Основные принципы оценки объектов недвижимости

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

Все эти принципы тесно связаны между собой. Для получения достоверной оценки объекта необходимо учитывать их влияние на стоимость объекта недвижимости. [c.25]
Принцип полезности - всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен инвестору и может быть использован для выполнения каких-либо функций или для личных интересов. Например, использование недвижимости в качестве жилья, офиса, торгового центра и т.д. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. [c.25]
Принцип замещения - максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, сравнительном и доходном. С точки зрения затратного подхода типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. Сравнительный подход основан на том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на открытом рынке. В доходном подходе учитывается то, что при прогнозе будущих доходов от оцениваемого объекта покупатель будет принимать во внимание доходность аналогичных объектов. [c.25]
Принцип ожидания - отражает представление пользователя о тех выгодах, которые он будет иметь от объекта. Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования объекта собственником в течение некоторого периода времени, а также суммой, которая будет получена от его перепродажи в конце срока владения. При этом учитывается, что рубль сегодня стоит дороже, чем рубль завтра, то есть учитывается фактор времени. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке. [c.25]
Создаваемый в результате экономической деятельности доход идет на оплату привлекаемых факторов производства. Относимая к каждому из этих факторов производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда этой ценой является зарплата, для капитала - проценты, для управления - прибыль, для земли - рента. Поскольку земля является недвижимой, то остальные факторы производства привлекаются к ней. Поэтому сначала оплачивается труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента [12]. Остаточная продуктивность возникает в результате того, что земля (местоположение объекта недвижимости) позволяет получать дополнительные доходы от объекта. Так, магазин в центре города будет иметь больший товарооборот, чем такой же магазин на окраине. Эта часть дохода, приходящаяся на землю, может быть определена отдельно. И чем выше остаточная продуктивность, тем выше стоимость недвижимости. [c.26]
Принцип вклада - стоимость объекта недвижимости изменяется при наличии или отсутствии в нем какого-либо дополнительного элемента. При этом величина вклада (прирост стоимости объекта), как правило, не соответствует конкретной стоимости рассматриваемого элемента. [c.26]
например, затраты на евроремонт квартиры в сумме 3 000 долларов скорее всего не увеличат ее стоимость на эту же сумму. В данном случае величина вклада окажется ниже затрат и будет соответствовать величине прироста стоимости квартиры, которую можно определить на основе анализа данных о рыночных продажах. [c.26]
Принцип сбалансированности - все составляющие объекта недвижимости должны сочетаться в определенной пропорции для достижения его максимальной стоимости. [c.28]
Принцип оптимальных величин - каждый объект недвижимости имеет некий оптимум, соответствующий его максимальной стоимости. Очень часто этот принцип рассматривают по отношению к земельным участкам. Существует оптимальный размер земельного участка, необходимый для наиболее эффективного использования данного вида недвижимости. [c.28]
Принцип экономического разделения - имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта увеличивалась. При этом объект можно разделять по частям (подвал, этажи, мансарда), по видам имущественных прав, по времени владения и т.п. Этот принцип близок к принципу сбалансированности, так как предметом его рассмотрения является оптимизация использования имущественных прав с целью максимизации стоимости объекта. [c.28]
Принцип спроса и предложения - спрос на объекты недвижимости представляет собой реальную потребность в них, причем по определенным ценам. Предложение - это количество объектов недвижимости, имеющихся в наличии на рынке также по определенным ценам. Взаимодействие спроса и предложения и определяет цену конкретного объекта недвижимости. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. [c.28]
Принцип конкуренции - прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов [6]. Рынок недвижимости в этом случае не является исключением. Обострение конкуренции приводит к росту предложений на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается, и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты и прибыль предпринимателей [12]. При отсутствии конкуренции рыночная стоимость объекта определена быть не может. [c.28]
Принцип изменения - стоимость объектов недвижимости изменяется с течением времени. В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, изменяются процентные и арендные ставки, законодательство и т.д. Именно вследствие проявления этого принципа в процессе оценки постоянно фиксируется конкретная дата оценки. [c.29]
Данный принцип является основным для реализации всех трех подходов к оценке. Поэтому его выделяют в отдельную группу. [c.29]
В соответствии с определением рыночной стоимости ее следует рассчитывать исходя из альтернативного использования недвижимости, при которой стоимость будет максимальной. Поэтому в процессе определения рыночной стоимости объекта всегда необходимо рассмотреть возможные варианты использования объекта недвижимости. [c.29]
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это разумный и возможный вариант использования, который обеспечивает объекту наивысшую текущую стоимость на дату оценки. [c.29]
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта основано на мнении оценщика и его аналитических способностях и, очень часто, не является фактическим использованием недвижимости [6]. [c.29]
Обычно анализ осуществляется в два этапа на первом этапе анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка в случае, если бы он был свободным, а на втором - использование земельного участка с существующими на нем улучшениями (зданиями, сооружениями и др.). [c.29]
Каждый предложенный оценщиком вариант использования объекта недвижимости рассматривается с точки зрения этих четырех критериев. Причем именно в той последовательности, в которой они изложены. Если предложенный вариант не отвечает какому-либо из них, то он отбрасывается, и далее рассматриваются только оставшиеся варианты. Вариант, соответствующий наилучшему и наиболее эффективному использованию, должен соответствовать всем перечисленным критериям. [c.30]

Вернуться к основной статье