На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и [c.23]
Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья. [c.38]
Анализ рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга показывает, что объем сделок с приватизацией госимущества замедлился и стал сокращаться, основным каналом стала сдача в аренду нежилого фонда. 1 м2 нежилого фонда при сдаче в аренду до 1998 г. приносил свыше 100 тыс. руб. дохода. После 17 августа 1998 г. основные арендные ставки стали снижаться, уменьшился выкуп объектов нежилого фонда. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в 1996 г. вырос спрос на помещения под мини-пекарни и колбасные цеха, но под воздействием неблагоприятной рыночной конъюнктуры в 1997 г. спрос уменьшился, но зато стал расти спрос на помещения для магазинов под хозяйственные товары, мебель, аптеки, парикмахерские, косметические салоны. Изменение арендных ставок после падения курса рубля в августе 1998 г. и в 1999 г. также стало создавать неблагоприятную ситуацию и на данном сегменте рынка. Вырос спрос на покупку магазинов, складских помещений. На рынке офисных помещений большинство сделок приходится на недорогие помещения при арендной ставке от 75 до 250 за 1 м2 в центре города и недалеко от метро, на дорогие офисы — при арендной ставке от 450 до 900 за 1 м2 спрос резко сократился. Стал расширяться рынок офисных помещений при сдаче жилых квартир, переоборудовании общежитий. В Санкт-Петербурге развивается сеть торговых центров, так как число магазинов растет. Ставки арендной платы в них до августа 1998 г. были в пределах 300-500 за 1 м2, а цена продажи колебалась в пределах 800-900 за 1 м2. Арендные ставки на складские помещения были в пределах 2-4 за 1 м2. По-прежнему в городе сохраняется устойчивый первичный и вторичный рынок жилья. Строится 700-800 тыс. м2 нового жилья. Цены на новое жилье в кирпичных домах колеблются в значительных пределах от 450 до 820 за 1 м2. В панельных домах цены были несколько ниже — 430-500 за 1 м2. На вторичном рынке жилья наметился спад в связи с сокращением количества коммунальных квартир, подлежащих расселению, и уменьшением покупательной способности населения. Цены на [c.407]
Различают следующие сегменты рынка недвижимости рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков (рис. 1.3). [c.16]
Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья. [c.16]
На рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдается всплеск деловой активности. Количество сделок купли-продажи в последнее время существенно возросло, в то время, как раньше преобладали сделки аренды. Во многом это обусловлено дефицитом объектов коммерческой недвижимости. [c.16]
К концу 1993 или началу 1994 г. самое худшее для рынка коммерческой недвижимости осталось в прошлом. Цены продемонстрировали стремление к восстановлению, когда инвесторы [c.372]
Рынок коммерческой недвижимости [c.22]
Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. [c.22]
Входной билет на рынок коммерческой недвижимости существенно дороже, чем при инвестировании в жилье. Участвовать в проекте строительства бизнес-центра или торгового комплекса для человека с небольшими деньгами слишком накладно - здесь счет идет на миллионы долларов. Для вложений в московскую офисную недвижимость нужно иметь не менее 300 000, на эту сумму можно купить индивидуальное офисное помещение площадью 80—100 кв. м на нижних этажах жилых комплексов, а вот приобрести несколько десятков квадратных метров в бизнес-центре практически невозможно. [c.124]
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости меняется очень часто, поэтому при решении вопроса о кредитовании в каждом частном случае необходимо заново изучать рыночную конъюнктуру. Следует обратить внимание на [c.65]
Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей в коммерческой недвижимости далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка. [c.21]
Наибольший опыт по оценке недвижимости пока приходится на рынок жилья. Появилась оценка арендных прав. На земельном рынке оценка в основном проводится по участкам для индивидуального жилищного строительства и садоводства. Практика оценки земель сельскохозяйственного назначения имеет пока опыт в южных регионах России, где земля дефицитна и дает доход. Наиболее сложным видом оценки является оценка бизнеса, в частности, оценка бизнеса вновь создаваемого предприятия и оценка стоимости действующего предприятия. Оценка коммерческой недвижимости является разновидностью оценки бизнеса и становится весьма актуальной по мере расширения рынка недвижимости. [c.40]
И еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости. [c.48]
Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости являются финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов, хотя в последнее время за счет более тесных связей между рынком недвижимости и финансовым рынком все чаще для финансирования коммерческой недвижимости привлекаются и средства мелких инвесторов. [c.157]
В соответствии со сложившейся практикой можно выделить рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), включающий в себя рынок офисов, торговых и складских помещений, рынок промышленных объектов, например приватизация объектов госсобственности, рынок земельных участков. [c.406]
Это измерение можно адаптировать для оценки общего коэффициента бета частного предприятия. Например, маргинальный инвестор в коммерческую недвижимость имеет портфель, у которого корреляция с рынком равна 0,50, а коммерческая недвижимость как класс собственности обладает коэффициентом бета = 0,40. Коэффициент бета, который можно использовать для оценки стоимости собственного капитала для инвестиций, равен 0,80 [c.984]
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном задании. Например, метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального устаревания и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей дома, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. [c.109]
Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка. [c.21]
По использованию (функциональному назначению) рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения. [c.21]
В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства Российской Федерации Операции с недвижимым имуществом выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства. Кроме того, в ряде самостоятельных отраслей, таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищное хозяйство, финансы и кредит, объектом деятельности служит недвижимость. [c.17]
Система управления должна быть максимально безопасна для участников коммерческих сделок на рынке недвижимости. [c.115]
Доверительное управление широко используется на фондовом рынке, где финансовые компании и банки осуществляют формирование инвестиционного портфеля клиента и дальнейшее управление им. Этот вид обязательств находит свое отражение и на рынке недвижимости, в основном коммерческой. [c.142]
В действительности существует два рынка коммерческой недвижимости ( ommer ial property markets), которые концентрируются вокруг фирм по торговле недвижимостью. Есть рынок [c.360]
Рынок коммерческой недвижимости всегда следовал циклической схеме, но 1990-е гг оказались более драматическими, чем большинство предшествующих десятилетий. Это десятилетие началось с самого драматического падения на рынке коммерческой недвижимости (property market bust), последовавшего за перегретым бумом конца 1980-х гг. Стоимости некоторых офисных зданий в Лондонском Сити упали вдвое, уровни арендной платы и стоимость большинства категорий недвижимости по всей стране заметно снизились. Многие взлелеянные послевоенным периодом предположения оказались повергнутыми. Вторая половина 90-х гг. продемонстрировала некоторое восстановление, но уверенность в том, что стоимость коммерческой недвижимости будет расти почти автоматически, ушла. В последние годы, особенно на фоне быстрыми темпами растущего рынка акций, недвижимость часто демонстрировала недостаток инвестиций. На этом рынке происходят некоторые структурные изменения, отчасти вызванные более низкой инфляцией. Мы рассмотрим их позднее. Их надо рассматривать в контексте того, что до этого происходило на рынке. [c.361]
И кризис, и последующие финансовые события вызвали важные изменения на рынке коммерческой недвижимости по мере приближения нового миллениума. Как мы видели, аренда становится короче, и существовало давление в пользу введения совершенно новых форм аренды, которые не требовали таких долгосрочных обязательств от арендаторов. Инвесторы больше не могли полагаться на высокую инфляцию в деле помощи увеличения стоимости недвижимости. Из-за ожиданий более низкого роста они требовали более высоких доходностей. В среднем для всех категорий недвижимости инвестиционного уровня в конце 1999 г. она составляла 7,5%. Вместе с драматическим падением кратко- и долгосрочных процентных ставок это объясняет другое значительное структурное изменение. На протяжении большей части послевоенного периода проценты по деньгам, занятым с целью приобретения недвижимости, были выше, чем доход, который эта недвижимость приносила. Вы должны были занимать, скажем, под 10%, чтобы купить недвижимость, приносящую доходность в 5%, что создавало серьезные проблемы с денежными потоками для инвесторов в недвижимость. Но к 1999 г. государственные облигации предлагали низкую доходность в 4,5%, а хорошие облигации, выпущенные компаниями по операциям с недвижимостью, приносили доходность около 6%. Какими бы ни были перспективы роста, это делало качественную недвижимость, которая приносила доходность 7,5% или больше, вполне привлекательной просто на основании приносимого дохода. [c.373]
На протяжении 80-х годов японцы, несомненно, следовали завету Уилла Роджерса Покупай землю, потому как Создатель ее больше не сделает . Цены на землю в Токио устанавливаются не на акры, а на квадратные футы. Площадь Японии составляет 146 тыс. кв. миль — чуть меньше Калифорнии. Это значит, что на каждую тысячу японцев приходится приблизительно 1,2 кв. мили. Тесновато Пожалуй. Но вряд ли это может послужить объяснением того факта, что цены на коммерческую недвижимость в Токио в среднем составляют за квадратный фут 6000 дол. или даже выше. По заключению аналитиков, завышение в течение многих лет цен на недвижимость в Японии составляет серьезную угрозу для ее банковской системы и фондового рынка. [c.229]
Двадцать лет назад рынок бумаг, обеспеченных закладными под жилье, находился в стадии зарождения. Сегодня он занимает прочные позиции, потеснив по величине торгового оборота рынок облигаций корпораций. Более того, для его дальнейшего развития есть большие потенциальные возможности. Только около одной трети обшей стоимости односемейных ипотек, которая составляет приблизительно 2 трлн., обращено в ценные бумаги. Таким образом, неохваченным остается триллионный рынок коммерческих ссуд под залог недвижимости и многосемейных закладных под жилье. [c.395]
Рис 201 Стоимость коммерческой недвижимости ежегодные изменения Бум стоимости коммерческой недвижимости в конце 1980-х гг завершился последующим ужасающим крахом в начале 90-х Наш график показывает среднюю характеристику для всей коммерческой недвижимости и характеристику поведения трех ее главных категорий В результате краха на рынке больше всего пострадали офисные помещения Конторские здания в Лондонском Сити в действительности оказались в еще более худшем положении, чем показано на графи ке Восстановление после 1993 г оказалось чем-то вроде ложного подъема — оно в основном определялось факторами, связанными с процентными ставками, но позднее в течение этого десятилетия начал подтверждаться некоторый реальный рост Источник Investors Property Databank [c.364]
Между 1985 и 1989 гг. средняя стоимость магазинной недвижимости в Великобритании выросла на 85%. Офисная недвижимость Лондонского Сити выросла по стоимости более чем в два раза. Бум привлек огромное количество новых проектов, особенно в лондонских офисах. Когда ударила рецессия, коммерческая недвижимость столкнулась с избытком площадей как раз в то время, когда перспективные арендаторы сокращали свой бизнес и свои требования к объему арендуемых площадей. При слишком большом количестве площадей и слишком малом количестве арендаторов арендные платежи начали падать. Дополнением к этим неприятностям служили высокие процентные ставки, которые имели двоякие последствия. Девелоперы столкнулись с необходимостью выплаты своим банкам значительно более высоких сумм по процентам за кредиты. А более высокие доходы от банковских кредитов и других инвестиций означали, что инвесторы требовали от недвижимости более высокой начальной доходности. Доходности выросли бы в любом случае из-за ухудшившихся перспектив роста на рынке недвижимости. Другими словами, стоимость коммерческой недвижимости должна была очень резко упасть. [c.371]
Помещения свободного назначения чаще всего используются для розничной торговли. Клиенты, желающие арендовать подобные помещения под офис, составляют относительно небольшую часть. Поэтому частные инвесторы следуют тенденциям рынка - на торговую площадь быстрее находится арендатор, она сдается по более высокой цене, чем офисная, и, значит, предпочтительнее для инвестиций. Согласно подсчетам риэлторов в 2006 г. до 60-80% мелких инвесторов, которые оперировали коммерческой недвижимостью, вкладывались именно в торговые площади. [c.118]
В то же время, по данным департамента коммерческой недвижимости компании "Миэль-Недвижимость", за 12 месяцев 2006 г. стоимость офисов, расположенных на первых этажах жилых домов в Москве, выросла на 95,1%. К начал января 2007 г. цена 1 кв. м в таком помещении достигла 5667. В сегменте торговых площадей, имеющих аналогичное расположение, рост цен за тот же период составил 80,1%, а средняя стоимость предлагаемого на продажу 1 кв. м выросла до 5672. Основную причину роста среднего уровня цен в 2006 г. аналитики видят в увеличении на рынке доли дорогих помещений, расположенных в центральных районах столицы. [c.119]
Далеко не все считают перспективы иностранных инвестиций на офисном рынке российской столицы безнадежными. Единственная компания, помимо ЕМКА, стремится к проведению агрессивной политики на рьшке коммерческой недвижимости - это шведская IKEA. Несмотря на противодействие депутатов Мосгордумы, [c.196]
Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретроинформация об объекте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий. [c.21]
Коммерческое недвижимое имущество принесло наибо шшую прибыль. Посмотрите на график на рисунке 11.2, показывающий размер совокупных доходов. Обратите внимание, что за последние 25 лет был только один период падения. Однако даже в течение этого периода цены на недвижимость были гораздо менее изменчивы, чем цены на рынке акций. [c.223]
Развитие собственности (недвижимости). Девелонмент. Источники развития. Инвестирование собственного капитала в недвижимость и использование заемных средств. Рынок ипотечного капитала и его участники. Первичный и вторичный рынок ипотечного каиитала.Сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческими банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами. [c.368]