Понятие недвижимости, ее основные признаки

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. [c.6]
В России термин недвижимое имущество появился впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 г. О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах . После этого оно стало общепринятым понятием в дореволюционной России. Наиболее развернутая формулировка была приведена в Своде законов Российской империи, согласно которой недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги . А, в свою очередь, к принадлежностям земель относились состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные все произведения, на поверхности земли образующиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые [1,2]. [c.6]
После Октябрьской революции юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Так, в Советском энциклопедическом словаре было прямо указано, что недвижимость - это понятие, свойственное только феодальному и буржуазному праву. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства [3]. [c.6]
Переход России на рыночные отношения вызвал необходимость проведения в стране глубоких экономических реформ. Наиболее важной их частью явилось осуществление приватизации. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 году создала реальные предпосылки для формирования рынка недвижимости и вызвала необходимость разработки соответствующего законодательства. [c.6]
В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами [4]. [c.6]
Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано. [c.6]
Введенный в действие с 1 января 1995 г. новый Гражданский кодекс РФ (1-я часть) после длительного перерыва сформулировал правовое понятие недвижимости. Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [5]. [c.7]
К сожалению, данное определение не лишено недостатков. Прежде всего, к недвижимости по законодательству отнесены явно движимые вещи и может быть отнесено и другое имущество. Это определение стирает физические критерии различия движимого и недвижимого имущества [6]. Здесь главным критерием понятия недвижимость выступает необходимость государственной регистрации прав собственности. Но не совсем правомерно на таком основании (на факте государственной регистрации прав) определять объекты недвижимости [7]. [c.7]
С другой стороны, среди конкретных перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов недвижимости отсутствуют железные и автомобильные дороги, которые играют важнейшую роль в экономике страны. Вряд ли можно признать значение дорог меньшим, чем многолетних насаждений, которые прямо названы как объекты недвижимости. [c.7]
В соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежит государственной регистрации, включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1). [c.7]
Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения и кондоминиумы. [c.7]
Исходя из вышеприведенных определений, можно выделить основные признаки, являющиеся существенными для недвижимости и отличающие её от других видов имущества. [c.7]
Другой важнейшей особенностью недвижимости является необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это вызвано, в первую очередь, тем, что государство в условиях рыночной экономики должно обеспечивать и защищать права собственности на недвижимое имущество. А с другой стороны, права собственника на объект - право владения, пользования, распоряжения - должны быть документально оформлены для того, чтобы появилась возможность юридической передачи этих прав. [c.8]
Таким образом, недвижимость - это объект гражданских прав, главными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством [2]. [c.8]

Вернуться к основной статье