау Покупка товарных знаков НИОКР Подготовка и переподготовка кадров [c.112]