Определение стоимости строительства

из "Основы оценки недвижимости: Учеб. Пособие "

При использовании затратного подхода необходимо определить стоимость строительства объекта аналогичной полезности на дату оценки. Как отмечено выше, в этом случае можно определять либо стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта (стоимость воспроизводства), либо стоимость строительства на этом участке аналогичного объекта той же полезности (стоимость замещения). [c.57]
Очевидно, что стоимость объекта будет зависеть от того, какой вид стоимости использован в расчете. Поэтому выбор метода определения стоимости нового строительства (восстановительной стоимости) должен быть достаточным образом обоснован. [c.57]
Выбор конкретного метода определения стоимости строительства объекта осуществляется оценщиком самостоятельно исходя из специфики объекта, задания на оценку, наличия и полноты имеющийся проектной документации. При этом следует иметь в виду, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации той степени детализации и точности, которая необходима для проектирования нового строительства. [c.57]
С = ПИ + КИ + ПП, где С - стоимость объекта ПИ- прямые издержки КИ- косвенные издержки ПП- прибыль предпринимателя. [c.58]
Сюда же относят и накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. [c.58]
Прибыль предпринимателя (инвестора) является сложившейся рыночной нормой прибыли, которую предприниматель ожидает получить в результате инвестирования строительного проекта. Она является функцией риска, связанного с реализацией строительного проекта, и обычно определяется экспертным путем на основе анализа имеющейся рыночной информации. [c.58]
Сравнивая данную структуру стоимости с общепринятой структурой затрат при составлении смет на строительство (прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль), можно отметить имеющуюся разницу. Структура затрат при составлении смет отражает не весь инвестиционный цикл и включает в основном только затраты подрядчика. Затраты заказчика отражены в ней не в полном объеме, не полностью учтены косвенные издержки и прибыль предпринимателя. [c.58]
Важным моментом при выборе метода определения стоимости строительства для целей оценки является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых сравнительным и доходным подходами. Как показывает практика оценки, точность 15... 20 % является абсолютно достаточной. Это означает, что при оценке рыночной стоимости недвижимости вполне достаточную точность обеспечивают укрупненные нормативы. [c.59]
Метод сравнительной стоимости единицы представляет собой оценку на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного объекта. [c.59]
В качестве единичных показателей обычно используются 1 куб. м. строительного объема здания, 1 кв. м общей площади, 1 место в гараже, 1 место в кафе и т.п. Объектами-аналогами являются типовые здания и сооружения, построенные в данном регионе. [c.59]
К - поправочный коэффициент, учитывающий особенности здания, климатический район и территориальный пояс Hi - индекс пересчета сметных цен 1969 г. в цены 1984 г. И2 - индекс пересчета сметных цен 1984 г. в текущие цены. [c.60]
Пересчет сметных цен 1969 г. в сметные цены 1984 г. осуществляется в соответствии с Постановлением Госстроя СССР Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов от 11 мая 1983 г. 94. [c.60]
Метод стоимости укрупненных элементов представляет собой оценку объекта на основе суммы стоимости создания его основных элементов. [c.60]
Сущность этого метода заключается в определении стоимости строительства как суммы возведения основных элементов здания фундаментов, стен, перекрытий, крыши и т.д. Эти стоимости определяются по сборникам укрупненных сметных нормативов для отдельных частей зданий или видов работ. [c.60]
Для определения стоимости строительства объекта сначала должны быть определены объемы работ по отдельным конструктивным элементам или видам работ. С этой целью используют имеющуюся проектную документацию или же данные обмеров при техническом обследовании объекта. [c.61]
В зависимости от вида применяемых сметных нормативных документов можно осуществлять суммирование затрат как по отдельным видам работ (земляные, бетонные, кирпичная кладка, отделочные работы и т.п.), так и по отдельным частям здания (фундаменты, стены, полы, крыша и т.п.). [c.61]
Метод количественного анализа представляет собой оценку объекта недвижимости на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Это наиболее точный, но и наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта. [c.61]

Вернуться к основной статье