Наиболее сложным вопросом оценки недвижимости доходным подходом является определение коэффициента капитализации. Так как в данном случае учитываются как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта, то в расчетах используется общий коэффициент капитализации. [c.95]
В большинстве случаев для определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом выполняется анализ дисконтированных денежных потоков (рис. 5.5). Дисконтирование представляет собой пересчет будущих денежных потоков в текущую стоимость с помощью нормы ставки дисконтирования, которая учитывает как отдачу на капитал, так и возврат капитала. Стоимость объекта недвижимости [c.100]
На третьем этапе, в процесс использования научно-технических достижений, включается основное звено — производственные предприятия. Они на основе полученной от научных и проектно-конструк-торских организаций технической документации, рабочих чертежей непосредственно приступают к созданию и освоению новой техники и технологии налаживают серийное и массовое производство новых изделий оказывают помощь потребителям новой продукции в ее эксплуатации. НЕДВИЖИМОСТЬ доходный метод оценки объектов. Основной принцип, лежащий в основе метода, заключается в следующем стоимость объекта Н., в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Иначе говоря, стоимость представляет собой сумму приведенных к моменту оценки ожидаемых будущих выгод (рентных доходов и выручки от перепродажи). В рамках доходного подхода к оценке Н. выделяют два метода прямой капитализации и дисконтирования потока будущих доходов. [c.155]
Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов от объекта потенциального валового, действительного валового и чистого операционного. [c.183]
Рис, 6,4, Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом [c.184]
Информационная база оценки недвижимости доходным подходом Информация для расчета арендной ставки. [c.74]
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ [c.93]
При оценке объекта недвижимости доходным методом оценщик должен ориентироваться на типичное поведение инвестора (покупателя) объекта недвижимости. Инвестор, приобретая доходный актив, обычно ставит перед собой как минимум две цели получить адекватную рискам прибыль и вернуть первоначально инвестированные деньги. При этом необязательно объектом инвестиций может быть недвижимость. Инвестор может отказаться от покупки объекта недвижимости, если будет иметь какую-либо альтернативу заработать на свои деньги более высокую прибыль, например отдать деньги в долг, положить их в банк или приобрести на них ценные бумаги. Заметим, что, вкладывая деньги в любой объект инвестиций, инвестор рискует в той или иной степени либо не получить прибыль, на которую он рассчитывает, либо вовсе лишиться первоначальных инвестиций. И чем больше эта опасность, тем более высокую премию (прибыль) требует для себя инвестор. Принято считать, что минимальные риски характерны для различного вида ценных бумаг. Для недвижимости характерны высокие риски, связанные, например, [c.98]
Оценивая недвижимость доходным методом, аналитик должен достаточно хорошо представлять себе экономическую природу и математический смысл ставки дисконтирования. В процессе оценки эксперт должен размышлять с точки зрения инвестора, который, покупая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги на право их получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает одна из норм отдачи (ставка дохода на инвестиции) или ставка дисконтирования (дисконта). [c.134]
В основе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом лежит капитализация чистого операционного дохода. При этом оценка коэффициента R может выполняться разными методами. Наиболее достоверным из них считается метод рыночной выжимки. В соответствии с этим методом оценка коэффициента капитализации в общем виде рассчитывается как средневзвешенная величина коэффициентов капитализации доходов от наиболее близких по уровню рисков альтернативных инвестиций [c.152]
При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. [c.437]
Ориентируясь на таблицы изменения стоимости, используемые в Германии, представляется целесообразным использовать аналогичные таблицы при оценке стоимости объектов недвижимости доходным методом на российском рынке. [c.694]
Наиболее радикальные реформы охватили прежде всего те сферы хозяйственной деятельности, которые представлялись наименее благополучными слишком демонстративно генерировали социальное неравенство, угрожали дестабилизировать внутреннюю экономическую и политическую ситуацию в Ливии и, что особенно важно, составляли финансовую базу для новой , паразитической и бюрократической буржуазии — главного источника оппозиции. Первым начал претворяться в жизнь лозунг дом — для того, кто в нем живет [188, с. 16], согласно специальной резолюции Всеобщего народного конгресса (ВНК) от 6 мая 1978 г. Эта резолюция, несмотря на ряд содержавшихся в ней оговорок и исключений, в целом успешно выполнила задачу борьбы с крупными домовладельцами и со спекулянтами недвижимостью, пресекла рост арендной платы за жилье. В соответствии с данным постановлением было произведено изъятие (в ряде случаев за соответствующую компенсацию) у владельцев доходных домов излишков жилого фонда, сдававшихся в аренду, и распределение их между бывшими съемщиками жилых помещений непосредственно либо передача в государственную собственность. 1 [c.172]
Доходный метод оценки стоимости недвижимости общий обзор. [c.367]
Доходный подход в оценке недвижимости. Метод валовой ренты Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков. [c.421]
Организационные инновации подобного рода позволяют усовершенствовать процесс финансирования проектов, связанных с недвижимой собственностью и повысить эффективность инвестирования за счет минимизации стоимости применяемого капитала. Поскольку в данном случае весь капитал является собственным и не зависит от уровня кредитного процента, его стоимость определяется исключительно требованиями инвестора к доходности капитала. [c.145]
Метод кумулятивного построения. В этом случае за основу расчета принимается безрисковая ставка. К ней прибавляются компенсации за риск, низкая ликвидность и предполагаемый рост или снижение доходности недвижимости. Ставка капитализации рассчитывается по формуле [c.283]
Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом РФ 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка капитала в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности. [c.42]
Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматривать инвестиции в недвижимость как средство увеличения своих доходов в денежной форме, и в этом случае существует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в корпоративные или го- [c.154]
Ипотека, при которой кредитор получает право на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости. [c.168]
Принцип замещения определяется следующим образом рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном. [c.242]
С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли. [c.243]
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости. [c.246]
Поэтому следует предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого возможно сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. [c.246]
Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов. [c.261]
Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков. [c.263]
Последним будет рассмотрен доходный подход, который применяется в том случае, если недвижимость планируется использовать с целью извлечения дохода. [c.264]
Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных [c.291]
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле [c.292]
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости. [c.293]
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. [c.295]
Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект. [c.298]
Таким образом, получается валовая стоимость (доходность) инвестиционного проекта развития недвижимости. [c.351]
Третий этап вычисление стоимости земли и доходности. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания стоимости строительства объекта из полной стоимости объекта недвижимости. [c.353]
Оценку стоимости гостиницы желательно произвести тремя подходами затратным, сравнительным и доходным. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру. [c.379]
Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости [69]. [c.380]
Налог на имущество предприятий, являясь важнейшим налогом в системе имущественного налогообложения в Российской Федерации, до настоящего времени не играет сколько-нибудь заметной роли в формировании доходной базы соответствующих бюджетов. Согласно действующему законодательству налог на имущество зачисляется равными долями в бюджеты субъектов РФ, а также местные бюджеты. В перспективе имущественным налогам уготована более активная роль как в налоговой, так и бюджетной системе. Наиболее перспективным является переход от традиционного имущественного налогообложения, во многом базирующегося на принципах взимания платы за фонды, к налогообложению недвижимости, имеющему в качестве объекта обложения также стоимость земельных участков. [c.118]
Пример 1. В покупку объекта недвижимости, например, земли, вложено 100 тыс. руб. Ставка доходности — 10% годовых. Чему будет равна цена земли через 5 лет [c.419]
Имущество как объект оценки — Нормативное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации -- Методы оценки недвижимости доходный, рыночный, зетратный [c.412]
Последним пришел — первым ушел , метод учета материально-производственных запасов Премия за ликвидность, соответствующая сроку погашения облигации через t периодов Среднеамериканская товарная биржа Общие партнерства с ограниченной ответственностью Рыночная стоимость Добавленная рыночная ценность Срок службы установленных активов во время первоначальных инвестиций Форвардная ставка в период n Чистый операционный доход Чистые операционные убытки (потери) Чистая операционная прибыль или убыток после уплаты налогов Чистая приведенная ценность Нью-йоркская торговая биржа Нью-йоркской товарная биржа Нью-йоркская фондовая биржа Обычный метод наименьших квадратов Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР) Инвестиционные фонды недвижимости Доходность активов Доходность капитала Доходность собственного капитала Номинальная процентная ставка в период t Цена спот [c.1323]
Здесь под региональной собственностью мы понимаем только ту часть совокупного богатства территориальной общности, непосредственное распоряжение которой закреплено законодательно за региональной администрацией. Это, как правило, значительная часть естественно-природных ресурсов, территории (как пространства развития), существенная часть жилищно-коммунальной и социально-бытовой инфраструктуры, а также та часть акционированной производственной инфраструктуры и самого производства, пакетами акций которых частичка или полностью распоряжае .., администрация в лице уполномоченных на это структур. Опыт постинд>. риальных стран показывает, что объем прибыли от коммерческой эксплуатации этой собственности в совокупности с налогом на недвижимость может составлять значительно более половины доходной части региональных бюджетов. [c.144]
В третьей главе проводится системное описание основных понятий (затраты, цена, стоимость обмена, стоимость использования, рыночная стоимость и других) и принципов оценки недвижимости (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, остаточной продуктивности земли). Особую актуальность представляет систематизация факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В главе приведен поэтапный алгоритм оценки объекта недвижимости с использованием доходного, рыночного и затратных подходов. В конце главы рассмотрено применение программной системы электронных таблиц Mi rosoft Ex el для расчета финансовых функций, используемых при оценке недвижимости. [c.6]
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известы как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов. [c.262]