Ставка капитализации, определенная оценщиком, составляет на первые два года — 10%, на последующие три — 12% и на оставшиеся — 13%. [c.303]
Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений. [c.46]
Определение ставки капитализации. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий соотношение размера ожидаемого дохода от эксплуатации актива и его стоимости. [c.282]
Как отмечалось выше, по истечении второго года предприятие намерено продать арендуемые помещения. Для расчета ожидаемого дохода от продажи (строка 10) использована определенная выше ставка капитализации — 20,16%. Доход от продажи недвижимости рассчитан путем деления чистого операционного дохода (строка 9) на ставку капитализации [c.288]
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. [c.295]
Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями). [c.296]
Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула 3.4 будет выглядеть следующим образом [c.299]
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия (3.3), при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метод капитализации дохода , или метод дисконтирования денежных потоков . [c.301]
Существует несколько методов определения ставки капитализации. Наиболее распространены [c.23]
Определение предварительной величины стоимости. При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется по формуле [c.150]
Модель Гордона — определение стоимости бизнеса капитализацией дохода первого ПОстпрогнозного года по ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы роста денежного потока. Модель Гордона служит способом предварительной или приближенной оценки стоимости предприятия. [c.116]
По рыночным данным ставка капитализации по Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки. [c.209]
Теоретически можно определить ставку капитализации из другого источника и капитализировать годовую экономию затрат, т.е. применить вариант Д2(а). Однако набрать статистику для определения ставки капитализации в данной ситуации будет практически невозможно. [c.153]
Применение метода капитализации предполагает преобразование дохода от конкретного бизнеса в его стоимость. Для получения оценки стоимости бизнеса годовой доход делится на ставку капитализации или, напротив, умножается на производную от нее величину мультипликатора. Существуют определенные условия взаимосвязи ставки капитализации (мультипликатора) и соответствующих характеристик текущих доходов от бизнеса. Эти условия мы рассмотрим чуть позже. [c.195]
Общее в применении указанных методов заключается в том, что существует уже отмеченная нами количественно определенная зависимость между ставкой дисконтирования и ставкой капитализации.1 Однако установление такой зависимости возможно только после того, как в качестве исходной принята соответствующая гипотеза изменения по годам темпов роста (прироста) доходов оцениваемой компании в перспективном периоде. [c.200]
Применяемый метод определения ставки капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Прямолинейный метод основан на предположении, что доходы от земли постоянны и доходы от зданий и сооружений сокращаются. Аннуитетный метод основан на предположении, что доходы от земли и от зданий постоянны на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Последний подход более логичен, поскольку здания и земля являются единым целым и редко удается их разделить для целей оценки. [c.32]
Другие варианты определения ставки капитализации приведены в разделе. [c.40]
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. [c.48]
Определение ставки капитализации (R) - наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости. [c.45]
Существует несколько методов определения ставки капитализации. [c.45]
На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Данный метод определения текущей стоимости объект недвижимости называется дисконтированием денежных потоков, или метод капитализации доходов. [c.48]
При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации. [c.42]
Метод сравнения продаж — основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле [c.43]
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода [c.81]
Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчетный рентный доход, который в свою очередь определяется по разнице между стоимостью валовой продукции растениеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оценочными затратами на ее получение и нормативной прибылью, установленной в размере 7% от оценочных затрат. Срок капитализации устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах соответствует ставке капитализации для земли равной 3% (1 33). Стоимость валовой продукции растениеводства определяется в средних ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, перечитанных в кормовые единицы, в соответствующем природно-эконо-мическом районе. Как видно из показателей, самым существенным образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализации, нормативная прибыль), они не соответствуют рыночным параметрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой рыночной стоимости и использоваться в расчетах по ее определению разными методами. [c.499]
Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются [c.126]
Следует учесть, что оценщик должен убрать неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики используют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и среднюю прибыль за определенный период, обычно за пять лет. Но данный подход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, аномальные годы с уровнем прибыли значительно выше или ниже среднего должны быть исключены из рассмотрения. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспективная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при использовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в течение периода, не превышающего пяти лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина, обратная количеству приносящих избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. Например, если инвестор готов заплатить сумму, эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации равна 20%. [c.202]
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ - способ определения рыночной стоимости предприятия (бизнеса) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации. [c.500]
В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры. [c.387]
Если расчет осуществляется по ставке декурсивных процентов /, то формулу для определения наращенной суммы через п периодов можно вывести, прослеживая путь наращивания с учетом капитализации процентов в конце каждого из п периодов. [c.85]
Если расчет был точным, а предположения принимались верные, то стоимость собственного капитала, определенная этим методом, будет такой же, как и при использовании модели капитализации дивидендов. Вспомните недавнюю нашу оценку—ставку дисконта, которая уравнивает сегодняшнюю стоимость ожидаемых в будущим дивидендов и текущую рыночную стоимость акций. Уже должно быть очевидно, что мы можем получить лишь приблизительную стоимость собственного капитала. Мы надеемся, что предложенные методы позволят получить более или менее точное приближение в зависимости от ситуации. Для крупной компании, акции которой являются объектом активных сделок на Нью-Йоркской бирже, и чей систематический риск приближается к риску на рынке в целом, мы можем проводить расчеты более уверенно, чем для средней компании, чьими акциями нечасто торгуют на внебиржевом рынке и чей систематический риск очень велик. Мы должны примириться с неточностью, неизбежной в расчетах, и выполнять их как можно лучше. [c.422]
При оценке акций прогноз доходов и дивидендов не является последним этапом. Последним становится выбор уровня капитализации доходов или дивидендов. В общем смысле термин уровень капитализации обозначает фактор, используемый для определения текущей стоимости либо спрогнозированных нормальных доходов (мультипликатор) или спрогнозированного потока дивидендов (ставка дисконтирования). [c.45]
В общем случае методология определения ставки дисконтирования методом кумулятивного построения схожа с аналогичным методом определения коэффициента капитализации. [c.103]
При определении ставки дисконтирования следует учитывать, что она представляет собой коэффициент эффективности вложения капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. Поэтому в основу расчета ставки дисконтирования положено определение безрисковой ставки (по аналогии с расчетом коэффициента капитализации) и учет различных видов риска риск рынка недвижимости, риск низкой ликвидности, риск инфляции, риск управления недвижимостью, страновой риск, финансовый риск и т.д. Методика расчета в этом случае аналогична методике определения коэффициента капитализации, изложенной в разделе 5.3. Следует обратить внимание, что ставка возврата капитала здесь в расчет не включается, так как стоимость реверсии определяется отдельно. [c.103]
В главе 6 были представлены доказательства премий за малую величину фирмы — акции с небольшой рыночной капитализацией приносят более высокий доход, чем акции со значительной рыночной капитализацией при условии равенства коэффициентов бета. Важность и живучесть премии за малую величину фирмы можно рассматривать как свидетельство того, что модель оценки финансовых активов занижает риск небольших компаний, и стоимость собственного капитала, основанная исключительно на коэффициенте бета в модели САРМ, даст, таким образом, слишком небольшое значение для этих фирм. Некоторые аналитики доказывают, что для небольших фирм необходимо добавлять определенную премию к оцененной стоимости собственного капитала. Поскольку акции с небольшой капитализацией принесли примерно на 2% больше, чем акции с высокой капитализацией за последние несколько десятилетий, можно заключить, что это является приемлемой оценкой премии за малую величину фирмы. Для оценки стоимости собственного капитала для акций с небольшой капитализацией и коэффициентом бета, равным 1,2, например, можно сделать следующее (предполагая, что безрисковая ставка равна 5,1%, а премия за рыночный риск составляет 4%) [c.274]
При определении величины коэффициента капитализации и ставки дисконта оценщику следует руководствоваться такими показателями, как среднерыночные ставки процента по кредитам, ставки дохода по безрисковым вложениям, ожидаемые инвесторами ставки дохода по альтернативным инвестициям. [c.266]
Далее следует определить ставку капитализации для преобразования чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки. Если существует достаточная и достоверная рыночная информация о сделках с аналогичными объектами, следует применить метод прямой капитализации. Ставка капитализации в данном случае называется общей ставкой. Определяется общая ставка путем усреднения соотношений чистого операционного дохода и цены продажи, полученных по каждому объекту-аналогу. Простота данного метода определения ставки капитализации явля- [c.39]
Подходы с использованием текущих и ретроспективных данных. Капитализация прибыли. Определение базы прибыли. Измерение базы прибыли. Коэффициент цена/прибыль. Соотношение между коэффициентом цена/прибыль, коэффициентом капитализации и ставкой дисконта. Мультипликатор валовых доходов. Метод избыточной прибыли. Подходы, основанные на оценке стоимости активов. Отношение стоимости акций к стоимости акций. Методы бездолговой оценки. Этапы бездолгового анализа. Коэффициент цена/выручка на бездолговой основе. Премии и скидки. Комбинированные подходы. Анализ и сопоставление оценочных факторов. [c.314]
Уровень капитализации ( apitalization rate) — ставка дисконтирования, используемая для определения стоимости ожидаемых денежных потоков. [c.474]
ПРОЦЕНТ (interest) — абсолютная и относительная величина дохода от денег, предоставленных в долг. В практике существуют различные способы начисления и присвоения П., зависящие от видов займов, категорий заемщика, обеспеченности займа и степени риска, сроков ссуды и т.д. Обычно П. подлежат уплате в конце обусловленных периодов, соответствующая их величина называется декурсивной ставкой П. Ставка П. применяется как измеритель степени доходности финансовой операции. Интервал между моментами времени, к которым приурочивается начисление П., называется периодом начисления. Процесс увеличения суммы денег в связи с начислением П. называют наращением, или ростом, первоначальной суммы. Если П. за пользование ссудой определяются исходя из первоначальной суммы долга, они называются простыми. Каждый раз при начислении простых П. в качестве базы берется одна и та же первоначальная сумма ссуды. Если П. не выплачиваются сразу же после их начисления, они базируются, как правило, на сложных П. В соответствии с этим процесс наращения первоначальной суммы происходит с ускорением, связанным с тем, что начисленные П. присоединяются к сумме, которая служила базой для их определения. Присоединение начисленных П. называют капитализацией П. [c.324]
С проблемой процента тесно связаны вопросы капитализации активов, их дисконтирования на рынке капиталов. Дисконтирование (от англ, dis ount - скидка) - это определение текущей стоимости активов, выраженных в денежной, вещественной или неосязаемой форме. Иными словами, дисконтирование - это определение текущей ценности ресурсов. В реальной жизни часто возникает потребность определить текущую стоимость самых различных видов капитальных активов зданий, сооружений, техники, машин, земли, дома, постройки, идеи, любой интеллектуальной собственности, любого физически осязаемого и неосязаемого объекта. Для этих целей надо знать две величины доход, который приносит данный капитал в течение определенного времени (как правило, в течение года), и среднюю учетную ставку банковского процента. [c.175]