Виды стоимости объектов недвижимости

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

Основной задачей, которая возникает при оценке объекта недвижимости, является определение его стоимости. В соответствии с экономической теорией стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо объект, или это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность [6]. [c.19]
Понятие стоимость следует отличать от понятий цена и затраты . [c.20]
Цена - это фактический показатель, который соответствует денежной сумме, уплаченной за объект недвижимости в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Отличие цены от стоимости состоит в том, что на цену оказывает влияние рынок, а на стоимость - нет. Цена и стоимость будут совпадать только в условиях совершенного рынка, когда спрос равен предложению. [c.20]
Затраты - это сумма денежных средств, необходимая для создания данного объекта недвижимости. В общем случае затраты могут быть больше или меньше стоимости на дату оценки. [c.20]
На рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующих целям оценки и особенностям объектов недвижимости. Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. [c.20]
При оценке объектов недвижимости различают два понятия стоимости. [c.20]
Стоимость в обмене соответствует стоимости объекта недвижимости в случае его выставления на открытый рынок. Этому понятию соответствует рыночная стоимость объекта. [c.20]
Стоимость в пользовании соответствует стоимости объекта для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок. Этому понятию соответствуют нерыночные базы оценки (виды стоимости). [c.20]
Правильный выбор вида стоимости (базы оценки) является одной из важнейших задач в деятельности оценщика. Каждый вид стоимости имеет свою область применения, ограничения и методику расчета. [c.20]
В соответствии со Стандартами оценки [9] могут определяться следующие виды стоимости - рыночная, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, воспроизводства, замещения, при существующем использовании, инвестиционная, ликвидационная, для налогообложения, утилизационная, специальная. Рассмотрим эти виды стоимости, обращая внимание на их взаимосвязь с целями оценки. [c.20]
Рыночная стоимость - это наиболее важное понятие в оценочной деятельности. Существует много различных его определений и до сих пор не найдено универсальное. В международных стандартах, стандарте Российского общества оценщиков, Законе Об оценочной деятельности в РФ [10] и в государственном стандарте [9] это определение имеет свои собственные параметры и допущения, хотя и незначительно отличающиеся друг от друга. [c.21]
Наиболее полное определение приведено в ст. 3 Федерального закона Об оценочной деятельности в РФ . [c.21]
Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами. [c.22]
Таким образом, из определения рыночной стоимости следует, что она является эквивалентом наиболее вероятной цены, которая была бы получена за недвижимость на открытом рынке в условиях конкуренции, рационального поведения продавца и покупателя, отсутствия незаконного давления или воздействия или других чрезвычайных обстоятельств, а также наличия типичных условий сделки. [c.23]
При оценке объекта недвижимости затратным подходом определяют или стоимость его воспроизводства, или стоимость его замещения. [c.23]
Стоимость воспроизводства объекта оценки - это стоимость воспроизводства точной копии объекта в ценах на дату оценки. Иными словами, это сумма затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. [c.23]
Стоимость замещения - это стоимость не копии, а аналога объекта в ценах на дату оценки с учетом его износа. В этом случае предполагается, что аналог имеет одинаковую с оцениваемым объектом полезность, объемно-планировочное решение, но построен с использованием современных материалов, строительных нормативов и оборудования. Это стоимость определяется, как правило, на основании укрупненных нормативов. [c.23]
Первоначальная стоимость определяется обычно для целей бухгалтерского учета. Она представляет собой фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования (ввода в эксплуатацию). [c.23]
Остаточная стоимость представляет собой стоимость объекта с учетом износа, который накоплен за время его эксплуатации. Обычно эта стоимость является базой для исчисления налога на недвижимость (имущество). [c.23]
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. [c.23]

Вернуться к основной статье