Понятие недвижимости, ее оценка

из "Справочник финансиста предприятия изд.2 "

Под недвижимостью понимают участок земли, его недра, воздушное пространство над ним, строения, находящиеся на нем. Недвижимость неразрывно связана с землей. [c.502]
У собственника недвижимости есть ряд прав право владения, пользования, право распоряжения. [c.502]
Существуют два требования, которым должен отвечать закладываемый объект недвижимости. Первое—ликвидность. Второе— объект должен приносить доход. [c.502]
Невыполнимостью этих двух условий объясняется редкость использования ипотечного кредитования производственных предприятий в России. [c.502]
При рыночных отношениях недвижимость — товар. Она может быть куплена и продана. Это условие является необходимым при кредитовании под залог. Если объект недвижимости по каким-либо причинам не может быть продан, то он не может быть предметом залога. Это нарушает условия кредитования — если долг по кредиту не возвращен, объект залога продается и из вырученных денег погашается долг банку, все расходы и остальная сумма передается бывшему собственнику недвижимости. [c.503]
Способность объекта залога приносить доход является финансовой основой возврата кредита. Именно доход от эксплуатации объекта — источник погашения кредита. [c.503]
Известно, что сумма кредита под залог определяется на основании оценки предмета залога и всегда составляет определенную ее часть. В практике ипотечного кредитования размер кредита колеблется от 40 до 70—80% суммы залога. Конкретный размер кредита определяется исходя из рыночной конъюнктуры, вида и назначения закладываемой недвижимости. [c.503]
Методы оценки предмета залога могут быть различными. Остановимся на трех оценка по рыночной цене, затратный метод, оценка по предполагаемому будущему доходу. [c.503]
Рыночная стоимость предприятия — ожидаемая цена недвижимости, с которой согласны и продавец и покупатель, не подверженные каким-либо предубеждениям, хорошо информированные о предмете покупки. Рыночная цена — это цена реально осуществленной сделки. Здесь может быть применен метод аналогий, но подход к каждому объекту должен быть индивидуальным. [c.503]
Затратный метод оценки предполагает, что любой инвестор не заплатит больше, чем за аналогичный объект, и больше стоимости постройки подобного объекта. [c.503]
По затратному методу цена объекта представляет собой сумму рыночной стоимости земельного участка и стоимости строительства, уменьшенной на износ. [c.504]
Процесс оценки недвижимости начинается с определения вида стоимости и метода оценки. Затем собирается и проверяется необходимая информация как экономического, так и юридического характера. Например, не был ли этот объект уже заложен ранее. Как правило, выбирается не один конкретный метод оценки, а несколько (минимально — два). Каждому методу присваивается весовой коэффициент. Окончательная цена объекта определяется на основе средневзвешенной оценки по различным методам. [c.504]

Вернуться к основной статье