Технология и последовательность оценки объекта недвижимости

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

Оценка стоимости объекта недвижимости - это сложный и трудоемкий процесс, требующий от оценщика знаний в области строительства, экономики, юриспруденции. Нельзя отождествлять эту деятельность с обычным расчетом стоимости (калькулированием). Принято считать, что оценочная деятельность - это не наука, а своего рода искусство. Только высокая квалификация оценщика, его знание особенностей рынка недвижимости, способность обосновывать и прогнозировать развитие ситуации на этом рынке во времени, получать на основании анализа рыночной информации исходные данные для расчетов позволяют объективно определять стоимость объекта недвижимости. [c.30]
Таким образом, оценка - это обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта, а не расчет в обычном виде. Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию и последовательность оценки. [c.30]
На первом этапе выявляется конкретный объект недвижимости, подлежащий оценке, его наименование, местоположение и адрес, а также предмет оценки - те имущественные права на недвижимость, которые подлежат оценке. [c.32]
Очень важным моментом в процессе оценки является определение цели и базы оценки (вида стоимости) объекта. От этого зависит весь следующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Как отмечено выше, цель и база оценки (вид стоимости) находятся в тесной взаимосвязи. Одновременно устанавливается дата, на которую выполняется оценка объекта. Если дата оценки заказчиком специально не оговаривается в договоре, то ею считается дата первого посещения объекта оценщиком. [c.32]
На этапе предварительного осмотра объекта определяются общие характеристики оцениваемой недвижимости, а также наличие технической, рыночной, финансовой и другой документации, необходимой для оценки. Заканчивается этот этап подготовкой задания на оценку и заключением договора с заказчиком. [c.32]
Для обоснованного заключения о рыночной стоимости недвижимости на следующем этапе следует проанализировать социально-экономическую ситуацию в регионе, местоположение объекта оценки, рынок недвижимости и непосредственные характеристики объекта недвижимости. [c.32]
В ходе анализа социально-экономической ситуации в регионе рассматриваются основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на время экспозиции объекта оценки на рынке. Устанавливается наиболее вероятный типичный покупатель и его инвестиционная мотивация [13]. [c.32]
При анализе местоположения объекта оценки рассматривается характер окружающего типа землепользования, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экологическое состояние района. В процессе этого анализа необходимо обосновать положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости. [c.32]
Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки, его функциональное назначение. Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки. Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра. Выявляются дефекты и повреждения строительных конструкций, которые не должны иметь место с точки зрения нормальной эксплуатации объекта. По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа. [c.33]
Для оценки стоимости объектов недвижимости в соответствии со стандартами [9] используется три подхода - затратный, сравнительный и доходный. Действующие стандарты оценки не регламентируют обязательность использования всех трех подходов при оценке недвижимости, но отказ хотя бы от одного из них должен быть обоснован в отчете об оценке. [c.33]
В случае, если действует развитый рынок объектов недвижимости, подобных оцениваемому, появляется возможность использовать для оценки данные о ранее совершенных сделках. Сравнительный подход с учетом необходимых корректировок позволяет достаточно объективно определять стоимость объектов жилой недвижимости. [c.33]
Объекты коммерческой недвижимости (офисные, торговые, складские, производственные) оцениваются, прежде всего, исходя из того дохода, который может принести владельцу их сдача в аренду. [c.33]
Если же нет развитого рынка недвижимости для рассматриваемого объекта, а также если он не сдается в аренду (больницы, музеи, церкви и т.д.), то оценка в этом случае производится на основе затратного подхода. Обычно определяется стоимость замещения объекта недвижимости и вычитаются все виды износа. [c.33]
В большинстве случаев оценщик определяет стоимость недвижимости с использованием двух или трех подходов. Невозможность или ограниченность применения какого-либо подхода должны быть обоснованы в отчете об оценке. Окончательное значение стоимости объекта недвижимости получают путем согласования результатов, полученных разными подходами. [c.33]
Итоговым документом, содержащим величину полученной в результате анализа стоимости недвижимости, является отчет об оценке. По глубине проработки материала и степени подробности изложения основных факторов и выводов различают краткие и полные отчеты. Российские стандарты оценочной деятельности не регламентируют форму отчета об оценке. Тем не менее, опыт практической деятельности оценщиков выработал некую типовую форму полного отчета, хорошо зарекомендовавшую себя в российских условиях. По такой форме составляется большинство отчетов об оценке объектов недвижимости. [c.34]
Отчет может также содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для описания примененного метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. [c.34]
В приложении к отчету приводятся подробные сведения об оценщике, его квалификации и прикладываются копии образовательных документов, лицензии на оценочную деятельность, а также страхового полиса страхования гражданской ответственности оценщика. [c.34]

Вернуться к основной статье