Ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы [c.283]
Статистический метод. В основе лежит информация о поведении инвесторов и финансовых институтов. Ставка капитализации для городов находится в интервале от 15 до 27%. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются практически безрисковыми. Основные западные инвесторы, такие, как страховые компании, банки, пенсионные фонды, обычно помещают 10-15% своих активов в недвижимость. Остальная часть активов размещается в долгосрочных правительственных облигациях и других ценных бумагах ставки капитализации здесь довольно низкие — 6-1 7%. [c.283]
В восточноевропейских городах, таких, как Москва, риски, связанные с инвестициями, значительно выше, чем в городах экономически благополучных стран Европы. На рынке Москвы ставка капитализации по объектам недвижимости, сдаваемым в аренду под офисные помещения, составляет 1 9-23%, и это отношение имеет тенденцию к увеличению. В связи с тем что планируемые в примере инвестиции носят долгосрочный характер, примем ставку капитализации на уровне 21%. [c.283]
Метод кумулятивного построения. В этом случае за основу расчета принимается безрисковая ставка. К ней прибавляются компенсации за риск, низкая ликвидность и предполагаемый рост или снижение доходности недвижимости. Ставка капитализации рассчитывается по формуле [c.283]
Для расчета безрисковой ставки капитализации в России, как правило, анализируют динамику банковских ставок по валютным депозитам сроком на один год. Тем самым устанавливается возможная минимальная компенсация за вложенные деньги с учетом фактора времени. [c.283]
Таким образом, ставка капитализации составит [c.284]
Как отмечалось выше, по истечении второго года предприятие намерено продать арендуемые помещения. Для расчета ожидаемого дохода от продажи (строка 10) использована определенная выше ставка капитализации — 20,16%. Доход от продажи недвижимости рассчитан путем деления чистого операционного дохода (строка 9) на ставку капитализации [c.288]
Ставка капитализации — коэффициент, устанавливающий зависимость размера дохода, ожидаемого вследствие эксплуатации актива, от стоимости актива. [c.490]
Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R). [c.292]
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков. [c.293]
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. [c.295]
Из формулы (3.3.) следует, что ставка капитализации будет равна [c.295]
Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения NOI, как если бы эти объекты оценивались вновь. [c.295]
Использование общей ставки капитализации является хорошим инструментом анализа приносящей доход недвижимости, когда она не отягощена ипотечным долгом. Когда же под недвижимость выдан кредит, то эта техника не способна учесть особенности долга, поэтому оценщик вынужден переходить к более сложным методам анализа. [c.296]
Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями). [c.296]
Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации. [c.296]
Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированное ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность. [c.296]
ПРИМЕР. Жилой малоэтажный дом оценен в 600 000 долл. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 8% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 5% годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость. Его же анализ свидетельствует о том, что ставка за компенсацию инвестиционного менеджмента составляет 2%, ставка за низкую ликвидность — 1%. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 25 лет, следовательно, ежегодный возврат по прямолинейному методу составит 4%. Определить ставку капитализации. [c.297]
Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект. [c.298]
Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал. [c.298]
Ставка капитализации на собственный капитал (Rs) — это отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных [c.298]
В большинстве стран с рыночной экономикой ставка капитализации на собственный капитал является основ- [c.298]
Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций. [c.299]
ПРИМЕР. Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. В течение 5 лет должна быть погашена основная сумма долга и проценты по ипотечному кредиту. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл. [c.299]
Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула 3.4 будет выглядеть следующим образом [c.299]
ПРИМЕР. Оценщик определил, что стоимость земли составляет 40% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 15%. Ставка капитализации для здания — 20%. Определить общую ставку капитализации. [c.300]
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия (3.3), при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метод капитализации дохода , или метод дисконтирования денежных потоков . [c.301]
Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период владения недвижимостью. [c.302]
Ставки капитализации дохода учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации. [c.302]
Ставка капитализации, определенная оценщиком, составляет на первые два года — 10%, на последующие три — 12% и на оставшиеся — 13%. [c.303]
В данной ситуации имеются следующие составляющие валовая выручка, эксплуатационные расходы, чистый операционный доход и ставки капитализации. [c.364]
При применении доходного метода ставка капитализации может быть получена исходя из данных аренды предыдущего арендатора или из ожидаемого инвестором дохода на свои инвестиции, но наиболее точные значения ставки можно получить из анализа рыночных условий для данного сегмента рынка. [c.375]
Шестую группу представляют капитализированные или рентные оценки, определяющие ценность объектов размером дохода или ренты от их эксплуатации. Методика расчетов может быть самой разнообразной капитализироваться могут все виды дохода, как валового, так и чистого, ставкой капитализации может служить норма прибыли, ссудный процент и/или другие величины. [c.202]
В примечаниях к финансовой отчетности необходимо раскрыть учетную политику, применяемую для учета затрат по займам, сумму капитализированных затрат в отчетном периоде и среднюю ставку капитализации, использованную для расчета величины затрат по займам, полученным на иные цели, но перенаправленным для инвестиций в квалифицируемые активы. [c.165]
Ставка капитализации дохода равна 15%. [c.51]
ПРОСТОЙ СПОСОБ РАСЧЕТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ [c.53]
Теперь мы можем использовать нашу общую формулу дисконтированного потока денежных средств, чтобы найти ставку капитализации г [c.56]
Должен ли финансовый менеджер радоваться, если акции фирмы продаются с высоким коэффициентом цена—прибыль Ответ обычно — да. Высокое отношение цены к прибыли (Р/Е) показывает, что инвесторы рассчитывают на хорошие перспективы роста фирмы (высокая приведенная стоимость перспектив роста), а также что ее прибыли относительно надежны и достойны низкой ставки капитализации (низкой г) или и то и другое вместе. Однако фирмы могут иметь высокий коэффициент цена—прибыль не благодаря высокой цене акций, а из-за низких прибылей. Фирмы, которые не получают никакой прибыли (EPS= 0) в отдельный период, будут иметь бесконечно высокое отношение Р/Е, пока их акции вообще сохраняют какую-то стоимость. [c.62]
Для расчета общей ставки капитализации Элвудом предложена следующая формула [c.300]
Свидетельствует ли высокое отношение цена—прибыль о низкой ставке рыночной капитализации Нет. Между отношением цена-прибыль (Р/Е) акции и ставкой капитализации (г) не существует надежной связи. Отношение EPS к Р равно г, если только PVGO = 0 и если только показатель EPS в финансовой отчетности отражает средние будущие прибыли, которые фирма могла бы получить в условиях дтсутствия роста. [c.63]
Смотреть страницы где упоминается термин Ставка капитализации
: [c.281] [c.283] [c.295] [c.295] [c.297] [c.298] [c.299] [c.300] [c.377] [c.288]Анализ ценных бумаг Грэма и Додда Изд.5 (2000) -- [ c.0 ]