Методы рынка капитала и сделок

из "Оценка стоимости предприятия бизнеса "

В расчетах стоимости нового строительства используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. [c.173]
Затраты на строительство включают прямые и косвенные издержки. Прямые издержки — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении и они не включаются в стоимость строительно-монтажных работ. В процессе оценки косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым затратам. Примеры прямых и косвенных затрат приведены в табл. 6.4. [c.174]
Расходы на трудовые ресурсы (заработная плата и т.п.) Затраты на приобретение строительных материалов Расходы на возведение временных сооружений, заборов и ограждений для строительных площадок Затраты на обеспечение безопасности строительства Расходы на коммунальные услуги при строительстве и др. [c.174]
Затраты на получение разрешения на строительство Затраты на получение лицензий Расходы по страхованию в период строительства Расходы по уплате налогов во время строительства Расходы на профессиональные услуги (оплата услуг архитектора, топографа, юриста и т.п.) Расходы на оплату процентов по кредиту и др. [c.174]
Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих методов. [c.174]
Физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности ИМущеСтва в результате естественного фИЗического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Например, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка и т.п. [c.175]
Внешний износ (экономический износ) — износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Причины возникновения внешнего износа — общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т.п. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение близость болот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий, шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительно превышать спрос). [c.176]
И (%) = 15 70 х 100 = 21,43 (%). Ответ износ равен 21,43%. [c.180]
Стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб. [c.182]
с течением времени вследствие разнообразных причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но м накопленный строением износ. [c.182]
Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл. 6.5. [c.182]
Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования. [c.183]
Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду. [c.183]
Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов от объекта потенциального валового, действительного валового и чистого операционного. [c.183]
В качестве AW может использоваться нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет. [c.186]
Элементы метода прямой капитализации используют в методе остатка. [c.186]

Вернуться к основной статье