ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

из "Экономика недвижимости "

Понятие текущей стоимости денег. [c.304]
В основе оценки стоимости приносящей доход недвижимости лежат положения о текущей стоимости денег, которые будут получены через какое-то время в будущем. [c.304]
Следует ввести небольшое уточнение относительно возможности подобного сравнения денег во времени. Сравнивать таким образом две отстоящие во времени друг от друга суммы можно только в том случае, если они действительно являются капиталом, способным приносить доход. Если же сумма, полученная в более ранний момент времени, по каким-либо причинам не может быть инвестирована с гарантированной выплатой процентов, то ее текущая стоимость не будет отличаться от текущей стоимости такой же суммы, полученной в будущем. Приведем несколько примеров, иллюстрирующих подобную ситуацию. [c.305]
Очевидно, что текущая стоимость 10 000 долларов останется неизменной на протяжении шести месяцев, поскольку теоретически отсутствует возможность получения процентов по этой сумме (банки на необитаемом острове не предусмотрены). Текущая стоимость начнет изменяться только по возвращении на большую землю, когда откроется возможность инвестирования денег. [c.305]
В дальнейшем мы будем рассматривать оценку денежных сумм, для которых существует возможность альтернативного вклада в банк с получением процентов. Поэтому для оценки текущей стоимости таких денег необходимо в расчет вводить соответствующие поправки. Процессы преобразования между текущей и будущей стоимостью аккумулированием и дисконтированием. [c.306]
Аккумулирование — это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. [c.306]
Дисконтирование — это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости. [c.306]
Понятия аккумулирований и дисконтирования базируются на определении сложного процента. [c.306]
Сложный процент — это процент начислений как на основную сумму, так и на невыплаченные проценты, начисленные за предыдущий период. [c.306]
ПРИМЕР 100 долл. положили под 10% годовых. Рассчитать сумму депозита (суммы на банковском счету) по простому и сложному проценту. [c.306]
Логика сложного процента очевидна 1. Все деньги, которые оставлены на депозите, должны приносить процент. [c.306]
Кроме наиболее часто используемого в банковском деле сложного процента, существует также и метод начисления с помощью простого процента, когда процент начисляется только на первоначальную сумму вклада. Такой подход применим в случае срочных депозитов, когда вкладчик депонирует средства на определенный период времени и может снять их со счета вместе с начисленными процентами только по истечении этого периода. Очевидно, что простой процент должен быть выше сложного, чтобы компенсировать потери из-за начисления только на основную сумму. В дальнейшем мы будем использовать сложный процент, кроме особых оговоренных случаев. [c.307]
Риск — это возможность того, что инвестиции в недвижимость не обеспечат ожидаемых доходов, то есть вероятность того, что доходы окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых. Существуют различные виды риска — экономический, политический, социальный, экологический и др. Оценщику всегда следует помнить, что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым. [c.307]
Ставка дохода на инвестиции — процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. [c.307]
Очевидно, приоритет отдается тем вложениям, где ставка дохода выше, а при одинаковой ставке учитывается риск вложений. [c.307]
Все эти функции используются в различных финансовых расчетах. В дальнейшем мы рассмотрим подробно каждую из этих функций с точки зрения ее математической формулировки и сферы применения. Так же вы можете попробовать свои силы в решении предложенных задач с применением одной или нескольких финансовых функций, чтобы практически оценить разнообразие сферы применения этих функций в экономических расчетах и, в частности, в оценке приносящей доход недвижимости. [c.308]
Первая функция денег — будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы). [c.309]
Это фактор, используемый для расчета стоимости денежной единицы при условии, что последняя будет удерживаться в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. [c.309]
Для тех читателей, которые ценят математическую строгость, приведем доказательство этого утверждения методом математической индукции [102]. [c.309]

Вернуться к основной статье