Поток доходов от недвижимости. Составные части коэффициента капитализации дохода от недвижимости. Текущая и конечная отдача капитала, инвестированного в недвижимость. Прогноз будущих доходов и связанные с ним поправки. [c.367]
Капитализация дохода при неизменной стоимости капитала. [c.367]
Капитализация дохода, если прогнозируется повышение стоимости капитала При его продаже через определенный период времени. [c.367]
Тема 7. Капитализация дохода методом физического остатка. [c.367]
Капитализация дохода с использованием техники общего физического коэффициента при прямолинейном и при аннуитетом возмещении капитала. Корректировка на инфляцию. [c.368]
Доходный подход в оценке недвижимости. Метод валовой ренты Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков. [c.421]
Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор. [c.259]
Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков). [c.291]
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости. [c.292]
Метод капитализации доходов [c.301]
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия (3.3), при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метод капитализации дохода , или метод дисконтирования денежных потоков . [c.301]
Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей [c.301]
Ставки капитализации дохода учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации. [c.302]
Для оценки офисных зданий следует использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. [c.363]
Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости [69]. [c.380]
Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки. [c.380]
Затратный метод, по-видимому, в меньшей степени отвечает выдвинутым критериям, чем метод капитализации дохода. Нынешний наблюдающийся дисбаланс спроса и предложения на рынке гостиничных услуг в России приводит к значительному превышению рыночных арендных ставок над восстановительными издержками. До тех пор, пока предложение не будет соответствовать спросу, феномен завышенных ставок и высоких продажных цен, значительно превышающих восстановительную стоимость, сохранится. Метод сравнения рыночных продаж малоприменим ввиду отсутствия достоверной информации. Поэтому метод капитализации дохода представляется более надежным для оценки стоимости гостиниц. [c.382]
Окончательная оценка должна выбираться из вариантов, полученных с помощью затратного подхода и метода капитализации дохода, но при этом последний имеет приоритет. [c.382]
Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. [c.387]
Метод капитализации дохода (доходный метод) — это метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания). [c.453]
К первым относятся обеспечение благоприятной динамики ключевых рыночных индикаторов рыночной капитализации, дохода (прибыли) на акцию, рентабельности собственного капитала и др. ко вторым — занятие ниши на рынке продукции, завоевание определенной доли на этом рынке, обеспечение заданного темпа роста имущественного потенциала и (или) прибыли и др. к третьим — обеспечение рентабельности отдельных производств и подразделений, снижение себестоимости продукции, обеспечение достаточного уровня диверсификации производственной деятельности и др. к четвертым — обеспечение требований экологического и природоохранного характера, вовлечение работников в процесс управления, разработка мероприятий по снижению текучести кадров и повышению привлекательности фирмы для новых сотрудников и др. [c.327]
Капитализация доходов — процедура оценки бизнеса или финансового актива путем расчета чистой приведенной стоимости ожидаемых будущих доходов. [c.302]
Сумму затрат по займам, приемлемым для капитализации, следует определять исходя из норм капитализации доходов, представляющую собой средневзвешенную стоимость затрат по займам, которые являются непогашенной задолженностью в течение отчетного периода. [c.70]
Трудность реорганизации заключается в изменении структуры капитала компании с целью сократить объем платежей с фиксированным сроком выплаты. Задача формулирования плана реорганизации решается в 3 этапа. На первом этапе необходимо провести общую оценку стоимости реорганизованной компании. По-видимому, этот этап самый важный и в то же время самый трудный. Доверенные лица, на которых обычно возлагается ответственность за его выполнение, как правило, пользуются при оценке методом капитализации дохода. Если прогнозируемый доход реорганизованной компании составляет 2 млн. дол., а сводный уровень капитализации для аналогичных компаний в среднем равен 1096, то общая стоимость компании будет оценена в 20 млн. дол. Однако из-за трудностей расчета прогнозируемого дохода компании и определения приемлемого уровня капитализации эта оценка подвержена значительным колебаниям. Таким образом, значение, полученное в результате оценки, — это не более чем прогноз потенциальной стоимости компании. Несмотря на то, что капитализация дохода является общепризнанным методом оценки компании при ее реорганизации, в случае, когда ликвидационная стоимость активов компании достаточно велика, эта оценка может быть изменена в сторону повышения. Безусловно, акционеры компании хотели бы, чтобы эта оценка была как можно большей, и в случае, когда значение, предложенное доверенным лицом, уступает ликвидационной стоимости компании, ликвидация будет в большей степени отвечать их интересам, чем реорганизация. [c.780]
Ставка капитализации дохода равна 15%. [c.51]
Рыночная норма капитализации доходов составляет г = 10%. Значит, если компания использует только собственные источники финансирования проекта, связанные с ним активы создадут чистую приведенную стоимость, равную —0,10 дол. на каждый вложенный доллар ( —х + +0,09х/0,10 = -0,1х). [c.784]
Стоимость конкретного финансового средства определяется, в основном, денежными поступлениями (дивидендами или процентами), которые ожидает получить держатель финансового средства. Один из методов определения стоимости конкретного финансового средства заключается в исчислении текущей стоимости ожидаемых денежных поступлений со скидкой в соответствии с запрашиваемой нормой прибыли. Этот способ известен как капитализация дохода от финансового средства. Его можно представить уравнением [c.86]
При оценке акций прогноз доходов и дивидендов не является последним этапом. Последним становится выбор уровня капитализации доходов или дивидендов. В общем смысле термин уровень капитализации обозначает фактор, используемый для определения текущей стоимости либо спрогнозированных нормальных доходов (мультипликатор) или спрогнозированного потока дивидендов (ставка дисконтирования). [c.45]
Оценка относительной стоимости. Третий подход направлен не на внутреннюю, а на относительную стоимость. При этом подходе аналитики не принимают идею полной независимости внутренней стоимости от текущего уровня цен на акции, а вместо этого стремятся определить относительную стоимость акции в терминах существующего рыночного уровня цен. Например, можно задать уровень капитализации для конкретного выпуска относительно уровня капитализации доходов или дивидендов какой-либо выбранной группы акций вроде S P 500 относительно текущего уровня капитализации для группы отраслевых акций или сопоставимой группы акций роста, к которым можно отнести оцениваемые акции. [c.51]
Бонусные эмиссии (или эмиссии для капитализации дохода) [c.82]
Обе процедуры анализа облигаций основаны на методе капитализации дохода. Первая процедура, использующая доходности к погашению, аналогична методу внутренней ставки доходности, который обсуждается в большинстве учебников по введению в финансы, тогда как вторая процедура, использующая внутреннюю стоимость, аналогична методу чистой приведенной стоимости, который также описан в подобных книгах. В то время как основное внимание в этих книгах уделяется принятию решений по инвестициям, относящимся к некоторым видам имущественных ценностей (например, покупать или нет новое оборудование), основное внимание в данной главе нашей книги уделяется принятию инвестиционных решений, относящихся к конкретному виду финансовых активов, - облигациям. [c.420]
Капитализация дохода, если прогнозируется снижение стоимости капитала а) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) аннуитетный возврат капитала (метод Инвуда). Капитализация дохода при частичном возмещении капитала (прямолинейным и аннуитетным методом). [c.367]