Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, делится на устранимый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается [c.200]
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном задании. Например, метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального устаревания и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей дома, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. [c.109]
Оценка стоимости отдельных видов активов (недвижимости) вообще не должна ориентироваться на полную первоначальную их стоимость (историческую стоимость) за вычетом износа. Оценщик сам должен сформировать характеристику их рыночной стоимости. Что касается бухгалтерских данных об амортизации, то к такой оценке они не имеют никакого отношения. Износ объектов недвижимости — это уменьшение стоимости объекта (зданий, сооружений, машин и оборудования) по любой причине. При этом выделяют физический износ, функциональный износ и внешний износ.1 Каждый из этих видов износа оценивается отдельно, их сумма представляет общую потерю стоимости объекта по сравнению с его первоначальной оценкой также с учетом инфляционной компоненты. Это обстоятельство может существенно модифицировать оценки стоимости последовательно проводимых продаж пакетов акций акционерного капитала, вложенного преимущественно в объекты недвижимости. И такая модификация оценок стоимости одних и тех же объектов будет связана главным образом с воздействием инфляции и в относительно меньшей степени — с увеличением износа объектов недвижимости. [c.146]
Физический износ Функциональный износ Износ внешнего воздействия (внешний или экономический износ) [c.38]
Функциональный износ (функциональное устаревание — моральный износ) объекта заключается в том, что он перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Он проявляется в устаревшей архитектуре удобствах планировки, объемах, инженерном обеспечении (лифты кондиционирование воздуха) и т. п. [c.124]
Метод сравнительной единицы. Оценка износа зданий и сооружений. Физический, функциональный и экономический износ. [c.367]
Производится расчет всех видов износа физический, функциональный, внешний. [c.266]
Функциональный износ несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на её установку на новом объекте. [c.274]
ПРИМЕР. Проводка коммуникационной системы (компьютерные сети, телефонные кабели) в новом доме стоит 10 000 долл., а чтобы провести ее в старом, потребуется 20 000 долл. Значит, функциональный износ составит 10 000 долл. [c.274]
Излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу. [c.274]
ПРИМЕР. Владелец дома затратил на устройство сауны в доме 15 000 долл. При проведении оценки выяснилось, что наличие сауны добавило к суммарной стоимости 8000 долл. Следовательно, убыток в 7000 долл. нужно связать с функциональным износом, вызванным излишними потребительскими качествами. [c.275]
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа. [c.278]
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже. [c.379]
Учет морального износа второй формы произведен в виде сравнительного учета снижения функциональных возможностей машины (т.е. повышения временных затрат на выполнение работы). Несмотря на то, что при второй форме морального износа требуется более скорая замена устаревшей техники новой, чем при первой, можно до определенного времени оставлять в производстве имеющиеся машины и продолжать их использовать. [c.240]
Редко приобретаемые товары — такие как автомобили, тостеры и промышленное оборудование — обычно требуют периодической замены, необходимость которой диктуется либо материальным, либо моральным износом товара, изменением моды, внешнего вида и функциональных качеств товара. При прогнозировании сбыта для товаров этой категории необходимо проводить отдельную оценку объема первичных и замещающих продаж (рис. 11.3, б). [c.399]
Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки, его функциональное назначение. Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки. Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра. Выявляются дефекты и повреждения строительных конструкций, которые не должны иметь место с точки зрения нормальной эксплуатации объекта. По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа. [c.33]
Износ имущества - это снижение его стоимости под действием различных причин [9]. По отношению к объекту недвижимости накопленный износ можно определить как уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта, которое может происходить в результате его физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников. [c.64]
Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости здания по причине износа (физического, функционального, внешнего) пропорциональны его возрасту. [c.65]
Модифицированный метод экономической жизни позволяет отдельно учесть устранимый физический и функциональный износ. В этом методе устранимый износ принимается равным затратам (ремонту) на его устранение, а неустранимый износ принимается равным отношению эффективного возраста объекта к его сроку экономической жизни, умноженному на стоимость объекта, уменьшенную на величину устранимого износа. [c.67]
К устранимому функциональному износу относят потери стоимости объекта в результате несоответствия проекта, материалов, качества дизайна современным требованиям. Величина этого износа определяется стоимостью его устранения. Данный вид износа делят на три разновидности [c.68]
Неустранимый функциональный износ здания вызывается теми же причинами, что и устранимый. Обычно он определяется как чистая потеря дохода, соответствующая недостающему элементу, капитализированная по норме капитализации для здания, минус стоимость этого элемента, если бы он был включен в стоимость нового строительства. [c.69]
Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения. [c.187]
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. [c.200]
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. [c.200]
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом [c.200]
Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами общим упадком района, неудачным местоположением и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами [c.201]
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа. [c.205]
Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа. [c.205]
Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ физический, функциональный и внешний. [c.209]
Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных производительных аналогов. [c.209]
Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели [c.209]
Метод замещения (метод стоимости строительства нового сопоставимого объекта) Основан на определении стоимости нового объекта, сопоставимого по функциональным, экономическим, территориальным и производственно-финансовым показателям. Стоимость акции = (Стоимость аналогичных активов на рынке - Функциональный износ -Экономический износ - Физический износ)/ Количество эмитированных акций Применяется при определении стоимости приобретаемого имущества или целой компании как имущественный комплекс. [c.189]
При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и [c.35]
При чрезмерной продолжительности инвестиционного цикла (он состоит из следующих этапов подготовки капитальных вложений, включая проектирование строительства и освоения вводимого объекта) нередки случаи, когда к моменту ввода в эксплуатацию промышленных объектов или вскоре после этого появляется необходимость осуществления комплекса дорогостоящих модерни-зационных мероприятий. С их помощью преодолевается моральный износ недавно введенных объектов (путем перехода на новую, более прогрессивную производственную технологию, замену средств труда или организацию выпуска новой продукции). Продление периода эффективного функционирования вступающих в строй промышленных объектов обеспечивается при существенном сокращении сложившейся продолжительности этого цикла, что достигается путем совмещения во времени проектирования и строительства, строительства и подготовки к освоению вводимых объектов, широкого использования накопленного передового опыта скоростного строительства, применения современных прогрессивных методов управления строительными потоками с использованием ЭВМ, выявления и широкого использования внутрипроизводственных резервов ускорения строительства. Существенно изменяются и требования к промышленным зданиям наряду с капитальными функциональными зданиями, рассчитанными на длительный срок службы и ориентированными на заданный в проекте первоначальный технологический режим, все большее место занима- [c.23]
Однако, как показывает опыт и анализ проблемы, САУ разомкнутого типа целесообразно применять лишь в узком спектре конструктивно-технологических ситуаций, а именно - в условиях относительной стабильности параметров ТПШ и ме-ханообрабатывающего оборудования. САУ такого класса требуют обязательного и определенного участия операторов в технологическом процессе для систематической или эпизодической компенсации возмущений, носящих случайный или функциональный характер, например, износ измерительных наконечников первичных датчиков припуска, тепловых и силовых деформаций станка и др. [c.141]
В литературе описаны некоторые подходы к учету морального износа в зависимости от изменения в потребительной стоимости. Например, Н. Насонов [141 —11], опираясь на разработки Е. Г. Либермаиа и С. Е. Канторера, применительно к городскому жилому фонду предложил считать морально устаревшими те дома, степень внутреннего благоустройства которых (с точки зрения наличия инженерного оборудования — водопровода, канализации, газа, телефона и т д.) ниже средней по Союзу. Но предложение Н. Насонова основывается на учете не всей потребительной стоимости, а только отдельных составных частей ее (в данном случае инженерного оборудования). Однако при учете степени морального устаревания жилища нас интересуют и такие показатели, как площади и объемы помещений квартиры, их функциональна я взаимосвязь, естественная освещенность и звукоизоляция, применяемые отделочные материалы и т. п- [c.150]
Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относится к сверхулучшениям . В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик. [c.201]