Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

из "Оценка стоимости недвижимости "

У нас в стране законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков. [c.385]
К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение. К таким документам относятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др. [c.386]
Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации дает понятие рыночная стоимость , определяет объекты оценки и случаи обязательного определения рыночной стоимости. Из данного закона следует, что объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты или вещи, право собственности и иные вещные права на имущество, права требования, обязательства (долги), работы, услуги и иные объекты гражданских прав. Применительно к земле это означает, что объектом оценки могут являться земельные участки и различные виды прав, возникающие в связи с их использованием. Однако с экономической точки зрения оценка стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав на нее, дающих определенные выгоды тому или иному лицу, а не оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве вещи. [c.387]
Иными случаями применения кадастровой стоимости земли являются случаи определения правовых режимов использования сельскохозяйственных земель в зависимости от их ценности, которая определяется на основании кадастровой стоимости. Земельный кодекс устанавливает, что для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. [c.388]
Оценка рыночной стоимости земли проводится в целях совершения сделки. В Земельном кодексе также предусмотрены случаи возмещения рыночной стоимости земельного участка его собственнику при реквизиции (временном изъятии) и изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. [c.388]
Данный закон устанавливает цену земли под зданиями, строениями и сооружениями при ее выкупе из государственной и муниципальной собственности. Он также уточняет, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, вместо нее применяется нормативная цена земли. [c.388]
Данный документ является наиболее важным из документов второго уровня для дальнейшего становления института оценки в нашей стране. В соответствии с Правилами начальная цена земельного участка, начальный размер арендной платы и величина их повышения ( шаг аукциона ) при проведении торгов определяются на основании отчета независимого оценщика. То есть, цена выставляемого на торги земельного участка или права его аренды определяется на основании рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком. [c.389]
Эти правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий. [c.389]
В соответствии с ними кадастровую оценку земель проводят Федеральная служба земельного кадастра, ее территориальные органы и находящиеся в их ведении организации. К проведению кадастровой оценки земель могут привлекаться лица, имеющие лицензию на проведение оценочной деятельности и прошедшие обучение методам кадастровой оценки земли. Для вступления в силу результаты кадастровой оценки должны быть утверждены органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. [c.389]
Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда предназначены для определения стоимости земель, которые переводятся из лесных в нелесные и изымаются из лесного фонда. [c.389]
Перевод лесных земель в нелесные означает изменение вида разрешенного использования земель, например, для строительства дороги или карьера. Земли при этом остаются в государственной собственности. Изъятие земель лесного фонда за плату означает их продажу, но продажу по фиксированным ценам, которые установлены данными правилами, так же как цены выкупа земли под зданиями, строениями и сооружениями. В Правилах приводятся базовые размеры платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, дифференцированные по группам древесных пород (хвойные, твердолиственные, мягколиственные), по классам бонитета или продуктивности лесов. Расчет платы за конкретные участки проводится путем применения коэффициентов, установленных этими же правилами. [c.389]
Постановление Правительства РФ о порядке определения нормативной цены земли устанавливает порядок и основные принципы определения нормативной цены земли. Нормативная цена представляет собой фиксированный показатель стоимостной оценки земли. Сфера применения данного показателя четко не определена. В соответствии с законом о плате за землю нормативная цена должна была применяться для получения банковского кредита под залог земельного участка при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче земли по наследству. В некоторых субъектах Российской Федерации, где нормативная цена установлена, она применяется для взимания пошлин при совершении сделок с земельными участками, при дифференциации ставок земельного налога по оценочным зонам, для определения стоимости земельных долей, вносимых в уставный капитал. В Москве данный показатель не применяется. До принятия Земельного кодекса и федерального закона о его введении в действие она применялась в качестве выкупной цены земельных участков в населенных пунктах, при продаже земельных участков для индивидуального предпринимательства. [c.390]
Данное положение устанавливает порядок возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель. К убыткам относят стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений стоимость незавершенного производства убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли, упущенная выгода. [c.390]
С юридической точки зрения, данные нормативы представляют собой плату за изменение категории земли и вида разрешенного использования в результате предоставления сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд. С экономической точки зрения, данные нормативы представляют собой возмещение ущерба, причиненного обществу утратой сельскохозяйственных угодий, признаваемых землями, обладающими особой ценностью. [c.391]
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принципы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка. [c.391]
В настоящее время у нас в стране существует довольно большое количество нормативных стоимостных показателей, применение которых является обязательным в тех или иных случаях, связанных с оценкой земли и природных ресурсов. [c.391]
Данные показатели содержатся в целом раде ведомственных документов, а порядок их применения устанавливается нормативными правовыми актами федерального и регионального уровня. [c.392]
Кадастровая стоимость земельных участков — расчетный стоимостной показатель, предназначенный для определения налогооблагаемой базы по земле. Фиксируется в земельном кадастре, как один из основных показателей. Расчет кадастровой стоимости земельных участков должен проводиться по методикам, разрабатываемым Федеральной службой земельного кадастра. [c.393]
По другим категориям земель размер выкупной цены устанавливается нормами приватизационного законодательства. [c.394]
Минимальные ставки лесных податей за древесину, отпускаемую на корню, — это стоимостные показатели, устанавливаемые Правительством Российской Федерации, главным образом, для определения платежей за заготовку леса и иных видов лесных ресурсов. Используются практически во всех случаях связанных с применением стоимостных оценок лесных ресурсов. После вступления в действие второй части Налогового кодекса могут быть отменены в связи с переходом на лесной налог. [c.394]

Вернуться к основной статье