В классической теории понятие недвижимость включает не только землю или почву, но и все, что связано с землей, независимо от характера природы, например деревья и растения, влияние общества, здания, сооружения и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится под и над ней. Согласно юридической теории участок земли представляет многогранную пирамиду, вершина которой помещена в центр земли, а боковые грани простираются через земную поверхность и идут наверх до бесконечности. [c.11]
При определении стоимости недвижимости следует различать экономическое понятие недвижимость и юридическое — недвижимая собственность . Последней являются права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью . Эти права включают в себя право продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду и использовать собственность любым иным способом. [c.11]
В России понятие недвижимость дано в действующем Гражданском кодексе РФ (часть I, статья 130). К объектам недвижимости относится также и организация в целом как имущественный комплекс. [c.446]
В практике оценки под недвижимостью понимают строения (здания, сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими объектами, так и отдельно. При определении себестоимости недвижимости в этом случае учитывается не только экономическое понятие недвижимости, но и юридический аспект вопроса, т.е. право собственника на владение, распоряжение и пользованием данным объектом, оценка и изменение каждого из этих прав, так как они по-разному влияют на стоимость недвижимости. [c.446]
Понятие недвижимости, ее основные признаки [c.6]
После Октябрьской революции юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Так, в Советском энциклопедическом словаре было прямо указано, что недвижимость - это понятие, свойственное только феодальному и буржуазному праву. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства [3]. [c.6]
В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами [4]. [c.6]
К сожалению, данное определение не лишено недостатков. Прежде всего, к недвижимости по законодательству отнесены явно движимые вещи и может быть отнесено и другое имущество. Это определение стирает физические критерии различия движимого и недвижимого имущества [6]. Здесь главным критерием понятия недвижимость выступает необходимость государственной регистрации прав собственности. Но не совсем правомерно на таком основании (на факте государственной регистрации прав) определять объекты недвижимости [7]. [c.7]
Общеизвестно, что понятие недвижимости представляет собой прочную связь между землей [c.88]
Следует отличать экономическое понятие Н. от юридического понятия недвижимая собственность , которое означает совокупность прав собственности на Н., включая права пользования, владения, распоряжения, в том числе присвоения дохода от использования Н. [c.160]
Понятие недвижимости, ее оценка [c.502]
Понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей) определено ст. 130 ГК РФ, а порядок регистрации прав на недвижимость и сделок с ней - Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . [c.193]
Понятие недвижимое имущество впервые было сформировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в [c.13]
В современной России понятие недвижимость вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР О собственности в РСФСР от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации 30 ноября 1994 г. (ст. 130). [c.14]
В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 2). [c.14]
Понятие "недвижимость" в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) - государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората. [c.4]
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Т. е. понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание [c.4]
Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1). [c.6]
Реальные процессы в среде дворянства — резкое увеличение его численности (в 2-4 раза за первые двадцать лет петровского правления) и измельчание поместий в результате их дробления при наследовании — вызвали издание "Указа о единонаследии" (1714 г.). Указ уравнивал во всех отношениях две формы феодальной земельной собственности — вотчину и поместье, вводя единое юридическое понятие "недвижимая собственность". Это положение указа укрепляло материальное положение и социальный статус дворянства, особенно мелкого и мельчайшего. Другое положение указа, вводившее правило передачи поместья только одному из сыновей, обычно старшему, игнорировалось дворянством и позднее было отменено (в 1739 г.). [c.82]
Под понятием недвижимость традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). [c.6]
Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах , вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР. [c.10]
Основные понятия, связанные. с оценкой будущих доходов. Понятие чистого дохода и чистого операционного дохода. Ставка дохода на капитал и конечная отдача капитала, инвестированного в недвижимость. [c.367]
Процесс приватизации способствовал, на наш взгляд, созданию подобия вторичного рынка недвижимости. Прежде чем мы поясним, почему можно говорить только о подобии вторичного рынка, следует четко определить экономическую сущность такого понятия, как недвижимость. [c.141]
С точки зрения неспециалистов, недвижимым имуществом является любая постройка, здание, сооружение, т.е. любой стационарный объект, который не может быть перемещен в другое место без утраты части присущих ему качеств. С точки зрения экономики недвижимости, объект недвижимой собственности - это, прежде всего, земельный участок и расположенные на нем стационарные объекты. В мировой практике в последние годы понятие объекта недвижимости определяется как имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя основными составляющими - землей и строениями. Однако подобный подход учитывает только физическую сущность такого явления как недвижимость, не принимая во внимание комплекса связанных с недвижимостью имущественных прав. Вся совокупность имущественных прав, реализуемых собственником объекта недвижимости, обозначается термином пакета или "пучка" прав. На наш взгляд, наиболее приемлемый подход к определению экономической сущности недвижимости основан на учете трех ключевых элементов, составляющих объект недвижимой собственности - земли, зданий и сооружений и связанных с ними имущественных прав. [c.141]
Авторы в первой главе рассматривают основные понятия рынка недвижимости, при этом проведена системная [c.5]
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ [c.9]
При совершении большинства сделок с жилой недвижимостью участникам рынка недвижимости приходится сталкиваться с таким понятием, как доверенность. [c.149]
Кроме того, процесс управления такой сложной системы, как недвижимость (она является ведущей в рассмотрении понятия муниципальная собственность), самой по себе подверженной синергетическим процессам, также оказывает воздействие на всю систему управления (и на аппарат управления, как часть системы). [c.220]
Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения, которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога. [c.234]
В рамках этих представлений рыночная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие альтернативные издержки , т. е. издержки (потери) покупателя, отказавшегося от альтернативных вариантов вложения средств и вложившего их именно в этот объект недвижимости. [c.243]
К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя) дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие экономическое местоположение недвижимости . Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости. [c.249]
Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка недвижимости (риэлтеры, аудиторы, налоговые инспекторы) такие понятия не используют. Поэтому оценщику важно самому иметь четкие представления о нем и давать необходимые пояснения NO1 в отчете об оценке и других документах. [c.293]
Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. На самом деле владельцы недвижимости этого не делают, поэтому оценщик в отчете должен объяснить, что вкладывается в понятие резерв . [c.294]
Понятия недвижимость и оценка недвижимости возникли лишь с процессом перехода к рыночной экономике. В мировой практике под термином недвижимость понимается земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и простран- [c.445]
К финансовому лизингу относят контракты, предусматривающие выплату в течение твердо установленного срока сумм, достаточных для полной амортизации капиталовложений арендодателя и способных обеспечить ему определенную прибыль. В понятие оперативного лизинга входят все остальные случаи аренды машин и оборудования, когда арендуемое имущество не амортизируется полностью в течение согласованного периода аренды (если таковой устанавливается). Срок аренды в случае финансового лизинга зависит в основном от вида оборудования, так как определяется сроком его физического и морального износа. По истечении основного срока аренды при финансовом лизинге он может быть продлен. В этом случае ставка лизинга существенно снижается. Существуют и другие принципы классификации видов аренды, например, по типу имущества (недвижимость или оборудование) по рынку, на котором проводятся лизинговые операции (внутренние и зарубежные операции) по отношению к налогам (лизинг, связанный с налоговыми льготами, и лизинг, не связанный с ними) и т.д. В соответствии с этим различают групповой или акционерный лизинг, действительный лизинг, лизинг с полным набором услуг, лизинг типа "ТЭФРА", лизинг типа "продажи", чистый лизинг, генеральный лизинг, контрактный наем, прямой и косвенный зарубежный лизинг. [c.149]
В третьей главе проводится системное описание основных понятий (затраты, цена, стоимость обмена, стоимость использования, рыночная стоимость и других) и принципов оценки недвижимости (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, остаточной продуктивности земли). Особую актуальность представляет систематизация факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В главе приведен поэтапный алгоритм оценки объекта недвижимости с использованием доходного, рыночного и затратных подходов. В конце главы рассмотрено применение программной системы электронных таблиц Mi rosoft Ex el для расчета финансовых функций, используемых при оценке недвижимости. [c.6]