Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков). [c.291]
Метод капитализации доходов [c.301]
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия (3.3), при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метод капитализации дохода , или метод дисконтирования денежных потоков . [c.301]
Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей [c.301]
Для оценки офисных зданий следует использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. [c.363]
Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости [69]. [c.380]
Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки. [c.380]
Затратный метод, по-видимому, в меньшей степени отвечает выдвинутым критериям, чем метод капитализации дохода. Нынешний наблюдающийся дисбаланс спроса и предложения на рынке гостиничных услуг в России приводит к значительному превышению рыночных арендных ставок над восстановительными издержками. До тех пор, пока предложение не будет соответствовать спросу, феномен завышенных ставок и высоких продажных цен, значительно превышающих восстановительную стоимость, сохранится. Метод сравнения рыночных продаж малоприменим ввиду отсутствия достоверной информации. Поэтому метод капитализации дохода представляется более надежным для оценки стоимости гостиниц. [c.382]
Окончательная оценка должна выбираться из вариантов, полученных с помощью затратного подхода и метода капитализации дохода, но при этом последний имеет приоритет. [c.382]
Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. [c.387]
Метод капитализации дохода (доходный метод) — это метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания). [c.453]
Трудность реорганизации заключается в изменении структуры капитала компании с целью сократить объем платежей с фиксированным сроком выплаты. Задача формулирования плана реорганизации решается в 3 этапа. На первом этапе необходимо провести общую оценку стоимости реорганизованной компании. По-видимому, этот этап самый важный и в то же время самый трудный. Доверенные лица, на которых обычно возлагается ответственность за его выполнение, как правило, пользуются при оценке методом капитализации дохода. Если прогнозируемый доход реорганизованной компании составляет 2 млн. дол., а сводный уровень капитализации для аналогичных компаний в среднем равен 1096, то общая стоимость компании будет оценена в 20 млн. дол. Однако из-за трудностей расчета прогнозируемого дохода компании и определения приемлемого уровня капитализации эта оценка подвержена значительным колебаниям. Таким образом, значение, полученное в результате оценки, — это не более чем прогноз потенциальной стоимости компании. Несмотря на то, что капитализация дохода является общепризнанным методом оценки компании при ее реорганизации, в случае, когда ликвидационная стоимость активов компании достаточно велика, эта оценка может быть изменена в сторону повышения. Безусловно, акционеры компании хотели бы, чтобы эта оценка была как можно большей, и в случае, когда значение, предложенное доверенным лицом, уступает ликвидационной стоимости компании, ликвидация будет в большей степени отвечать их интересам, чем реорганизация. [c.780]
Обе процедуры анализа облигаций основаны на методе капитализации дохода. Первая процедура, использующая доходности к погашению, аналогична методу внутренней ставки доходности, который обсуждается в большинстве учебников по введению в финансы, тогда как вторая процедура, использующая внутреннюю стоимость, аналогична методу чистой приведенной стоимости, который также описан в подобных книгах. В то время как основное внимание в этих книгах уделяется принятию решений по инвестициям, относящимся к некоторым видам имущественных ценностей (например, покупать или нет новое оборудование), основное внимание в данной главе нашей книги уделяется принятию инвестиционных решений, относящихся к конкретному виду финансовых активов, - облигациям. [c.420]
Применение метода капитализации дохода к облигациям [c.420]
Метод капитализации дохода [c.548]
При использовании метода капитализации дохода для оценки обыкновенных акций может оказаться полезным предположение, что когда-то в будущем акции будут [c.557]
Метод капитализации дохода предполагает дисконтирование всех дивидендов, которые ожидаются в будущем. Так как упрощенные модели нулевого роста, постоянного роста и переменного роста основаны на этом методе, они также учитывают весь будущий поток дивидендов. Таким образом, может показаться, что этот метод может быть использован только теми инвесторами, которые собираются сохранять акции бесконечно долго, так как лишь в этом случае можно ожидать получения всего потока дивидендов. [c.558]
Метод капитализации дохода утверждает, что внутренняя стоимость любого актива равна сумме дисконтированных платежей, которые инвестор ожидает получить в результате владения этим активом. [c.575]
Модели дисконтирования дивиденда (DDM) являются частным случаем применения метода капитализации дохода для оценки обыкновенных акций. [c.575]
Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа) [c.172]
Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода [c.194]
В доходном подходе, который является наиболее распространенным, используются два основных метода капитализации дохода и дисконтирования будущих доходов (дисконтирования денежного потока). Суть метода капитализации дохода состоит в том, что рыночная стоимость объекта прямо пропорциональна денежному доходу и обратно пропорциональна ожидаемой ставке капитализации, или, иначе, ожидаемой ставке дохода [c.344]
Этап 3. Определение стоимости земельного участка. При определении стоимости земельного участка используют метод сравнительного анализа продаж, метод остатка, в отдельных случаях — метод капитализации дохода. При этом принимается допущение, что участок свободен от застройки. [c.157]
Метод капитализации дохода состоит из следующих этапов. [c.66]
Во-вторых, метод капитализации дохода осуществим, если возможна с достаточной точностью оценка стоимости земельного участка и здания. [c.70]
Изучение зарубежного опыта оценки объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной такая стоимость, которая определяется на основе их рыночной оценки. При этом используются три метода оценки метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод) доходный метод (или метод капитализации доходов) затратный метод (или метод калькуляции). Все эти методы знакомы нашим оценщикам и успешно применяются в их работе. [c.267]
Процедура анализа внутренней стоимости аналогична методу чистой приведенной стоимости и базируется на оценке капитализации дохода. Если применить метод капитализации дохода к оценке облигаций, то суть его будет состоять в сравнении двух значений показателя доходности к погашению существующей доходности и [c.352]
Метод капитализации дохода можно применить и к оценке акций. Внутренняя (истинная) стоимость капитала (V) будет рассчитываться как сумма приведенных стоимостей ожидаемых поступлений и выплат [c.353]
Так как финансовые поступления, связанные с инвестициями в обыкновенные акции,— это дивиденды, которые владелец акций ожидает получить в будущем, то способ оценки акций по методу капитализации дохода называют моделью дисконтирования дивидендов. Для определения внутренней стоимости акций (V) используют равенство [c.354]
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном задании. Например, метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального устаревания и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей дома, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. [c.109]
Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут также быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним, как к элементам сравнения. Эти данные применяются в методе капитализации дохода. [c.114]
Метод капитализации дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. [c.115]
Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т. е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы. [c.115]
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования. [c.118]
Задача 5.5. Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием коэффициента капитализации). [c.21]
Задача 5.6. Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием ставки дисконта). В процессе расчета постройте модель дисконтированных денежных потоков. [c.21]
Метод оценки активов предприятия имеет как достоинства, так и недостатки. Основным достоинством этого метода является то, что он основан на реальных ценностях, а существенным недостатком — невозможность учета настоящих и ожидаемых результатов работы предприятия. В зарубежной практике для оценки рыночной стоимости предприятия используются два метода метод капитализации дохода и метод дисконтирования будущих доходов. Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и [c.209]
В рамках доходного подхода возможно применение как метода капитализации дохода (прибыли), так и метода дисконтирования будущих доходов (прибылей). При использовании метода капитализации репрезентативная величина дохода за один временной промежуток пересчитывается в стоимость предприятия с помощью коэффициента капитализации. [c.266]
Эта глава посвящена применению метода капитализации дохода для определения истинной стоимости обыкновенных акций. Так как финансовые поступления, связанные с инвестициями в те или иные виды обыкновенных акций, — это дивиденды, которые владелец акций ожидает получить в будущем, то этот способ оценивания также называют моделью дисконтирования дивидендов (dividend dis ount model, DDM)4. Соответственно вместо t используют Dt для обозначения ожидаемых выплат в период времени t, связанных с данной акцией, в результате равенство (18.1) приобретает следующий вид [c.550]
Dividend Dis ont Model — метод дисконтирования дивидендов. Так называется метод капитализации доходов, когда он применяется для оценки обыкновенных акций. Все варианты этой модели предполагают, что истинная стоимость акции совпадает с дисконтированной суммой дивидендов, подлежащих выплате по этой акции. [c.971]
Грибовский СВ. Методы капитализации доходов Курс лекций. - СПб. РОССРТО-ПРЕСС, 1997. - 172 с. [c.109]