Доходный подход к оценке недвижимости

из "Экономика недвижимости "

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например для рынка жилья характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п. [c.281]
Первый принцип утверждает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения. [c.281]
Принцип замещения предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезное тью. [c.281]
Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода САП. [c.282]
Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформление сделки. [c.282]
Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения. [c.282]
Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимости сравниваемых объектов. Если в оцениваемом объекте отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в сравниваемом объекте, то стоимость корректируют на величину вклада этой детали. [c.282]
Подход САП применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия реализуются на рынке купли-продажи квартир. САП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса. [c.282]
При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков. [c.282]
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов. [c.283]
Правило корректировки корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. [c.283]
Скорректированная цена = 282 000 долл. [c.284]
Методы определения поправок. [c.284]
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый. [c.284]
Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку. [c.284]
Упорядочение ряда по возрастанию 8000 — 8000 — 9000 - 9500 — 10000. [c.284]
Модальное значение (наиболее часто встречающееся) — Мо= 8000. [c.284]
Медианное значение (значение на середине ряда) — Ме= 9000. [c.284]
Поправка на бассейн — 8900 долл. [c.285]

Вернуться к основной статье