Российский опыт и перспективы развития системы управления недвижимостью

из "Экономика недвижимости "

Как таковая функция развития недвижимости только начинает выделяться в России в самостоятельную профессиональную сферу деятельности. Это происходит, как правило, двумя путями. [c.172]
Во-первых, многие фирмы, начавшие свою деятельность на рынке недвижимости как посредники, постепенно расширяют свою деятельность и начинают сначала в малых (отделка, предпродажный ремонт квартир, перепланировка, частичная замена коммуникаций), а затем и в более широких масштабах (ремонт расселенных зданий, их частичная реконструкция) заниматься развитием недвижимости. [c.172]
Во-вторых, развитием недвижимости начинают заниматься многие строительные фирмы, выступая уже не только как подрядчики, но и вкладывая собственные средства, привлекая средства дольщиков, заемные средства. [c.172]
И в том и в другом случае мотивы подобной диверсификации понятны и в целом едины повышение финансовой устойчивости и рентабельности деятельности фирмы. [c.173]
Остановимся на некоторых характерных проблемах, возникающих на различных этапах девелоперской деятельности. [c.173]
Перед тем, как начать непосредственно реализацию проекта, нужно четко представить, как будет финансироваться проект. Это серьезнейшая проблема, так как даже при наличии банка-партнера, готового обеспечить финансирование на приемлемых условиях, необходимо инвестировать собственные средства, которые в случае даже очень небольшого проекта составят не менее 250-300 тыс. USD, что могут себе позволить очень немногие брокерские компании. [c.174]
На данном этапе необходимо внимательно отслеживать как строительный процесс, так и реализацию проекта (продажу/сдачу в аренду). Обязательно наличие технического отдела или привлечение стороннего заказчика с целью контроля за соответствием оплаченных сумм выполненному объему строительства. Контроль за соответствием реального графика продаж прогнозу и своевременная коррекция комплекса маркетинговых мероприятий в случае отсутствия ожидаемого результата сведут к минимуму риск недофинансирования проекта. [c.174]
Подтверждением этому служит ситуация, сложившаяся в Санкт-Петербурге на рынке аренды помещений в бизнес-центрах, — заполнены в первую очередь те. [c.174]
С новыми для себя проблемами сталкиваются при перепрофилировании в девелоперы и строительные предприятия. Им, как правило, не хватает ряда специфических знаний учета и умения определить оптимальное использование объекта в зависимости от его местоположения ориентации на целевую группу потенциальных потребителей с вытекающими отсюда последствиями по набору услуг, площади помещений, уровню сервиса подготовки достоверного прогноза денежных доходов и расходов, в первую очередь, клиентских поступлений (неправильный прогноз может вызвать остановку строительства, что нарушает сроки сдачи объекта, уменьшает объем будущих продаж). [c.175]
Также возможны штрафы за просрочку, удорожание строительства и другие неприятности, словом, возникает цепная реакция финансовых проблем. [c.175]
Начало деятельности девелоперских фирм в Петербурге относится к началу 90-х годов. Уже в 1991-1992 гг. появляются первые фирмы, пытающиеся специализироваться на этом виде бизнеса. Однако до 1994-1995 гг. такие фирмы были исключительным явлением на рынке, хотя исключительно девелоперскими они не являлись. Для всех них характерно сочетание и девелоперской, и брокерской деятельности, и именно это сочетание с учетом характера взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости в 1991-1993 гг. дало им возможность устойчивого поступательного развития. Используя участие в строительстве нового жилья, они имели возможность более дешевого приобретения квартир на первичном рынке. Эти квартиры использовались для расселения коммунальных квартир или приобретения квартир на вторичном рынке, продажа которых (иногда с предварительным проведением модернизации, ремонта) обеспечивала поступление финансовых ресурсов для новых операций на первичном рынке. Накопленный этими фирмами опыт стал предметом специального внимания брокерских фирм, и ряд их с 1993 г. и особенно в 1994-1995 гг. начинает активно внедряться на первичный рынок [68]. [c.176]
Практически одновременно с этим начинается и обратный процесс многие строительные фирмы в условиях снижающейся рентабельности подрядных работ делают попытки прямого выхода на конечного клиента, начинают активный поиск привлеченных средств, т. е. постепенно трансформируются в девелоперские структуры. [c.176]
На середину 1996 г. в Петербурге уже существует несколько десятков девелоперских фирм, выполняющих почти все функции, свойственные компаниям этого типа в странах с рыночной экономикой выбор экономически эффективного проекта развития недвижимости, получение всех необходимых разрешений и согласований, привлечение инвесторов и подрядчиков, реализация построенного объекта. [c.176]
Далеко не все эти проекты реализуются вполне успешно проблемы возникают, как правило, в связи с недостаточно точными финансово-экономическими расчетами и решениями занижение затрат на реализацию проекта, превышение сроков реализации проектов, слабый учет рыночной ситуации и ее перспектив. [c.177]
Экономические и правовые перемены, произошедшие в России (почти полное прекращение централизованного финансирования жилищного строительства, введение частной собственности на жилье, приватизация предприятий, в результате которой они сами решают, куда вкладывать средства, и могут строить жилье или покупать его), изменили положение в строительном комплексе и создали предпосылки для появления рыноч-но-ориентированных жилищных застройщиков. [c.177]
До недавнего времени основным инвестором в жилищном строительстве безусловно являлось государство, которое осуществляло свою собственную программу жилищного строительства за счет бюджетных средств. В настоящее время с возникновением рыночных отношений в сфере недвижимости и принятием ряда нормативных документов, регулирующих их, открылись новые возможности для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства. [c.177]
В связи с переходом к финансированию развития недвижимости преимущественно за счет средств физических и юридических лиц проблемы разработки эффективных механизмов вовлечения их финансовых ресурсов в строительство и реконструкцию стали важнейшей проблемой для всех, кто занят в этой сфере. [c.177]

Вернуться к основной статье