Анализ рынка недвижимости проводится с целью обоснования возможных изменений на этом рынке. Устанавливаются факторы спроса и предложения по отдельным сегментам рынка с анализом тенденций. Одно- [c.32]
Этап предпроектных работ формирование концепции проекта анализ рынка недвижимости подбор объекта недвижимости формирование стратегии проекта инвестиционный анализ оформление исходно-разрешительной документации. [c.102]
Формирование концепции проекта Анализ рынка недвижимости Подбор объекта недвижимости Формирование стратегии проекта Инвестиционный анализ [c.103]
Среда обитания. Когда говорят о "среде обитания", то, вспомнив о том, какое внимание в последние годы уделяется экологии, вы можете решить, что речь идет о деревьях, реках, озерах и свежем воздухе. Но в анализе рынка недвижимости термин среда обитания толкуется расширительно. Когда вы вкладываете деньги в недвижимость, вам на самом деле следует иметь в виду не только состояние природной среды, но также эстетические, социально-экономические, правовые и налоговые условия того места, о котором идет речь. Те районы, среда которых имеет эстетическую ценность, — это районы с хорошо выполненной застройкой и планировкой, содержащиеся в порядке. Там чистый воздух, земля не разрыта для строительных и ремонтных работ. Когда говорят о социально-экономической среде, то имеют в виду демографические характеристики и стиль жизни тех, кто живет либо работает неподалеку от данного объекта. Правовая среда означает наличие огра- [c.713]
Спрос принято показывать на графике в виде кривой, наклоненной вниз. Если речь идет об анализе рынка недвижимости, что конкретно показывает такая кривая [c.743]
Анализ рынка недвижимости по Москве в целом показал, что средняя цена на аналогичную квартиру составляет от 340 до 940 в месяц в зависимости от района. [c.76]
Анализ рынка недвижимости Н-ска. Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяют говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости Н-ска, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов. [c.203]
Анализ рынка недвижимости [c.379]
При рассмотрении вопросов оптимизации эксплуатации недвижимости автором предложен оригинальный подход, базовым элементом которого является определение текущего состояния рынка по трем параметрам ценам продаж, уровню арендных ставок и отношению изменения уровня арендных ставок к изменению цен продаж. Использование этой модели позволяет на базе технического анализа рынка недвижимости определить, что лучше - продавать или сдавать в аренду (для владельца недвижимости), либо покупать или арендовать (для покупателя-арендатора). Ниже приведен соответствующий критерий, поясняющий суть вопроса, и основанная на этом критерии модель оптимального поведения инвесторов. [c.112]
Анализ рынка недвижимости города. [c.40]
Методы и процедура анализа рынка недвижимости [c.34]
Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности. [c.34]
Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента [c.36]
Центра анализа рынков недвижимости [c.71]
Далее на основании анализа рынка недвижимости и рынка аптечных помещений мы предполагаем следующее [c.361]
Однако, как показывает практика, подобные методы для оценки жилой недвижимости дают довольно грубые оценки, так как основываются на не очень точной информации. Все перечисленные количественные и интегральные показатели в настоящее время представляют больший интерес для анализа рынка недвижимости на макроэкономическом уровне, например, в целях принятия решений в сфере налогообложения или планирования развития территории и градостроительства, чем для оценки рыночной стоимости конкретных объектов. [c.612]
Изучение трех данных разделов в рамках одной дисциплины формирует у-студентов целостное представление об одной из важнейших сфер рыночной экономики. В процессе изучения курса студенты должны приобрести теоретические и практические знания основ ценообразования на рынке недвижимости, специфики финансирования инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, особенностей их анализа. Закрепление полученных знаний предполагает решение большого количества задач. [c.365]
В учебном пособии рассматриваются структурные преобразования рынка недвижимости, проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных отношений, региональный экономический анализ, стратегия развития экономики недвижимости на государственном, региональном и муниципальном уровнях. Особое внимание уделено теории и практике управления недвижимостью на основе методов маркетинга и принципов информатизации. Рекомендации базируются на передовом отечественном и зарубежном опыте. [c.2]
В ней рассматриваются важнейшие проблемы управления недвижимостью на основе современных методов государственного и муниципального управления, предпринимательства, бизнес-планирования и теории эффективности с учетом зарубежного и отечественного опыта. На основе методологии системного анализа и теории информационных систем представлены структура и функции системы управления недвижимостью. Особое внимание в главе уделяется развитию современных принципов информатизации, синергетики, маркетинга, предпринимательства, ипотечного кредитования, экономической безопасности, а также механизмам управления в условиях рынка недвижимости с учетом информационных и экологических подходов. [c.6]
Анализ и определение сегмента рынка недвижимости. [c.258]
Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор. [c.259]
Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры. [c.263]
Затем мы рассмотрим подход сравнительного анализа продаж (рыночный), который дает хорошие результаты на развитом рынке недвижимости. [c.264]
Цель оценки инвестиционных проектов состоит в обеспечении вывода относительно стоимости права инвестора получать ежегодный доход. Инвестиционный метод можно применять к инвестициям с любой формой потока дохода. Отчет об оценке с использованием данного метода подготавливается с целью анализа рынка, по заказу возможного покупателя недвижимой собственности или для третьей стороны [69]. [c.349]
Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречат друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий к сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. [c.355]
Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимой собственности не получил достаточного развития. По мере того как органы исполнительной власти будут проводить аукционы, с развитием рынка гостиниц использование этого метода с учетом корректировок станет возможным. [c.379]
Анализ рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга показывает, что объем сделок с приватизацией госимущества замедлился и стал сокращаться, основным каналом стала сдача в аренду нежилого фонда. 1 м2 нежилого фонда при сдаче в аренду до 1998 г. приносил свыше 100 тыс. руб. дохода. После 17 августа 1998 г. основные арендные ставки стали снижаться, уменьшился выкуп объектов нежилого фонда. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в 1996 г. вырос спрос на помещения под мини-пекарни и колбасные цеха, но под воздействием неблагоприятной рыночной конъюнктуры в 1997 г. спрос уменьшился, но зато стал расти спрос на помещения для магазинов под хозяйственные товары, мебель, аптеки, парикмахерские, косметические салоны. Изменение арендных ставок после падения курса рубля в августе 1998 г. и в 1999 г. также стало создавать неблагоприятную ситуацию и на данном сегменте рынка. Вырос спрос на покупку магазинов, складских помещений. На рынке офисных помещений большинство сделок приходится на недорогие помещения при арендной ставке от 75 до 250 за 1 м2 в центре города и недалеко от метро, на дорогие офисы — при арендной ставке от 450 до 900 за 1 м2 спрос резко сократился. Стал расширяться рынок офисных помещений при сдаче жилых квартир, переоборудовании общежитий. В Санкт-Петербурге развивается сеть торговых центров, так как число магазинов растет. Ставки арендной платы в них до августа 1998 г. были в пределах 300-500 за 1 м2, а цена продажи колебалась в пределах 800-900 за 1 м2. Арендные ставки на складские помещения были в пределах 2-4 за 1 м2. По-прежнему в городе сохраняется устойчивый первичный и вторичный рынок жилья. Строится 700-800 тыс. м2 нового жилья. Цены на новое жилье в кирпичных домах колеблются в значительных пределах от 450 до 820 за 1 м2. В панельных домах цены были несколько ниже — 430-500 за 1 м2. На вторичном рынке жилья наметился спад в связи с сокращением количества коммунальных квартир, подлежащих расселению, и уменьшением покупательной способности населения. Цены на [c.407]
Оценка стоимости объекта недвижимости - это сложный и трудоемкий процесс, требующий от оценщика знаний в области строительства, экономики, юриспруденции. Нельзя отождествлять эту деятельность с обычным расчетом стоимости (калькулированием). Принято считать, что оценочная деятельность - это не наука, а своего рода искусство. Только высокая квалификация оценщика, его знание особенностей рынка недвижимости, способность обосновывать и прогнозировать развитие ситуации на этом рынке во времени, получать на основании анализа рыночной информации исходные данные для расчетов позволяют объективно определять стоимость объекта недвижимости. [c.30]
Определяются потери от незанятости объекта на основе анализа реальных арендных договоров, частоты их перезаключения, своевременности получения платежей. При отсутствии подобных договоров допустимо использовать данные по объектам-аналогам. Степень незанятости объекта недвижимости характеризуется коэффициентом незанятости, который определяется как отношение величины не сданных в аренду площадей к общей площади объекта, которую можно сдать в аренду. Коэффициент незанятости для различных сегментов рынка недвижимости имеет некоторые средние рыночные значения. Отклонение от этих значений свидетельствует о качестве управления конкретной недвижимостью. [c.90]
Должен знать нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью агентства, работающие на рынке недвижимости, и виды оказываемых ими услуг основы рыночной экономики правила установления деловых контактов условия налогообложения юридических и физических лиц организацию осуществления операций с недвижимостью правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости конъюнктуру рынка недвижимости основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды действующие ценники и прейскуранты организацию рекламной работы приемы и методы делового общения, ведения переговоров основы земельного и жилищного законодательства основы экономики, психологии и трудового законодательства правила внутреннего трудового распорядка правила и нормы охраны труда. [c.248]
Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация проекта девелопмента будет наиболее эффективной. [c.104]
Теперь Джеку пора подвести итоги своей работы. Он дает оценку анализу рынка, проверяет все фактические и цифровые данные в расчете отдачи от вложения, затем рассматривает полученные данные с точки зрения собственных финансовых и нефинансовых целей. Затем задает себе вопрос при прочих равных условиях стоит ли эта покупка того риска, с которым она связана Он решает, что стоит. По-видимому, это хорошая покупка. Но даже положительный ответ все-таки не означает, что Джек должен непременно купить этот дом. Он может поискать другие варианты. Более того, он может обратиться к оценщику недвижимости, чтобы убедиться в том, что собирается дать за дом разумную цену с учетом того, по каким ценам в последнее время продавались примерно такие же дома в той же рыночной зоне. Тем не менее Джек как настоящий ученый понимает, что любую проблему можно изучать до бесконечности, не получив при этом всей необходимой информации. Он дает себе неделю для того, чтобы поискать другие [c.734]
Отличие быстрорастущих компаний, оперирующих в нише рынка, от крупных корпораций, диверсифицирующих свое производство в новую отрасль, состоит в том, что они гораздо быстрее избавляются от нерентабельных или неперспективных производств и видов деятельности, от непроизводительных расходов и других негативных для конкурентоспособности предприятия факторов. С. Брандт, описывая компанию, которая стремится поощрять предпринимательство внутри сложившейся хозяйственной и организационной структуры, рекомендует расширять рентабельное производство только добиваясь одновременно сбалансированности между различными видами хозяйственной деятельности фирмы, т.е. как бы выравнивая их относительно друг друга и не теряя при этом концентрации на ключевых направлениях. Страховая компания "Нешнл тайтл" (Хьюстон, шт. Техас) своим ростом обязана постоянной ориентации на узкий и прибыльный рынок. Президент компании С. Валлоне рассказывает, что после того, как анализ рынка недвижимости показал, что развитие страхового бизнеса вероятнее всего будет связано с коммерческими зданиями и жилыми домами высшего разряда, компания решила ограничить сферу своей деятельности только этими двумя направлениями. Это противоречило сложившейся практике и стереотипам в ведении страхового бизнеса. Таким образом, обслуживая только местную элиту, мы и сумели превзойти наших конкурентов, продолжал С. Валлоне. [c.405]
Анализ рынка недвижимости — сложный процесс любая недвижимость уникальна, землепользование является объектом законодательного регулирования, суммы сделок фиксируются не чаще, возможно, одного раза в 30 лет, в связи с чем поиск сопоставимых примеров крайне затруднителен. Тем не менее между объектами собственности существует некоторое сходство. В этой главе Эро Карлсон, используя метод самоорганизующихся карт, анализирует данные о недвижимости, полученные Национальным институтом Земельного кадастра Финляндии. Исходная информация включает в себя данные о географическом расположении объектов недвижимости. Это приложение было разработано с помощью объектно-ориентированного программного пакета Smallworld GIS. Данные входных векторов были получены из внешних баз данных о строениях и других объектах недвижимости, а также баз данных цифровых карт. [c.171]
При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать множество различных факторов. Любая недвижимость уникальна, землепользование является объектом законодательного регулирования, суммы сделок фиксируются не чаще, возможно, одного раза в 30 лет, в связи с чем поиск сопоставимых примеров крайне затруднителен. Тем не менее между объектами собственности существует некоторое сходство. Определенное понимание рынка недвижимости может быть достигнуто путем изучения достаточного количества сделок с той или иной собственностью и реальными объектами недвижимости. Полученные данные могут затем быть подвергнуты обработке при помощи определенного процесса самоорганизации, целью которого будет являться определение наиболее, равно как и наименее типичных объектов в рамках заданных критериев и отдельных географических областей. Компоненты объектов недвижимости весьма разнообразны местоположение, размеры, время постройки, близость к водоемам, размер водоемов и т.д. Для определения стоимостных характеристик собственности особую важность представляет расчет будущих денежных потоков, возникающих в процессе ее коммерчес- [c.171]
Анализ рынка недвижимости — непростая задача. Характеристики собственное ти уникальны Участники рынка также не похожи друг на друга. Во многих случаях найти идеальный образец бывает невозможно. Ожидания относительно будущего постоянно меняются, причем очень быстро. Некоторые характеристики собствен ности имеют потенциал для развития в различных направлениях, некоторые — не имеют. В зависимости от изменения условии жизни различные компоненты ста новятся существенными для соответствующей категории объектов, жилых районов мест отдыха и производственных зон [c.175]
Анализ рынка недвижимости является непростым делом. Подход с использованием СОК чрезвычайно полезен для сравнения и оценки земельной собственности. Выявление собственности, обладающей необходимыми характеристиками (компонентами), или самих этих компонент является наиболее существенным для получения ясной картины поведения рынка. Огромное количество различной информации может быть получено из ряда общедоступных баз данных, заключающих в себе внушительную сумму имеющегося опыта и знаний по данному вопросу. Тем не менее поведение рынка может быть понято только при соответствующей организации наблюдений. Распределение имеющихся примеров в пространстве признаков характеризуется нерегулярностью, наличием нелинеиностеи и неодно-родностей. Однако разбираться в ситуациях и соответствующих друг другу компонентах, выделяя при этом множество нестандартных случаев, чрезвычайно важно. Эта глава показывает, каким образом разнообразные компоненты могут быть масштабированы в зависимости от поставленных целей. С помощью СОК можно также выявлять нетипичные объекты и компоненты. [c.183]
Город Н. Новгород создал Городское Бюро Кадастра, которому даны полномочия экспериментировать с объединением данных по регистрации недвижимости в единую, унифицированную, имеющую юридическую силу систему. Разрабатываются положения и процедуры регистрации, которые внедряются в единый реестр регистрации недвижимости области и ее городов. Данные, собранные в ходе работы, использованные методики и модели, создали основу для развертывания работ по массовой оценке для процедуры "купли-продажи", налогообложения. Ведется работа с большим полем информации местного самоуправления и градорегулирования. Координаторы программы Жилищного проекта неоднократно выражали признательность организаторам работ в лице работников Всемирного банка, Института экономики города, а также исполнителям Центра анализа рынков недвижимости (Н-Центр) и Агентства урбанистических исследований и консультаций (АУРИК). Город и область заинтересованы в продолжении начатых работ и дальнейшем взаимодействии со всеми исследовательскими группами по Жилищному проекту, работающими в других городах [1]. [c.268]
Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости в частности. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными по причине недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую обрывочными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение. [c.357]
Первый этап. Оценивается потенциальный валовой божойДЦелается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки. [c.162]
Анализ предложения — зто оценка уровня конкуренции на рынке недвижимости, определение потенциальных конкурентов и составление их переч- fa учетом предлагаемых цен и условий. [c.709]