Виды стоимости объектов недвижимости

Виды стоимости объектов недвижимости  [c.19]

Виды стоимости объекта недвижимости.  [c.67]

Применение затратного подхода. Определение стоимости земельного участка. Оценка восстановительной стоимости замещения здания. Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Определение остаточной стоимости. Расчет полной стоимости объекта недвижимости.  [c.315]


С развитием рынка недвижимости, совершенствованием методик определения стоимости объектов недвижимого имущества, а также установлением ответственности налогоплательщиков за предоставление информации налоговым органам удельный вес имущественных налогов с физических лиц в структуре доходной части местных бюджетов может возрасти. Однако существует ряд сдерживающих факторов по налогу на строения, помещения и сооружения установлен широкий перечень лиц, которым предоставляются различного рода льготы при этом льготные категории лиц освобождены от уплаты налога независимо от количества принадлежащих им объектов недвижимости и их стоимости многочисленные дополнительные виды льгот по данному налогу предоставляются на уровнях регионов и местных органов власти. Кроме того, налогоплательщики в России нередко используют такие методы минимизации налоговых обязательств, как дробление владения имуществом, так и максимально возможное затягивание сроков завершения строительства — оттягивание момента регистрации построенного дома (строения, сооружения)1.  [c.401]


Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка или прав на его долговременную аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его продаже на конкурентном и открытом рынке или совершении иной соответствующей операции (залог, страхование и т. д.). В законе об оценочной деятельности рекомендуется применять термин рыночная стоимость. В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка.  [c.398]

Классификация объектов недвижимости по различным признакам позволяет более успешно и подробно изучить рынок недвижимости. А это, в свою очередь, дает возможность правильно определять вид стоимости объектов (базу оценки) для различных категорий недвижимости.  [c.13]

Очень важным моментом в процессе оценки является определение цели и базы оценки (вида стоимости) объекта. От этого зависит весь следующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Как отмечено выше, цель и база оценки (вид стоимости) находятся в тесной взаимосвязи. Одновременно устанавливается дата, на которую выполняется оценка объекта. Если дата оценки заказчиком специально не оговаривается в договоре, то ею считается дата первого посещения объекта оценщиком.  [c.32]

Они должны быть количественно измеримы. Если необходимо включить в модель качественный фактор, не имеющий количественного измерения, то ему нужно придать количественную определенность (например, в модели урожайности качество почвы задается в виде баллов в модели стоимости объектов недвижимости учитывается место нахождения недвижимости районы могут быть проранжированы).  [c.92]

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта в зависимости от вида имущества. В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости. В США, например, для целей налогообложения производится периодическая (раз в 5 лет) переоценка недвижимости с помощью независимых оценщиков, которые устанавливают ее рыночную стоимость.  [c.28]


Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор - это локация - местонахождение объекта, затем - техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля, вид из окон, наличие инфраструктуры - поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, например участок земли, то и наличие инженерных сетей. Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и требует к себе соответствующего внимания.  [c.31]

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.  [c.44]

В основе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом лежит капитализация чистого операционного дохода. При этом оценка коэффициента R может выполняться разными методами. Наиболее достоверным из них считается метод рыночной выжимки. В соответствии с этим методом оценка коэффициента капитализации в общем виде рассчитывается как средневзвешенная величина коэффициентов капитализации доходов от наиболее близких по уровню рисков альтернативных инвестиций  [c.152]

Формула (6.2.30) представляет собой конечное алгебраическое выражение — расчетную модель, которая используется при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи на капитал при условии постоянства потоков доходов. С математической точки зрения модель оценки (2.30) является частным случаем метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал в его развернутом виде.  [c.167]

Неустранимый функциональный износ, вызванный избыточной достаточностью. Устранение данного вида функционального старения экономически нецелесообразно. В оценке влияние данного фактора на итоговую стоимость недвижимости можно устранить, если использовать при расчете полной восстановительных зданий стоимость замещения, а воспроизводства. Оценка по стоимости замещения исключает избыточные компоненты, так как они не копируются в смете. Тем не менее, необходимо рассчитать дополнительные расходы, связанные с избыточными компонентами, и вычесть их из стоимости объекта недвижимости.  [c.340]

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, поскольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним. Земля, как пространство рассматривается в качестве составной части недвижимости. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями).  [c.376]

Данный принцип означает, что в процессе оценки определяется такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости. Иначе говоря, из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, требованиям по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройства прилегающей территории, во-вторых, реализация которых возможна физически и, в-третьих, которые приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех ограничений.  [c.431]

Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости.  [c.593]

На наш взгляд, операции с недвижимостью в российских условиях приобретают инновационный характер Поясним, что мы будем принимать под инновационным аспектом применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимое . Принято различать следующие основные виды инноваций продуктовые, технологические, организационные. В нашем случае наибольший интерес с точки зрения организации процесса инвестирования представляет последняя разновидность. Два первых вида инноваций - продуктовые и технологические имеют отношение к первичному рынку недвижимости, к процессу создания нового объекта недвижимой собственности, который может отличаться от существующих либо принципиально новым подходом к использованию земельного участка (продуктовая инновация), либо использованием последних инженерных достижений в процессе строительства (технологическая инновация). Любые новшества, возникающие на вторичном рынке недвижимости, - новые схемы финансирования, оригинальные модели инвестиционного процесса, новые подходы к управлению объектом, повышающие его стоимость - относятся к организационным нововведениям. Реализуются организационные нововведения через появление новых функций у субъектов вторичного рынка недвижимой собственности.  [c.143]

Архитектурно-конструктивные решения проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офисных помещений и при подборе здания для штаб-квартиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.  [c.240]

Выход из создавшегося положения возможен путем сочетания прямого рыночного подхода к анализу цен предложения, включая их зависимость от многообразных факторов, с выявлением зависимостей между этими и другими видами цен (ценами покупки и продажи и т. п.). В результате можно установить зависимости этих видов цен от определяющих их факторов и решить задачу оценки стоимости массовых объектов недвижимости (типа квартир).  [c.362]

Третий вид амортизации — это устаревание, вызванное экономическими факторами, факторами местоположения или косвенным влиянием окружающей среды. Т. е., это потери стоимости участка или объекта недвижимости из-за внешних факторов или факторов окружающей среды, которые неблагоприятно действуют на доходы или блага от недвижимости. Сюда же включается влияние деградации среды и падение спроса.  [c.393]

В процессе проведения оценки определяют не только затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, но и оценивают стоимость будущих выгод, основанных на владении этой недвижимостью, что необходимо для определения рыночной стоимости объекта. Если условия сделок отличаются от типовых рыночных, то для определения рыночной стоимости вводят поправки на эти условия. Различают следующие виды стоимости.  [c.446]

На рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующих целям оценки и особенностям объектов недвижимости. Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации, называется базой оценки.  [c.20]

Таким образом, в процессе оценки объекта недвижимости можно определять различные виды стоимости, которые будут различными по величине для одного и того же объекта. Важнейшим фактором, влияющим на выбор вида стоимости (базы оценки), является цель выполнения работ по оценке объекта недвижимости.  [c.24]

Принцип оптимальных величин - каждый объект недвижимости имеет некий оптимум, соответствующий его максимальной стоимости. Очень часто этот принцип рассматривают по отношению к земельным участкам. Существует оптимальный размер земельного участка, необходимый для наиболее эффективного использования данного вида недвижимости.  [c.28]

Принцип экономического разделения - имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта увеличивалась. При этом объект можно разделять по частям (подвал, этажи, мансарда), по видам имущественных прав, по времени владения и т.п. Этот принцип близок к принципу сбалансированности, так как предметом его рассмотрения является оптимизация использования имущественных прав с целью максимизации стоимости объекта.  [c.28]

Если же нет развитого рынка недвижимости для рассматриваемого объекта, а также если он не сдается в аренду (больницы, музеи, церкви и т.д.), то оценка в этом случае производится на основе затратного подхода. Обычно определяется стоимость замещения объекта недвижимости и вычитаются все виды износа.  [c.33]

Следует иметь в виду, что понятие износ , используемое в оценке, существенно отличается от аналогичного понятия, используемого в бухгалтерском учете. Износ в оценке - это потеря стоимости объекта, определяемая рынком. Другими словами, износ представляет собой разницу между полной стоимостью воспроизводства или замещения объекта и его рыночной стоимостью. Поэтому износ объекта будет изменяться в соответствии с изменением рыночной ситуации. При определенных обстоятельствах он может существовать даже у нового, только что построенного объекта недвижимости.  [c.64]

В основе доходного подхода к оценке недвижимости лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Эти выгоды от владения объектом недвижимости включают право собственника получать различные виды доходов во время эксплуатации этого объекта, а также доход, который будет получен от продажи объекта в конце срока владения.  [c.84]

Этап 4. Получение расчетной стоимости оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемого объекта определяется не путем нахождения среднего арифметического скорректированных цен сопоставимых объектов, а путем логических рассуждений и заключения в связи с тем, что усреднение небольшого числа показателей приводит к результату, который может не отражать действительную стоимость. В основе определения стоимости лежат логические заключения, где высокая значимость придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту. НЕДВИЖИМОСТЬ рынок — совокупность механизмов, с помощью которых производятся следующие действия передаются права собственности на объекты Н., устанавливаются цены на Н., территория распределяется (или перераспределяется) между различными видами использования земель и ее преобразований (улучшений) в виде зданий, сооружений, многолетних насаждений и т.д. В то же время рынок Н. можно рассматривать и как сферу вложения капитала, поскольку купля-продажа объектов Н. представляет собой движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, приобретенное здание можно сдавать в аренду, а затем продать по более выгодной цене. Таким обра- зом, рынок Н. можно рассматривать как один из секторов финансового рынка.  [c.159]

Должностные обязанности. Осуществляет операции по заключению договоров имущественного и личного страхования. Изучает региональные условия и спрос на определенные страховые услуги. Анализирует состав регионального контингента потенциальных клиентов, обслуживает физических и юридических лиц, представляющих учреждения, организации и предприятия различных форм собственности. Проводит аргументированные беседы с потенциальными и постоянными клиентами с целью заинтересовать их в заключении или продлении договоров страхования (жизни и здоровья, движимого и недвижимого имущества, предпринимательской и коммерческой деятельности и др.). В процессе работы с клиентами ведет наблюдение, оценивает особенности восприятия, памяти, внимания, мотивацию поведения и обеспечивает взаимопонимание при заключении договоров на страховые услуги. Устанавливает критерии и степень риска при заключении договоров на страховые услуги, учитывая состояние здоровья, возраст, пол, образование, стаж трудовой деятельности, уровень материального обеспечения и другие субъективные качества, характеризующие клиента. Заключает и оформляет страховые договоры, регулирует отношения между страхователем и страховщиком, обеспечивает их выполнение, осуществляет приемку страховых взносов. Обеспечивает правильность исчисления страховых взносов, оформления страховых документов и их сохранность. Способствует формированию заинтересованности и спроса на оказываемые страховые услуги, учитывая необходимость усиления материальной и моральной поддержки различных слоев населения, а также нарастание риска, связанного с конкуренцией, банкротством, безработицей и другими происходящими в современных условиях социально-экономическими процессами. Оказывает помощь клиентам в получении исчерпывающей информации об условиях страхования. Проводит работу по выявлению и учету потенциальных страхователей и объектов страхования, дает оценку стоимости объектов страхования. В течение срока действия заключенных договоров поддерживает связь с физическими и юридическими лицами, вступившими в договорные отношения на страховые услуги. В случае причинения ущерба застрахованному осуществляет оценку и определяет его размер с учетом критериев и степени риска. Рассматривает поступающие от клиентов жалобы и претензии по спорным вопросам исчисления и уплаты страховых взносов, выплат страхового возмещения при наступлении страхового случая в соответствии с условиями договора. Устанавливает причины нарушений страховых договоров и принимает меры по их предупреждению и устранению. Исследует неосвоенные виды страховых услуг и перспективы их развития с целью применения в своей практике и при создании страховых органов и служб. Своевременно и в соответствии с ус-  [c.251]

Процесс оценки недвижимости начинается с определения вида стоимости и метода оценки. Затем собирается и проверяется необходимая информация как экономического, так и юридического характера. Например, не был ли этот объект уже заложен ранее. Как правило, выбирается не один конкретный метод оценки, а несколько (минимально — два). Каждому методу присваивается весовой коэффициент. Окончательная цена объекта определяется на основе средневзвешенной оценки по различным методам.  [c.504]

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от продажных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.  [c.112]

Однако, как указал Президиум ВАС РФ в соответствии с п.2 ст.З Закона РФ О налоге на добавленную стоимость объектами налогообложения считаются обороты по реализации всех товаров как собственного производства, так и приобретенных на стороне. Согласно п.5 Инструкции Госналогслужбы РФ от 11 октября 1995 г. № 39 О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость в целях налогообложения товаром считается продукция (предмет, изделие), в том числе производственно-технического назначения, здания, сооружения и другие виды недвижимого имущества.  [c.27]

Специальная стоимость может дополнительно приписываться объекту недвижимости в связи с его уникальным местонахождением, временно возникшей исключительной рыночной ситуацией или в виде надбавки, которую готов заплатить покупатель, имеющий особый интерес.  [c.124]

Ввод в эксплуатацию остальных видов основных средств (кроме объектов недвижимости) производится по инвентарной стоимости, подсчитанной на счете 08, после того как они будут приведены в состояние, пригодное для использования (Д-т сч. 01, К-тсч.08).  [c.146]

Прежде всего, это недвижимость как таковая, неразрывная связь с землей, причем как физическая, так и юридическая. Сам земельный участок представляет собой важнейший вид объектов недвижимости. Как известно, земля - это не изнашиваемый, не амортизирующийся актив. Поэтому в основу оценки недвижимости положен принцип, что реальной стоимостью обладает именно земельный участок, а все то, что на нем расположено (улучшения), лишь увеличивает стоимость этого участка.  [c.8]

Реализуемость активов. Оценка ликвидационной ценности и оценка стоимости замещения проще всего осуществима для фирм, чьи активы могут быть разделены и реализованы на рынке (см. рис. 35.2.). Например, можете оценить ликвидационную ценность компании, занимающейся недвижимостью, поскольку ее собственность может быть продана в виде отдельных объектов, и легко можно оценить ценность каждого объекта собственности. То же самое можно сказать о взаимных фондах закрытого типа. С другой стороны, рассмотрим потребительский товар, обладающий брендом, например, Gillette. Активы этой компании не только неосязаемы, но их трудно даже отделить друг от друга. Например, трудно отделить бизнес, связанный с производством бритв, от бизнеса по производству кремов для бритья, и в то же время ценность бренда относится к обеим сферам бизнеса.  [c.1260]

Посредническая деятельность. Целью деятельности является извлечение прибыли из процесса оказания услуг заинтересованным участникам реальных товарно-денежных операций. Сам предприниматель здесь ничего не производит и ничего не продает. Главная задача посредника — помочь заинтересованным в сделке сторонам найти друг друга и договориться по предмету сделки. Например, адвокаты и юристы оказывают помощь при заключении договоров и контрактов, нотариусы — удостоверяют сделки, брокеры осуществляют сделки на рынках и биржах по заданию клиентов, риелторы организуют сделки купли-продажи недвижимости, оценщики определяют рыночную или иную стоимость объектов оценки, работники кадровых (рекрутских) агентств подбирают персонал и т.п. На рис. 1.9 представлены основные виды посреднической деятельности.  [c.49]