Понятие недвижимости, ее оценка [c.502]
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие процесс оценки , на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. [c.28]
Понятие "недвижимость" в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) - государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората. [c.4]
Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие процесс оценки , на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. [c.25]
Основные понятия, связанные. с оценкой будущих доходов. Понятие чистого дохода и чистого операционного дохода. Ставка дохода на капитал и конечная отдача капитала, инвестированного в недвижимость. [c.367]
Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка недвижимости (риэлтеры, аудиторы, налоговые инспекторы) такие понятия не используют. Поэтому оценщику важно самому иметь четкие представления о нем и давать необходимые пояснения NO1 в отчете об оценке и других документах. [c.293]
Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. На самом деле владельцы недвижимости этого не делают, поэтому оценщик в отчете должен объяснить, что вкладывается в понятие резерв . [c.294]
При оценке объектов недвижимости различают два понятия стоимости. [c.20]
Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. Даны определения таких понятий, как залоговая стоимость, специальная стоимость обязательств, определены требования к оценщику (независимость, ответственность и наличие специальных знаний). Данный Стандарт требует в процессе оценки учета наличия токсичных веществ в объекте недвижимости, а также таких факторов, как принуждение к продаже, альтернативное использование объекта оценки, и учета предполагаемой будущей стоимости. Рассмотрены вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. [c.49]
Следует иметь в виду, что понятие износ , используемое в оценке, существенно отличается от аналогичного понятия, используемого в бухгалтерском учете. Износ в оценке - это потеря стоимости объекта, определяемая рынком. Другими словами, износ представляет собой разницу между полной стоимостью воспроизводства или замещения объекта и его рыночной стоимостью. Поэтому износ объекта будет изменяться в соответствии с изменением рыночной ситуации. При определенных обстоятельствах он может существовать даже у нового, только что построенного объекта недвижимости. [c.64]
Из местных налогов основным является налог на имущество. Он взимается с собственников или арендаторов недвижимого имущества. В это понятие входит земля. К числу плательщиков данного налога относятся лица, снимающие жилье и оплачивающие квартирную плату. Оценка стоимости недвижимого имущества обычно производится раз в 10 лет. Она представляет собой предполагаемую сумму годового дохода от сдачи данного имущества в аренду. Ставка налогообложения устанавливается муниципалитетом исходя из потребности в финансовых ресурсах, поэтому ставка заметно колеблется по графствам и городам Великобритании. [c.283]
Объединение акций в портфель приводит к снижению риска, так как имеет место некоторый баланс между акциями, доходность которых ниже ожидаемого значения, и акциями, доходность которых выше ожидаемого значения Поэтому рациональные инвесторы предпочитают портфель одному виду акций Более того, поскольку большинство инвесторов, как правило, люди рациональные, риск и, следовательно, цена акции рассматриваются исходя из рыночного, а не общего риска Понятия общего и рыночного риска применимы к любым рисковым активам — к ценным бумагам (например, акциям и облигациям), недвижимости, драгоценным металлам, капиталовложениям и т п Главы 2 и 3 в основном посвящены оценке риска ценных бумаг в главе 9 понятие общего и рыночного риска будет распространено на анализ инвестиционных проектов корпораций [c.41]
IV. Оценка рыночной стоимости — важная стадия инвестирования в недвижимость, хотя также необходим инвестиционный анализ. Это понятие, очень близкое к ранее рассмотренному нами для других инвестиционных инструментов. [c.161]
Все чаще и чаще в процессе выработки миссии участвуют консультанты по управлению. А.И. Пригожий Приступая к работе над стратегией очередной организации, я часто слышу вопросы клиентов "А почему мы начинаем не с миссии " Я отвечаю "А зачем она вам " — "Ну как же, у других есть..." — "Наверное, она им потребовалась зачем-то. Что вы потеряете, если оставите это слово в покое Что вы хотите выразить через понятие "миссия" Предположим, вы останетесь без нее. Что вы потеряете Иначе говоря, я настаиваю на том, чтобы мои клиенты убедили меня в необходимости, целесообразности работы над миссией их организации. Так, по моей просьбе, представители одной из крупных фирм по оценке недвижимости (это сильные специалисты, вышедшие из академической среды, искренне озабоченные продвижением экономических реформ в стране. Кроме того, они с увлечением и весьма ответственно работают над новыми методиками активизации рынка недвижимости, пытаясь не без успеха убедить администрации городов и областей в больших возможностях своих методов и подходов) в ответе на вопрос "Зачем нам нужна миссия " привели следующие доводы, подтверждающие их практическую заинтересованность в определении миссии своей фирмы [c.77]
Первая в РФ программа подготовки специалистов по антикризисному управлению предприятием была принята в июне 1994 г. Ее авторами были специалисты Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротства),Высшей школы приватизации и предпринимательства, Центра инвестиций, оценки недвижимости и бизнеса Академии народного хозяйства при Правительстве РФ. При подготовке этой программы впервые в экономическую терминологию было введено понятие антикризисный управляющий . Этот термин объединяет как специалистов, работающих с несостоятельными предприятиями (банкротами) в рамках судебных процедур (конкурсные и арбитражные управляющие), так и специалистов, работающих с неплатежеспособными предприятиями, имеющими неудовлетворительную структуру баланса в рамках досудебных процедур (управляющие предприятием-должником по договору подряда). [c.377]
Данное пособие позволит оценщику изучить стандартные методики затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости, а также современные методы диагностики физического состояния объекта с целью обоснованного определения его износа. Наряду с этим рассмотрены методики статистической обработки оценочной информации, включая методы математической статистики, методики прогнозирования показателей доходности, учета инфляции, даются базовые понятия теории финансовых вычислений и практические методики капитализации и дисконтирования стоимостных показателей. [c.3]
Учебное пособие дает представление о теории и практике функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности, систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц, о функционировании рынка недвижимости, методах управления недвижимостью обеспечивающих эффективность этой сферы деятельности. В нем освещены основные сферы деятельности, связанные с недвижимостью. В учебном пособии рассматриваются понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование методы оценки различных объектов недвижимости основные принципы управления недвижимостью в современных условиях. [c.2]
Задачами учебной дисциплины Оценка недвижимости являются изучение базовых понятий и методов оценки собственности, особенностей оценки недвижимости, ознакомление с приемами сбора и обработки информации, проведения правовой экспертизы, методами и конкретной технологией оценки, выведения итоговой величины стоимости, написания отчета по оценке. Изучение данной дисциплины позволит сформировать навыки оценки недвижимости и научит проводить самостоятельную оценку различных объектов недвижимости в соответствии с международными и российскими стандартами оценки. [c.3]
Ключевым в оценке является понятие стоимости. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительная дефицитность. Основные компоненты стоимости представлены на рис. 4. [c.27]
В конспекте лекций, включенном в учебное пособие, кратко изложены основные положения курса "Экономика недвижимости". Эта дисциплина очень важна для студентов экономических специальностей независимо от их технологических специализаций. Конспект знакомит студентов с такими важными понятиями, как недвижимость, рынок недвижимости, ипотека. Изложены методы оценки недвижимости и основы финансовой математики. Учебное пособие содержит расчетные примеры и материал позволяющий проводить практические занятия. [c.2]
Понятие инвестиционная стоимость сходно с понятием "стоимость в использовании". Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. [c.28]
При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести крышу лифты внутреннюю проводку сантехнику систему кондиционирования воздуха кухонное оборудование мебель ковровые покрытия стиральные машины оборудование бассейна и др. [c.45]
Разработаны новые предложения по определению безрисковой ставки дисконтирования, применяемой в процессе оценки предприятия а) уточнено понятие чистая безрисковая ставка - плата за пользование деньгами в условиях отсутствия любых рисков, включая инфляционный б) ввиду недостаточного развития фондового рынка в России разработано предложение по оценке безрисковой ставки на основе рынка недвижимости (принимая во внимание три фактора высокоэффективный рынок недвижимости, наличие у предприятий на балансах и за балансами большого объема промышленной и офисной недвижимости и отнесение предприятий к объектам недвижимости) [c.6]
Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. [c.7]
Термин недвижимость и оценка различных объектов недвижимости получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия. [c.11]
Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату. [c.15]
Полученный результат позволяет удостовериться в том, что в оценке недвижимости внутренняя норма рентабельности и конечная отдача являются эквивалентными понятиями. [c.145]
Классическая теория оценки различает понятия цена и стоимость объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной [c.239]
Имущественные, юридические, экономические и финансовые интересы, на основе которых можно идентифицировать различные права, показывают всю сложность понятия комплекса прав на объект недвижимости, который оказывает влияние как на процедуру, так и на результат оценки. [c.344]
Данное толкование понятия земельного участка, как единого объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каждой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой частью земельного участка, то в Германии к земельному участку относят только здания, расположенные на нем. В соответствии с немецким законодательством здания являются только составной частью земельного участка, не обладая собственным правовым статусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и сооружения образует единую стоимость земельного участка, рассматриваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его составными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся на определенной глубине уже не относятся к земельному участку и, соответственно при его оценке не учитываются. [c.376]
Понятие "обоснованная рыночная стоимость" предполагает, что при определении стоимости учитываются экономические и рыночные условия, преобладающие на дату оценки. Например, владелец недвижимости может не выручить сумму денежных средств, близкую к стоимости данной недвижимости, если он попытается продать ее сегодня. Другой пример - стоимость акций компании AB в действительности выше, чем они котируются в настоящее время на бирже. [c.320]
Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст. [c.154]
Фактическая величина денежной наличности - дать определение этой категории довольно трудно, но чаще всего ее характеризуют как затраты на восстановление после ущерба за вычетом обесценивания. Понятие обесценивания в страховании отличается от амортизации, учитываемой в финансовой документации. В страховании обесценивание включает в себя потерю ценности имущества по любым причинам физический износ, моральный износ или экономическое устаревание. Стоимость в текущих ценах зачастую используется как фактическая денежная стоимость личного имущества, такого, как автомобили или офисное оборудование. Стоимость в текущих ценах может также являться фактической денежной стоимостью недвижимого имущества, если оно морально полностью устарело. Стоимость имущества, записанная в бухгалтерских книгах фирмы, обычно не годится для оценки убытка в страховании. [c.314]
Разбираться в этих понятиях необходимо, если фирма решает заниматься оценкой своей подверженности прямому или косвенному материальному убытку. Для того чтобы разработать способы соответствующего контроля и возможности финансирования риска, важно установить соответствующую стоимость недвижимого и движимого имущества. С одной стороны, если вы не сможете определить дополнительные затраты, необходимые на воспроизводство, а не на замену новым имуществом, то это может привести к тому, что средств окажется недостаточно. С другой стороны, оценка устаревшего здания по восстановительной стоимости в случае, если [c.314]
Понятия недвижимость и оценка недвижимости возникли лишь с процессом перехода к рыночной экономике. В мировой практике под термином недвижимость понимается земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и простран- [c.445]
В третьей главе проводится системное описание основных понятий (затраты, цена, стоимость обмена, стоимость использования, рыночная стоимость и других) и принципов оценки недвижимости (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, остаточной продуктивности земли). Особую актуальность представляет систематизация факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В главе приведен поэтапный алгоритм оценки объекта недвижимости с использованием доходного, рыночного и затратных подходов. В конце главы рассмотрено применение программной системы электронных таблиц Mi rosoft Ex el для расчета финансовых функций, используемых при оценке недвижимости. [c.6]
Соединение товарного знака и деловой репутации (гудвилла) доступно пониманию, и вместе с тем оно — источник смешения понятий. Одно время полагали, что бизнес предприятие состоит из осязаемых активов и гудвилла. Все еще можно слышать ссылки на стоимость розничного бизнеса как равную недвижимому имуществу и запасам товаров плюс гудвилл. Однако, поскольку техника и опыт стоимостной оценки за последние годы стали существенно богаче и разнообразнее, квалифицированные оценщики стали способны различать в том самом всеохватывающем гудвилле его компоненты, идентифицировать и анализировать их. Это облегчает понимание различий между программным обеспечением, собранной вместе и обученной рабочей силой, благоприятным контрактом. Намного меньше ясно, какие имеются различия между гудвиллом и товарным знаком, особенно, когда гудвилл описан как патронаж или склонность клиентов повторно обращаться к бизнесу и рекомендовать его другим, или как коммерческий магнетизм , о чем говорилось выше. [c.28]
Стоимость общественно значимой недвижимости — комплексное понятие, которое применяется для наиболее оптимального использования недвижимости нехозяйственного назначения, например, в природоохранных целях. Проблема стоимости общественно значимой недвижимости возникла в США в процессе определения федеральными учреждениями справедливых компенсационных выплат за приобретаемую земельную собственность. При ее оценке, как правило, учитываются следующие особенности. Сопоставимые сделки отбирают только по общественно значимой собственности. Наиболее вероятным покупателем общественно значимой недвижимости является федеральная организация. Земельный участок рассматривается как основа всей компенсации, без учета других соображений, таких, как, например, местоположение. [c.18]
Анализ рынка недвижимости является непростым делом. Подход с использованием СОК чрезвычайно полезен для сравнения и оценки земельной собственности. Выявление собственности, обладающей необходимыми характеристиками (компонентами), или самих этих компонент является наиболее существенным для получения ясной картины поведения рынка. Огромное количество различной информации может быть получено из ряда общедоступных баз данных, заключающих в себе внушительную сумму имеющегося опыта и знаний по данному вопросу. Тем не менее поведение рынка может быть понято только при соответствующей организации наблюдений. Распределение имеющихся примеров в пространстве признаков характеризуется нерегулярностью, наличием нелинеиностеи и неодно-родностей. Однако разбираться в ситуациях и соответствующих друг другу компонентах, выделяя при этом множество нестандартных случаев, чрезвычайно важно. Эта глава показывает, каким образом разнообразные компоненты могут быть масштабированы в зависимости от поставленных целей. С помощью СОК можно также выявлять нетипичные объекты и компоненты. [c.183]
В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и це-ы. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретение объекты в прошлых сделках кроме того, под ценой понимается де-ежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимо-ти, выставленный на текущую продажу. Цены прошлых сделок и цены родавца могут не отражать обоснованную меру стоимости - рыночную тоимость недвижимости на дату её оценки. [c.131]
Смотреть страницы где упоминается термин Понятие недвижимости, ее оценка
: [c.81] [c.131]Смотреть главы в:
Справочник финансиста предприятия изд.2 -> Понятие недвижимости, ее оценка