Сущность доходного подхода

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

В основе доходного подхода к оценке недвижимости лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Эти выгоды от владения объектом недвижимости включают право собственника получать различные виды доходов во время эксплуатации этого объекта, а также доход, который будет получен от продажи объекта в конце срока владения. [c.84]
Очень часто объекты недвижимости рассматриваются потенциальными покупателями с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения капитала с целью получения в будущем соответствующего дохода. Для определения стоимости объекта недвижимости все будущие потоки дохода от этого объекта пересчитываются в настоящую (текущую) стоимость. [c.84]
От того, насколько правильно определена величина дохода, будет зависеть точность выполняемых расчетов. [c.84]
Денежный поток до уплаты налогов - это часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания расходов по обслуживанию долга (процент и платеж для погашения основной суммы долга). [c.85]
Денежный поток после уплаты налогов - это часть денежного потока до уплаты налогов, которая остается у собственника после уплаты подоходных налогов. [c.85]
Денежный поток от продажи объекта (реверсия) - это общая сумма дохода, которую получает собственник от продажи объекта в конце срока владения им. [c.85]
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат капитала и получение дохода на капитал. [c.85]
Чтобы уйти от абсолютных значений, все исходные значения делятся на первоначальный капитал и таким образом приводятся к единой базе. Полученные показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называются нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода, или отдачи, и нормы прибыли (рис. 5.1). [c.85]
Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, нормы доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы. [c.85]
Нормы прибыли, определяемые обычно как годовая ставка сложного процента, показывают, какой объем прибыли приходится на каждую единицу вложенных средств за весь срок проекта. [c.87]
Соответственно, первая часть отдачи инвестиций именуется нормой возврата капитала, а вторая - нормой доходности или прибыли на капитал. [c.87]
Такое разделение дохода на две составляющие по-разному учитывается в различных методах определения текущей стоимости будущих доходов от объекта недвижимости. [c.87]
Метод прямой капитализации представляет собой пересчет годового дохода от объекта недвижимости в его текущую стоимость. Причем здесь не делается отдельного учета дохода на капитал и возврата капитала. [c.88]
Метод капитализации по норме отдачи на капитал включает в себя моделирование будущих потоков дохода на несколько лет вперед, расчет стоимости объекта в конце срока владения им и дисконтирование денежных потоков дохода и выручки от перепродажи объекта в текущую стоимость. [c.88]
Таким образом, стоимость объекта недвижимости по доходному подходу есть стоимость всех будущих потоков денежных средств, приведенных к текущей стоимости, с учетом требований инвестора относительно возврата капитала и отдачи на капитал. [c.88]

Вернуться к основной статье