Стратегия 3. Оборот наличных

из "Биржевые стратегии игры без риска "

Когда я только начал вкладывать капитал в недвижимое имущество, то сконцентрировался на стратегиях быстрых денег и долгосрочной покупки. Я использовал стратегию покупай-и-дер-жи , потому что хотел увеличить стоимость своих активов с течением времени и не знал никакого другого пути для достижения этой цели. Я использовал и стратегию быстрых денег, потому что, подобно многим людям, нуждался в получении денег немедленно. [c.243]
Я не любил вкладывать свои с трудом заработанные деньги в долгосрочные инвестиции, чтобы затем год за годом собирать капающую с них арендную плату. Мне очень не нравилось работать на своих арендаторов. Я не любил, да и не умел делать ремонт. Но я должен был этим заниматься, будучи домовладельцем, сдающим жилье внаем. Мне нравилось проворачивать дела, но ремонт и арендаторы сводили меня с ума. Я был на пределе. Мне нужно было каким-то образом заставить свою собственность приносить доход и не выполнять при этом рутинные обязательства. На самом деле я не горел желанием иметь недвижимость — мне нужны были деньги. Так что я начал использовать собственность для игры с соглашениями на продажу, или обертками . Этот бизнес подразумевает, что я держу первоначальную ипотеку и продаю ее другому человеку с другими условиями кредита, обернутого вокруг моей ипотеки. Позже я объясню, каким образом в этом деле, накручивая наличные на наличные, можно получать доход в 60 и более процентов ежегодно. [c.243]
Для реализации этой стратегии я стараюсь находить дома уровня среднего класса , которые оценены по крайней мере на 10-20% ниже средней стоимости домов, расположенных в данной местности. Вот пример одной из моих первых сделок. [c.244]
Дом был в довольно хорошем состоянии. Я заключил договоры на коммунальное обслуживание, и в дом вернулись тепло и горячая вода. Я потратил 348,50 на то, чтобы перекрасить стены в гостиной и спальнях, а также сменить обои на кухне. [c.244]
Кстати, люди, которые купили у меня этот дом, сказали, что первое, что они собираются сделать, — это содрать обои и перекрасить стены Я получил важный урок. Большинство покупателей не возражают против того, чтобы производить косметический ремонт самостоятельно, особенно если размер их авансового платежа был невысоким. [c.245]
Давайте пробежимся по преимуществам и неудобствам этой стратегии. [c.245]
Если я не смогу быстро перепродать дом, я должен буду в это время нести непокрытые убытки. [c.246]
Позвольте мне привести еще пару примеров, описывающих принцип долгосрочного притока наличности. [c.246]
Мы приобрели эту собственность в октябре 2002 года у продавца, несшего убытки и желавшего выйти с рынка недвижимости. Это был очень качественный дом в хорошем состоянии. Мы купили его за 104 000 с авансовым платежом в размере 7500 за данным домом числились просроченные платежи, которые мы погасили. Мы взяли под свой контроль ссуду и стали производить платежи по 911 в месяц. [c.246]
Наши первоначальные затраты составили 9500 сюда вошли авансовый платеж и затраты на аннулирование контракта. Мы перепродали этот дом менее чем через месяц за 119 900. При этом мы получили аванс в размере 4150. Ежемесячные выплаты для покупателей составили 1 250, что дало нам 339 прибыли в месяц на 360 месяцев вперед, или 122 040. Заметьте, что, учитывая только наличные вложения в сумме 5350 ( 9500 — 4150), я получаю пассивный наличный доход в размере 339 в месяц. Это составляет доходность в 76% (годовой доход в 4068 по отношению к сумме начальной инвестиции в 5350). С помощью подобных сделок вы сможете легко и быстро снизить цену вашей финансовой свободы. [c.246]
Этот дом мы приобрели вместе с партнером. Дом, состоящий из трех спален и двух ванных комнат, с плавательным бассейном, обошелся нам в фантастическую сумму 69 513. Предыдущий владелец сделал перепланировку и полностью удалил основную ванную комнату. Мы вложили в эту собственность 7500 в качестве авансового платежа и оплаты за аннулирование контракта. Ежемесячные выплаты по кредиту составили 522 в месяц. Мы виртуозно перепродали этот дом тремя неделями позже за 87 900. Мы получили аванс в размере 2725. Новая ежемесячная оплати составила 825. Это дало нам 303 ежемесячной прибыли на ближайшие 360 месяцев, что принесет в конечном итоге 109 080. Таким образом, на наличное вложение в сумме 4775 ( 7500 - 2725) мы получаем ежегодную прибыль в размере 3636, или 76,1%. [c.247]
Мне нравится стратегия оборота наличности, потому что она легко и быстро реализуется и приносит существенный доход. Стратегия денежного потока решает одну из самых главных проблем с деньгами — они имеют свойство тратиться Вы когда-нибудь замечали, что независимо от того, сколько денег вы заработали за месяц, все они куда-то испаряются Для меня этот факт является главным недостатком стратегий быстрых денег и долгосрочных вложений ( покупай-и-держи ). Постоянно нужно следить за тем, чтобы ваши сделки обеспечивали положительный поток денежных средств. В противном случае с таким трудом заработанные деньги будут скоро потрачены и придется умолять бывшего босса снова принять вас на старую работу. [c.248]
Большинство людей думают, что богатство заключается в наличных деньгах. Это неверно. Реальное богатство составляет приток наличности — то есть деньги, которые прибывают к вам каждый месяц, постепенно сводя, таким образом, цену вашей финансовой свободы до нуля. Единственный способ достичь этой цели — обеспечить себе прибыль на каждой сделке. Именно поэтому мне так нравятся сделки с оборотом наличности. Они дают возможность обеспечить постоянный денежный приток. При этом я являюсь владельцем актива. Реальное богатство подразумевает владение активами, за которые вам платят. Это реальный путь к финансовой независимости. [c.248]

Вернуться к основной статье