Сущность затратного подхода

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта [6]. Этот подход основан на принципе замещения. Применительно к затратному подходу этот принцип можно сформулировать следующим образом рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на приобретение участка земли и строительство на нем здания аналогичной полезности. [c.54]
Разумеется, стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) - это разные понятия. Только на сбалансированном и совершенном рынке эти величины могут совпадать. Чаще всего для большинства регионов наблюдается тенденция, при которой стоимость объекта, определенная затратным подходом, является наивысшей. Это говорит о том, что на данных рынках конкуренция невелика и в ближайшее время может произойти увеличение рыночных цен. Это же подтверждает анализ цен на недвижимость на первичном и вторичном рынке. На первичном рынке они заметно выше. С другой стороны, в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах наблюдается противоположная тенденция цены на вторичном рынке превышают цены первичного рынка. [c.54]
Подобная тенденция наблюдается и при анализе стоимости различных по назначению объектов. Так, рыночная стоимость гостиницы, построенной, например, на окраине города, будет меньше стоимости, определенной затратным подходом. В то же время рыночная стоимость автозаправочной станции будет выше затрат на ее строительство. [c.54]
Затратный подход оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности (рис. 3.1). [c.55]
Так как оценка стоимости земельного участка является самостоятельной и сложной задачей оценочной деятельности, то в рамках настоящей работы мы ограничимся только упоминанием основных методов оценки участка земли. [c.55]
Прежде всего следует иметь в виду, что при определении рыночной стоимости недвижимости участок рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования. [c.55]
При оценке земельного участка следует обязательно принимать во внимание объем тех прав на участок, которыми владеет собственник объекта недвижимости право собственности, право аренды или право пользования. Оценке подлежит только объем имеющихся прав. [c.55]

Вернуться к основной статье