Прогнозирование будущих доходов

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

В качестве дохода от использования объекта недвижимости обычно рассматривается годовой стабильный доход от сдаваемого в аренду объекта при его наилучшем и наиболее эффективном использовании в типичных рыночных условиях [23]. [c.88]
Основной источник информации для расчета текущего арендного дохода - существующие договоры аренды, как для сдаваемого объекта недвижимости, так и для аналогичных на рассматриваемом сегменте рынка. [c.88]
Договор аренды - это документ, который передает права на использование собственности от владельца другому лицу на определенный срок в обмен на определенную плату. Анализ всех позиций договора аренды, которые могут влиять на арендную плату, позволяет выявить количество, качество и длительность получения арендного дохода от собственности [8]. [c.88]
Очень часто арендатор оплачивает в соответствии с договором аренды расходы на отопление, освещение, телефон и т.п. В этом случае при определении чистого операционного дохода эти эксплуатационные расходы дополнительно учитываться не должны. [c.89]
При анализе арендных договоров следует различать понятия контрактная арендная плата и рыночная арендная плата . [c.90]
Контрактная арендная плата — фактическая арендная плата, соответствующая условиям конкретного договора аренды. [c.90]
Контрактная арендная плата используется для оценки частичных прав собственности, а также для оценки площадей, занятых арендаторами. [c.90]
Рыночная (экономическая) арендная плата — это арендная плата, которую с наибольшей вероятностью можно ожидать от данной недвижимости на открытом рынке в настоящее время. [c.90]
Рыночная арендная плата используется при оценке полных прав собственности, при оценке будущих проектов, площадей, занимаемых самим владельцем, а также свободных площадей. [c.90]
При прогнозировании будущих доходов для определения стоимости объекта недвижимости обычно используют финансовые отчеты владельца объекта, которые отличаются от данных, используемых в бухгалтерском учете. [c.90]
Для определения доходных и расходных потоков денежных средств необходимо выполнить прогноз изменения этих величин во времени и их анализ. Такой отчет владельца объекта, используемый при оценке, называется реконструированным отчетом о доходах. Он составляется в следующей последовательности (рис.5.3). [c.90]
Постоянными расходами являются те, которые не зависят от уровня загрузки объекта. К ним относят налоги, относящиеся к недвижимости, а также платежи по страхованию объекта недвижимости. [c.92]
Переменные расходы - это расходы, которые зависят от уровня загрузки объекта недвижимости. Чем больше людей занимают и используют здание, тем выше переменные расходы. Состав переменных расходов имеет некоторые различия для разных объектов. Наиболее часто встречаются следующие виды переменных операционных расходов. [c.92]
Расходы на управление учитываются в расчетах независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Обычно они определяются в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа объекта недвижимости. [c.92]
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта - уборщиков, дворников, рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, с учетом расходов на социальные нужды. [c.92]
Расходы на коммунальные услуги включают затраты на отопление, водоснабжение, канализацию, электроэнергию, газификацию и т.п. Размер этих расходов зависит от вида аренды и условий арендного договора. Если эти расходы по договору несет арендатор, то они в расчете не учитываются. Обычно расходы на коммунальные услуги принимаются по данным, предоставленным собственником объекта. Если же подобная информация отсутствует, то эти расходы можно рассчитать исходя из нормативов потребления этих ресурсов и действующих тарифов. [c.92]
Расходы на охрану зависят от специфики оцениваемого объекта. Они обычно включают расходы на организацию пропускной системы, содержание службы охраны, эксплуатацию охранных систем и оборудования [8]. [c.92]
Расходы на замещение представляют собой затраты владельца на замену и ремонт различных элементов объекта с коротким сроком службы. Для поддержания объекта в нормальном состоянии необходимо периодически проводить ремонт кровли, элементов наружной и внутренней отделки, покрытия пола, санитарно-технических приборов и т.п. Так как это существенные по величине затраты, то в расчете они учитываются в виде ежегодных отчислений в счет покрытия предстоящих расходов. [c.92]
Предположим, что замена коврового покрытия пола будет происходить раз в 5 лет. Стоимость этой замены составляет 50 000 руб. Тогда ежегодные отчисления в резерв средств на замещение составляют 10 000 руб. [c.92]
Если же в период предполагаемого срока владения объектом замена быстроизнашивающихся элементов не предусматривается, то расходы на замещение в этом случае не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости. [c.93]

Вернуться к основной статье