ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ - оценка стоимости имущества, строений, основных средств - официальная оценка определение стоимости объектов недвижимости, проводимое при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета, а также при формировании цены продажи владельцем имущественных ценностей. Основными формами оценки основных средств являются полная первоначальная (инвентарная) полная восстановительная (приведенная) остаточная рыночная (оценочная) ликвидационная балансовая. Полная первоначальная стоимость - стоимость ввода в действие объектов основных фондов выражает в денежной форме фактические расходы на приобретение, доставку, установку и монтаж оборудования, сооружение зданий первоначальная стоимость за вычетом износа часть стоимости основных фондов, не перенесенная на производимую продукцию, т. е. неамортизированная стоимость. Определяется как разность между пол- [c.402]
Налог на увеличение стоимости недвижимого имущества введен в середине 70-х годов. Он применяется по ступеням с прогрессирующей шкалой налогов. Объектом налогообложения служит разница между начальной стоимостью и конечной оценкой недвижимости, находящейся в Италии. Речь идет о зданиях, сооружениях, свободных строительных площадках и т.д. Исчисление налога начинается с момента передачи собственности в руки данного налогоплательщика. [c.289]
Определим рыночную стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО XXX . Описание объекта оценки представлено в табл. 6.6. [c.200]
Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит. [c.61]
Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, кото- [c.434]
Как было показано выше, основные отличия российских подходов к классификации, признанию и оценке активов от международных подходов заключаются в отсутствии четких определений в нормативных документах, а также консерватизме, особенно в части оценки активов. Указанные различия связаны, прежде всего, с недостаточным развитием российского рынка, особенно в части финансовых инструментов и некоторых объектов недвижимого имущества, что не позволяет узаконить более широкое применение рыночной стоимости и т.н. справедливой стоимости при оценке активов. [c.144]
Объектами налогообложения являются земельные участки (в том числе земельные участки лесного фонда), здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Налогооблагаемая база налога на недвижимость исчисляется исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости на 1 января того года, за который начисляются платежи. Методика оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения устанавливается представительными органами местного самоуправления городов Новгорода и Твери. [c.399]
Оценка стоимости объектов недвижимости и другого имущества, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, предприятиям (организациям), регулируется Федеральным законом Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. [c.119]
Должностные обязанности. Осуществляет операции по заключению договоров имущественного и личного страхования. Изучает региональные условия и спрос на определенные страховые услуги. Анализирует состав регионального контингента потенциальных клиентов, обслуживает физических и юридических лиц, представляющих учреждения, организации и предприятия различных форм собственности. Проводит аргументированные беседы с потенциальными и постоянными клиентами с целью заинтересовать их в заключении или продлении договоров страхования (жизни и здоровья, движимого и недвижимого имущества, предпринимательской и коммерческой деятельности и др.). В процессе работы с клиентами ведет наблюдение, оценивает особенности восприятия, памяти, внимания, мотивацию поведения и обеспечивает взаимопонимание при заключении договоров на страховые услуги. Устанавливает критерии и степень риска при заключении договоров на страховые услуги, учитывая состояние здоровья, возраст, пол, образование, стаж трудовой деятельности, уровень материального обеспечения и другие субъективные качества, характеризующие клиента. Заключает и оформляет страховые договоры, регулирует отношения между страхователем и страховщиком, обеспечивает их выполнение, осуществляет приемку страховых взносов. Обеспечивает правильность исчисления страховых взносов, оформления страховых документов и их сохранность. Способствует формированию заинтересованности и спроса на оказываемые страховые услуги, учитывая необходимость усиления материальной и моральной поддержки различных слоев населения, а также нарастание риска, связанного с конкуренцией, банкротством, безработицей и другими происходящими в современных условиях социально-экономическими процессами. Оказывает помощь клиентам в получении исчерпывающей информации об условиях страхования. Проводит работу по выявлению и учету потенциальных страхователей и объектов страхования, дает оценку стоимости объектов страхования. В течение срока действия заключенных договоров поддерживает связь с физическими и юридическими лицами, вступившими в договорные отношения на страховые услуги. В случае причинения ущерба застрахованному осуществляет оценку и определяет его размер с учетом критериев и степени риска. Рассматривает поступающие от клиентов жалобы и претензии по спорным вопросам исчисления и уплаты страховых взносов, выплат страхового возмещения при наступлении страхового случая в соответствии с условиями договора. Устанавливает причины нарушений страховых договоров и принимает меры по их предупреждению и устранению. Исследует неосвоенные виды страховых услуг и перспективы их развития с целью применения в своей практике и при создании страховых органов и служб. Своевременно и в соответствии с ус- [c.251]
Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества. [c.7]
В главе 7 анализируются возможные варианты реформирования налогообложения недвижимости. Реформирование налогообложения имущества еще не завершено. Многие вопросы, особенно относящиеся к налогообложению имущества физически лиц и, в частности, налогообложению недвижимости, не нашли удовлетворительного решения и обсуждение их продолжается. В частности, это вопросы, связанные с определением налоговой базы для целей налогообложения недвижимости. Налог является примером того, как проблемы, специфические для переходного периода, препятствуют эффективному и справедливому взиманию налога, который мог бы при иных обстоятельствах сыграть весьма важную роль, в том числе и в процессах реформирования экономики, особенно в сфере межбюджетных отношений. Однако неразвитость рынков недвижимости и искаженность информации о ценах, действующих на этих рынках, неполнота кадастров, высокие издержки, связанные с получением необходимой информации, приводят к неточной оценке объектов недвижимости в имеющихся реестрах и поэтому к возможности значительного неравенства в налогообложении недвижимости при установлении относительно высоких ставок налога. В то же время применение действующих ставок к объектам недвижимости, стоимость которых занижена, порождает налоговые обязательства настолько малые, что издержки по их взиманию превышают сумму поступивших налогов. Описанию проблем, связанных с налогообложением недвижимости, международного опыта в этой области и результатов экспериментов, проводившихся в Тверской и Новгородской областях, посвящена первая часть седьмой главы. Вторая часть седьмой главы включает анализ возможности применения в России самооценки недвижимости. Исследуются различные варианты применения процедуры самооценки и их достоинства и недостатки с точки зрения таких задач, как минимизация издержек, связанных с уплатой налога, достижение справедливости налогообложения и соответствие необходимых для осуществления схемы законодательных изменений правовым традициям России. [c.20]
Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта в зависимости от вида имущества. В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости. В США, например, для целей налогообложения производится периодическая (раз в 5 лет) переоценка недвижимости с помощью независимых оценщиков, которые устанавливают ее рыночную стоимость. [c.28]
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. [c.44]
На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них. [c.21]
Метод дисконтирования денежных потоков — оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования — соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи. [c.47]
Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения. Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося недвижимым, но подлежащего оценке в его составе, а также содержать описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости. [c.66]
Обычно оценка той стоимости, на которую наличие сервитута снижает или повышает стоимость объекта недвижимости, определяется путем определения разницы между стоимостью недвижимости, которая не содержит сервитута, и стоимостью имущества, которая стало предметом сервитута. Обязательное условие — объекты недвижимости должны быть аналогичными друг другу. [c.348]
Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов. [c.440]
Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определённые потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника. [c.142]
Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода - определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации 1ри условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация). [c.149]
Как уже отмечалось, Налоговый кодекс предусматривает поэтапную замену трех ныне существующих налогов — налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц и земельного налога единым налогом на недвижимость. Однако введение данного налога сопряжено с преодолением определенных трудностей. Для обеспечения функционирования налога на недвижимость требуется создание кадастра земли, кадастра недвижимости, реестра собственников, автоматизированной системы управления недвижимостью, а также введения процедуры апелляций по вопросам оценки. Поэтому на первом этапе сохранится налог на имущество предприятий, но облагаться им будут объекты недвижимости — основные средства, здания, сооружения. На втором этапе будет осуществляться постепенный переход к налогообложению рыночной стоимости земли и расположенных на ней зданий и сооружений. При этом платежи предприятий несколько снизятся по сравнению с ныне действующим налогом на имущество за счет выведения из-под налогообложения активной части основных [c.238]
Понятие "недвижимость" в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) - государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората. [c.4]
База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как "Экономика и жизнь", "Российский экономический журнал", "Финансовые известия", "Эксперт" и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет, из специальной справочной литературы, от коллег оценщика. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно [c.36]
К ним относятся, например, Методические рекомендации по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, утвержденные ФКЦБ 25 сентября 1996 г. Рыночная стоимость предприятия определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход собственности из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. В названных Методических рекомендациях говорится и о рыночной стоимости недвижимости - это наиболее вероятная цена, выраженная в деньгах или денежном эквиваленте, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке, характеризующемся нормальным уровнем конкуренции, при соблюдении трех условий предполагаемые продавец и покупатель имеют полную информацию о состоянии рынка и действуют добровольно и исключительно с целью удовлетворения собственных интересов объект выставлен на открытом рынке в течение периода, обычного для недвижимости подобного рода (маркетинговое время) предполагаемые покупатель и продавец не находятся друг с другом в особых (например, родственных) отношениях и не подвергаются какому-либо давлению или стимулированию со стороны. [c.317]
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА (англ, valuation (assessment) of property) — официальная оценка, определение стоимости имущества, как правило, в виде объектов недвижимости, проводимое при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета, а также при формировании цены продажи владельцем имущественных ценностей. [c.448]
При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является обязательным. [c.57]
Три оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те харак-1стики объектов (элементы сравнения), которые оказывают непосред- нное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными (и них и подлежащими обязательному учёту при оценке являются ) передаваемые при возможной сделке имущественные права ) условия финансирования сделки (учет заёмного и привлечённого каша) If [c.151]
Оценка залога является важной частью экономической работ банка. Ошибки в оценке залога могут дорого обойтись банк Например, завышение стоимости залога означает для банка увелг чение риска, а занижение — потерю клиента. Объектом анализа дол вы стать вид и качество предлагаемого в залог имущества, ВОЕ можности его реализации, динамика цен на это имущество. При выдач ссуд под недвижимость необходимо принимать во внимание дв основных фактора срок погашения и объем ссуды. Увеличени [c.94]