Метод прямой капитализации

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

Пример 5.1. Определить стоимость склада при следующих исходных данных годовой потенциальный валовой доход - 225 000 руб. потери от незанятости объекта - 10 % от потенциального валового дохода операционные расходы составляют 30 % от действительного валового дохода общий коэффициент капитализации - 25 %. [c.93]
Основное преимущество этого метода - простота расчетов. С другой стороны, область применения этого метода ограничена. Его нельзя применять в том случае, если объект еще не достроен или не вышел на режим стабильных доходов, а также если требуется его реконструкция. [c.93]
Наиболее сложным вопросом оценки недвижимости доходным подходом является определение коэффициента капитализации. Так как в данном случае учитываются как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта, то в расчетах используется общий коэффициент капитализации. [c.95]
Наиболее достоверным методом определения коэффициента капитализации является метод сравнения продаж. Он основан на анализе рыночных данных о продажах объектов недвижимости при условии, что существующее использование этих объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию. Считается, что общий коэффициент капитализации, определенный на основе рыночных данных для объекта-аналога, может быть распространен на другие объекты данного сегмента рынка. Для большей достоверности результатов следует рассмотреть несколько объектов-аналогов и выполнить статистическую обработку рыночной информации. [c.95]
Степень достоверности полученного в результате расчетов коэффициента капитализации будет зависеть от надежности информации о ценах продажи объектов-аналогов, а также от точности прогноза чистого операционного дохода по этим объектам. [c.95]
Пример 5.2. В процессе оценки складского здания установлено, что недавно проданы два аналогичных объекта соответственно за 580 000 руб. и 750 000 руб. В результате анализа реконструированных отчетов о доходах получено, что чистый операционный доход по проданным объектам составил 145 000 руб. и 202 500 руб. соответственно. [c.95]
Следовательно, для оцениваемого объекта можно принять коэффициент капитализации равным 0,26. [c.95]
Метод кумулятивного построения (суммирования) (рис. 5.4) относится к числу наиболее часто применяемых методов. Его сущность заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента капитализации - ставка дохода на капитал разбивается на составные части. Путем их суммирования и последующего добавления ставки возврата капитала и определяют значение коэффициента капитализации. [c.96]
В качестве базовой составляющей используется так называемая безрисковая ставка . В мировой практике обычно в качестве безрисковой ставки применяется ставка по долгосрочным государственным обязательствам или ценным бумагам. Обычно она составляет 5... 7 %. [c.96]
В Российских условиях безрисковой ставки практически не бывает. Не существует и аналогичных долгосрочных государственных ценных бумаг. Поэтому в качестве условно безрисковой можно принимать ставку по долгосрочным депозитам наиболее надежных банков, например Сбербанка РФ. При этом следует различать ставки доходов в рублевом и долларовом исчислении. [c.96]
К безрисковой ставке добавляются поправки на дополнительный риск вложений в недвижимость, на низкую ликвидность, на инвестиционный менеджмент. [c.96]
Поправка на дополнительный риск вложений в недвижимость связана с тем, что вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем другие инвестиции. Причем чем больше риск, тем выше эта поправка. Поправка должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. [c.96]
Недвижимость является низко ликвидным товаром. Для продажи некоторых объектов, особенно если на данном сегменте рынка наблюдается спад деловой активности, требуется значительный период времени. Поправка на низкую ликвидность учитывает риск вложений средств, связанный с этим фактором. [c.96]
Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рыночной ситуации, принятие решения о покупке или продаже объекта, работа с налоговыми органами и т.д.) требует высокой компетентности. Учет дополнительного риска, связанного с возможным неэффективным управлением инвестициями, учитывается поправкой на инвестиционный менеджмент [6]. [c.96]
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - ставка возврата капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала [12]. [c.96]
Пример 5.3. Требуется определить общий коэффициент капитализации для офисного здания. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка РФ по рублевым депозитам составляет 12 % годовых. По мнению оценщика, дополнительный риск вложений в недвижимость для данного сегмента рынка составляет 5 %. Поправки на низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент составляют соответственно 3 и 2 %. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по мнению инвестора, составляет 20 лет. Отсюда ставка возврата капитала равна 1 / 20 = 5 %. [c.97]
В теории оценки разработано также много других методов определения коэффициента капитализации для случаев, когда сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. В настоящее время в России в силу различных, прежде всего экономических, причин недвижимость приобретается в основном за счет собственных средств инвестора. В большинстве стран мира объекты недвижимости покупаются с помощью привлеченного (заемного) и собственного капитала. Так как инвестиции в недвижимость включают в себя обе эти составляющие, то коэффициент капитализации должен удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции (как собственные средства, так и кредиты) будут вложены в другой, более доходный, проект [6]. [c.97]
В рамках данной работы мы рассмотрим лишь основные предпосылки и подходы к расчету коэффициента капитализации при наличии заемного капитала. [c.97]
В методе инвестиционной группы (метод связанных инвестиций) коэффициент капитализации подразделяется на две составляющие коэффициент капитализации заемного капитала и коэффициент капитализации собственного капитала. [c.97]
Коэффициент капитализации заемного капитала (ипотечная постоянная) - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. [c.97]

Вернуться к основной статье