Элементы финансовой математики для оценки недвижимости

из "Экономика недвижимости "

Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. [c.50]
Кредиты с шаровым платежом предполагают единовременный итоговый шаровой платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов. [c.50]
Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи. [c.50]
Пример. И = 40000. Срок кредита 4 года, ставка 10% (табл. 6). [c.50]
Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока - шаровой платеж основной суммы долга. Пример. И = 40000. Срок кредита 4 года, ставка 10% (табл. 7). [c.50]
Пример. И = 40000. Срок кредита 4 года, ставка 10% (табл. 8). [c.51]
При предоставлении кредита с участием предполагается, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость. [c.51]
При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости. [c.51]
По условиям предоставления кредита кредитор должен получать 15% от суммы ежегодного операционного дохода сверх 10000 (табл. 9). [c.51]
Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки. [c.51]
Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации и/или увеличение размера ежегодных выплат, и наоборот. [c.51]
Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает дополнительные средства, теряемые кредитором. [c.52]
Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита. [c.52]
Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом. [c.52]
Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая более высокая ставка (контрактная) определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка, и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к ней приплюсовывается фиксированная банковская надбавка). По контрактной ставке надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции). [c.52]

Вернуться к основной статье