Некоторые аспекты оценки офисов

из "Экономика недвижимости "

В современных условиях рынок офисных помещений находится в стадии развития. В основном на рынке доминирует аренда офисных помещений [68]. [c.363]
Для оценки офисных зданий следует использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. [c.363]
Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации. [c.363]
Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания. [c.363]
Не существует каких-либо единых правил, на которых офисное здание сдается в аренду, особенно в наших условиях нечеткой законодательной базы и высоких ставок налога. [c.363]
Каждый договор аренды является индивидуальным и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. [c.363]
Если здание целиком передается одному арендатору, все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров строения, главного входа, вспомогательных помещений и т. п. Контроль за их состоянием владелец должен осуществлять самостоятельно и покрывать расходы за счет специальных фондов. [c.364]
Прочие затраты владельцы строения обычно стремятся переложить на арендаторов. Как правило, арендаторов обязывают покрывать местные налоги. Даже в тех случаях, когда владелец оплачивает эти расходы сам, в договоре аренды может присутствовать пункт о налогах на имущество. Владелец недвижимости соглашается платить налоги на имущество только до определенного предела, все платежи сверх этого предела перекладываются на арендатора. Зачастую владелец в дополнение к арендной плате собирает с арендаторов плату за коммунальные услуги для оплаты водоснабжения, отопления, лифта, а также капитального ремонта, охраны и управления. Стабильность дохода владельца недвижимой собственности достигается устранением из арендной платы как можно большего числа переменных расходов и возложением их на арендатора. [c.364]
При передаче здания целиком одному арендатору со связанными с этим обязательствами и выгодами процесс оценки будет достаточно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения (т. е. главным входом, коридорами, лестницами, лифтом и туалетами) и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы либо вычисляется отдельно, например в расчете на 1 кв. м в год. [c.364]
В данной ситуации имеются следующие составляющие валовая выручка, эксплуатационные расходы, чистый операционный доход и ставки капитализации. [c.364]
Рассмотрим подробнее состав валовой выручки. Величина выручки, получаемой по существующим контрактам, требует самого тщательного подсчета. [c.365]
Следует особо подчеркнуть, что при оценке рыночной стоимости здания необходимо ориентироваться на нормальные для рынка на момент оценки ставки арендной платы, а не на их фактические значения по действующим договорам. [c.365]
Когда здание сдается большому числу мелких арендаторов, в отдельных случаях арендная ставка может быть чрезмерно высокой, тогда как в других, наоборот, чрезмерно заниженной. Причем устойчивая платежеспособность арендатора в последнем случае может уравновешивать ненадежность поступления арендной платы в первом. Если здание сдается раздельно крупными блоками (например, сразу несколькими этажами), то подобная разница в ставках может существенно повлиять на величину валовой выручки. В этом случае следует уточнить, является ли конкретная ставка высокой, низкой или обычной по сравнению со средними условиями аренды на момент оценки. [c.365]
Следующий шаг — вычисление базовой величины арендной ставки. Обычно используется метод расчета арендной платы за квадратный метр общей площади. Рекомендуется провести корректировку данных для большей сопоставимости. Если анализ фактических ставок арендной платы подтверждает их обоснованность и устойчивость, можно сделать допущение, что независимо от сроков арендных соглашений валовая выручка является простой суммой фактических поступлений от аренды, а прибыль, получаемая после вычитания всех необходимых расходов, может быть капитализирована. [c.365]
Если арендная ставка является высокой, следует обратить внимание на степень надежности плательщика. [c.366]
Нередко домовладелец лично занимает офисное здание полностью либо частично, поэтому при оценке стоимости здания необходимо делать поправку на эту часть строения. [c.366]
Имеется большое расхождение в данных о рентных ставках в различных частях города. Для отдельных зданий могут применяться скидки для первого и второго этажей. В старых строениях без лифта, где затруднен доступ к верхним этажам, зачастую производятся последовательные скидки с первого до последнего этажа. В новых строениях с современными лифтами и практически равной доступностью разных этажей рентные ставки за третий, четвертый и последующие этажи могут приближаться или даже превосходить арендные ставки за первый-второй этажи. [c.366]
Первый (нижний) этаж офисного строения, если позволяет местоположение, иногда используется под магазины, а также представительства банков, страховых компаний и т. п. В этом случае взимаемая рента может значительно превышать среднюю для офисных строений. [c.366]
Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве — самый главный фактор экономии на ремонтных работах. [c.366]
Обязательство арендатора производить внутренний ремонт зависит от условий арендного договора. В некоторых случаях арендаторы принимают это условие, в других — за ремонт отвечает владелец здания. Следует произвести подробное обследование помещений и вывести ежегодную среднюю величину расходов на текущий и капитальный ремонт для данных условий. Затраты на периодический декоративный ремонт центральных лестниц и коридоров могут быть оценены без особого труда и приведены к годовому измерению. [c.367]

Вернуться к основной статье