Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

из "Оценка стоимости недвижимости "

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, —аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. [c.256]
Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемое и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов. [c.256]
Метод рыночных сравнений базируется на принципе спроса и предложения , в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. [c.256]
Здесь Ц( — цена /-го аналога, п — количество ценообразующих факторов, Ащ — значение корректировки цены /-го аналога по у -му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.). [c.257]
Корректировка цены /-го аналога по у -му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание. [c.257]
Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Например, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным. [c.258]
Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки. [c.258]
В методе рыночных сравнений огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая корректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия или сходства с объектом оценки. [c.258]
Метод рыночных сравнений часто называют рыночным методом, подчеркивая тем самым его особенность с точки зрения используемой информации. Метод рыночных сравнений как никакой другой метод основан на прямом использовании рыночных данных о сделках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с риэлтерами и управляющими недвижимости, покупателями и продавцами недвижимости, коллегами-оценщиками. Очень хороший источник рыночной информации — Интернет. Сегодня любая хорошая оценочная фирма имеет свою электронную базу данных. [c.258]
Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади кв. метр, сотка, гектар. [c.259]
Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов. [c.259]
Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недвижимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректировки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены продажи объекта. Скорректированную цену затем приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и корректируют относительно других элементов сравнения, например местоположения и физических характеристик. [c.260]
Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта. [c.260]
Если продается объект недвижимости, обремененный договорами аренды, говорят, что продается имущественное право арендодателя. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих договоров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату, которую он будет генерировать в течение срока каждого договора аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора аренды. В отличие от имущественного права арендодателя стоимость полного права собственности основывается на рыночных условиях арендной платы. [c.261]
Например, допустим, что необходимо оценить полное право собственности для офисного здания. Аналогичное здание было полностью сдано в аренду в момент продажи. Договоры аренды были долгосрочными, а кредитная история арендаторов отличалась надежностью. Чтобы сравнить имущественное право арендодателя с оцениваемым полным правом собственности, необходимо определить, были ли заключены договоры аренды у аналогичного объекта недвижимости по ставкам выше, ниже или на рыночном уровне. Если рыночная плата за офисное помещение составляет 250 дол./м2, а средняя арендная плата для сопоставляемого проданного объекта была 240 дол./м2, то разница между рыночной и договорной арендной платой составляет 10 дол./м2. [c.261]
Затем годовую сумму убытков по арендной плате дисконтируют для оставшегося срока аренды. В приведенном выше примере договор аренды предусматривает еще 10 лет, а рыночные данные указывают на уровень дисконтной ставки 12%. Дисконтируя 91 200 по ставке 12% для периода 10 лет, получаем поправку в размере 515 300. [c.262]
Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи. [c.262]
К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией. [c.262]
На эту скидку нужно уменьшить сумму кредита 100 000, чтобы получить стоимость денежного эквивалента ипотечного кредита 100 000 - ( 100 000 х 0,1875) = 81 250. [c.263]

Вернуться к основной статье