Методики корректировки элементов сравнения

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

После выбора объектов-аналогов необходимо выполнить их сопоставление с оцениваемым объектом по всем элементам сравнения и внести необходимые корректировки в цены сделок. Смысл внесения корректировок заключается в определении цены продажи объекта-аналога, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. [c.74]
Корректировки, которые вносятся в цену продажи объекта-аналога, называются поправками. Следует учесть, что не ко всем характеристикам объекта можно внести поправки, и этот факт следует принимать во внимание при отборе сопоставимых аналогов. [c.74]
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения, поправки делятся на процентные, относительные денежные и абсолютные денежные [21] (рис. 4.1). [c.74]
Ппр - процентная ставка (коэффициент). [c.74]
Из представленного выражения следует, что любая процентная поправка всегда может быть отнесена как к стоимости объекта-аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения. [c.74]
К процентным поправкам относят поправки на местоположение, время продажи, износ и др. [c.74]
Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего объекта (абсолютные поправки) или одной единицы сравнения (относительные поправки). [c.75]
Из данного выражения следует, что эту поправку удобнее всего вносить в стоимость единицы сравнения, а ее общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. [c.75]
К относительным денежным поправкам относится, например, поправка на проведенный косметический ремонт, а также поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа. [c.75]
Абсолютная денежная поправка вносится в стоимость объекта-аналога в целом, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. [c.75]
К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения (наличие гаража, автостоянки, мансарды, дополнительных комнат), а также на свободный земельный участок, примыкающий к объекту недвижимости. [c.75]
Существует достаточное количество различных методов расчета и внесения поправок. При этом следует придерживаться следующих правил. Всегда корректируется только цена объекта-аналога. Если сопоставимая продажа лучше, чем оцениваемый объект, то в её цену вносится отрицательная поправка. Если же сопоставимая продажа хуже оцениваемого объекта, то в её цену вносится положительная поправка. [c.75]
Последовательность внесения поправок соответствует вышеперечисленным элементам сравнения (см. п. 4.2). Рассмотрим особенности расчета поправок для различных случаев. [c.76]
В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые осуществляются путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату. [c.76]
Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые выполняются путем применения указанных поправок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке [13]. [c.76]
Корректировка на права собственности проводится в случае, если объект недвижимости продается вместе с существующими арендными договорами. При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, то это необходимо учесть при определении стоимости объекта. Величину корректировки на право собственности определяют двумя способами - прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды [8]. [c.76]
Пример 4.1. Требуется оценить здание магазина. В результате анализа рыночной информации установлено, что недавно был продан аналогичный магазин за 2 000 000 руб., который на момент продажи был полностью сдан в аренду по долгосрочным договорам. Арендная площадь магазина 400 кв. м, контрактная арендная плата 450 руб./кв. м в месяц, рыночная арендная плата - 500 руб./кв. м в месяц. Коэффициент незанятости - 10 % от потенциального валового дохода, а расходы на управление объектом - 15 % от действительного валового дохода (другие расходы не учтены, так как аренда чистая). Коэффициент капитализации - 0,3. [c.76]
Следовательно, корректировка будет равна плюс 612 000 руб., а скорректированная стоимость - 2 612 000 руб. [c.76]
Корректировка на условия финансирования используется в том случае, когда объект-аналог был продан с использованием кредита. При этом учитывается процентная ставка, срок кредита, соотношение собственных и заемных средств. [c.76]
Корректировка на условия продажи отражает нетипичные отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. [c.77]

Вернуться к основной статье