Рынок недвижимости — это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д. [c.17]
Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Например, по жилой недвижимости средний срок экспозиции в 1997 г. составлял 1,5-3 месяца, по нежилой недвижимости — более 3-х месяцев. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже. [c.18]
Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в Санкт-Петербурге составляет до 10% от цены объекта (наметилась тенденция снижения), в странах с развитым рынком недвижимости — около 5-6%. [c.18]
Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости. [c.19]
Функции риэлтерских фирм с момента их возникновения до текущего момента существенно изменились. Например, по Санкт-Петербургу в 1991-1993 гг. риэлтерские компании осуществляли в основном посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости. В 1994 г. основными были операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1995 г. начинают развиваться услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости и рассрочке покупки недвижимости. С 1996 г. они начинают принимать долевое участие в строительстве жилья, обменов с доплатой. [c.37]
Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и консультанты. [c.38]
Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости. [c.45]
Гораздо менее привлекательной сферой представляется управление жилой недвижимостью мало у кого возникает желание иметь дело с жильцами и их проблемами, бороться с неплательщиками, учитывая чрез- [c.46]
При совершении большинства сделок с жилой недвижимостью участникам рынка недвижимости приходится сталкиваться с таким понятием, как доверенность. [c.149]
Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор — это локация — местонахождение объекта, затем — техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля, вид из окон, наличие инфраструктуры — поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, например участок земли, то и наличие инженерных сетей. [c.249]
Жилая недвижимость 16 Жилищный сертификат 183 [c.474]
Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью, их информационного обеспечения, а также операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода. Эта специфическая особенность недвижимости не есть основание для утверждения, что недвижимость - это не товар, а капитал в вещной форме , прежде всего - основание для учета особенностей оборота недвижимости как товара и оборота недвижимости как части движения капитала. По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком. [c.13]
В случае, если действует развитый рынок объектов недвижимости, подобных оцениваемому, появляется возможность использовать для оценки данные о ранее совершенных сделках. Сравнительный подход с учетом необходимых корректировок позволяет достаточно объективно определять стоимость объектов жилой недвижимости. [c.33]
Стоимость коммерческой недвижимости склонна следовать известной циклической схеме и часто двигается в противофазе с акциями (а также иногда в противофазе с жилой недвижимо- [c.370]
Третья фаза заставит спад в сфере недвижимости 1970 г выглядеть, как воскресный пикник. Рынок жилой недвижимости распадется, как карточный домик. [c.131]
Инвестор в жилую недвижимость Юго- Жилая 10 10-11 13-15 0-4,5 4-5 6 [c.988]
К активам, которые, согласно ожиданиям, никогда не будут создавать денежные потоки, относятся такие, как жилая недвижимость, используемая для проживания ее владельцев, коллекция бейсбольных карт и предметы искусства. Эти активы могут быть оценены только при использовании моделей сравнительной оценки. [c.1261]
В настоящее время в оценочных фирмах наблюдается существенное увеличение количества заказов на оценку объектов жилой недвижимости, во многом это связано с развитием системы ипотечного жилищного кредитования, а неотъемлемой частью договора об ипотеке являются результаты оценки стоимости предмета залога. Жилая недвижимость имеется также на балансе некоторых предприятий, и ее оценка может рассматриваться как элемент оценки бизнеса. [c.246]
Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются), поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна. [c.246]
Рассмотрим особенности применения к оценке жилья сравнительного подхода. В крупных городах информации о ценах продаж и предложения жилья достаточно для того, чтобы считать объективными полученные на ее основе результаты оценки объектов жилой недвижимости. [c.248]
Пример. Оценить объект жилой недвижимости, имеющий следующие характеристики [c.17]
Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости относительно производственной недвижимости этого утверждать не следует. [c.19]
Предполагалось ли, что продавец еще некоторое время пользуется жилой недвижимостью. [c.20]
На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах. [c.28]
| Рис. 6.3.1. Темпы роста цен на жилую недвижимость в%к 2000 г. |  |
Анализ предложений по сегменту жилой недвижимости показал [c.393]
Сегмент рынка Рынок жилой недвижимости [c.394]
Наиболее распространенная форма секьюритизации. Обеспечением по таким ценным бумагам выступает пул однородных ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью. [c.77]
Интересным для инвестирования в следующем году останется и недвижимость. Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга сейчас находится в состоянии неустойчивого равновесия, что обусловлено наличием большого количество разнонаправленно действующих факторов. С целью определения наиболее вероятной дальнейшей динамики рыночных цен мы построили модель на основе доходного подхода (данная модель предполагает, что справедливая цена недвижимости определяется величиной дисконтированного потока доходов, которые могут быть получены от ее сдачи в аренду) и модель, основанную на прогнозировании соотношения между платежеспособным спросом и предложением на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Проведенные нами расчеты позволяют сделать вывод, что в 2006 году стагнация на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга сменится умеренным ростом, который может составить 15-20% в год. [c.5]
В частности, существует беспокойство, что старение "бебибумеров", поколения, рожденного в два десятилетия после конца Второй Мировой Войны, не только ляжет огромным бременем на общество из-за пенсионных выплат, но и вызовет относительную переплавку рынка, поскольку они начнут в 2010-м десятилетии, продавать активы для финансирования своей пенсии. Чтобы оценить, какое это может иметь значение, давайте вспомним, что общественные и частные пенсионные фонды контролируют почти четверть материального богатства Соединенных Штатов, что является грубо эквивалентным жилому недвижимому имуществу всей страны. Они составляют большую часть текущих сбережений в стране, являются критическим компонентом пенсионных ресурсов домашних хозяйств и оказывают существенный эффект на подвижность и эффективность рынка труда. Все вместе они держат огромную долю всех обыкновенных акций. Схожие цифры можно наблюдать для наиболее развитых индустриальных стран Европы и Японии. [c.365]
Женщина, которая недавно помогла Гэбриэлу и его жене продать их летний дом, была прекрасным тому примером. В течение 20 лет она работала агентом по недвижимости с лицензией от штата Вирджиния. За все это время у нее ни розу не было клиента, который потерял бы деньги, купив и сохранив жилую недвижимость. Согласно ее опыту дома для среднего класса в пригороде большого столичного района типа района города Вашингтон в округе Колумбия, были надежной сделкой, насколько это только возможно. [c.124]
По-видимому, реальные и финансовые активы в основном одинаково реагируют на динамику макроэкономических переменных. Спад экономики, как и повышение процентных ставок, отрицательно влияют и на те, и на другие переменные. Однако есть одна переменная, которая, по всей вероятности, имеет совершенно разные последствия для реальных и финансовых активов, и такой переменной является инфляция. Исторически, уровень инфляции, превышающий ее ожидаемую величину, отрицательно влиял на финансовые активы, что проявлялось в отрицательном воздействии неожиданной инфляции как на облигации, так и на акции. Например, Фама и Шверт (Fama and S hwert), исследовавшие доходность активов, показали, что увеличение уровня инфляции на один процент вызывает снижение курсов облигаций на 1,54% и снижение курсов акций на 4,23%. И, наоборот, на реальные активы неожиданная инфляция, похоже, оказывает положительное влияние. По существу, единственным классом активов, который, согласно исследованиям Фамы и Шверта, испытывал на себе положительное влияние неожиданной инфляции, оказалась жилая недвижимость. [c.976]
Риск класса инвестиций в недвижимость может быть получен путем расчета доходности по классу (с использованием временных рядов Иб-ботсона, например, по коммерческой и жилой недвижимости) относительно доходности консолидированного рыночного портфеля. Главные проблемы в связи с этим подходом состоят в следующем 1) эти временные ряды доходности основаны на сглаженных оценках и могут недооценивать истинную изменчивость рынка и 2) доходность является доступной только для более длительных интервалов (годовых и квартальных). [c.983]
В ценных бумагах, обеспеченных закладными, достигших совершеннолетия в 1980-е годы, секьюритизации подвергаются закладные на жилую недвижимость путем их пакетирования и выпуска ликвидных бумаг различных классов. Они приобретают вид либо в качестве проводниковых инвестиций (когда владелец получает долю общих денежных потоков от пула ипотек), либо производных продуктов (где держатели получают пакеты денежных потоков, удовлетворяющие их предпочтениям). Последние, так называемые покрытые закладными облигации (СМО — ollateralized mortgage obligation), в их простейшей форме делят денежные потоки от пула ипотек на четыре транша, при этом денежные потоки по каждому траншу начинаются, когда заканчиваются денежные потоки по предыдущему траншу. На рисунке 33.15 представлен этот класс ценных бумаг. [c.1217]
Прежде всего следует отметить, что цены на рынке аренды жилой недвижимости слабо соответствуют ценам на рынке продаж. На рынке аренды жилья главным ценообразующим параметром является отдельная единица — комната или одно-, двухкомнатная квартира, при этом качество постройки, материал стен, площадь и планировка жилья не оказывают такого же существенного влияния, как на рынке купли-продажи этих объектов. [c.248]
На рынке жилой недвижимости представлен самый широкий спектр предложений на продажу и аренду квартир и домовладений разных по размерам площадей и объему, месторасположению, оснащенности удобствами и техоборудованием, износу, ремонтопригодности, стоимости и другим параметрам. Указанный сегмент рынка недвижимости насыщенный, подвержен резким сезонным колебаниям и мгновенно реагирует на экономическую и политическую ситуацию в России. В регионе отмечается оживление экономической активности. Это дает основание предполагать, что в связи с повышением доходов населения снижения спроса на жилую недвижимость не произойдет и типичным покупателем [c.392]