В нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в начальной стадии. Владельцем большинства из них является государство в лице Госкомимущества РФ, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам. Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой экспертной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доходный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных прежде всего [c.377]
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже. [c.379]
Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимой собственности не получил достаточного развития. По мере того как органы исполнительной власти будут проводить аукционы, с развитием рынка гостиниц использование этого метода с учетом корректировок станет возможным. [c.379]
Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки. [c.380]
Достоинство каждого метода в оценке гостиниц определяется по следующим критериям. [c.381]
Следующим шагом в деле контроля качества после разработки общего плана его обеспечения, является организация его измерения. Качество должно быть измеримым, даже в области предоставления услуг. Так, например, качество работы службы уборки в гостинице можно измерить, рассмотрев такие вопросы, как 1) заправлены ли все кровати должным образом, с укладкой уголков одеяла по принятым стандартам 2) находятся ли все полотенца, мыло, информационные брошюры и т.д. на месте 3) чиста ли корзина для мусора. Полученные оценки необходимо сопоставить с принятыми техническими условиями, которые разрабатывают так, чтобы удовлетворить конкретные потребности. (Например, технические требования на уборку в дорогих курортных отелях будут не такими, как в дешевых мотелях.) Если установлено, что уборка не соответствует установленным требованиям, необходимо принять определенные меры. В нашем случае такие меры могут включать переподготовку персонала, перераспределение обязанностей, изменение методов уборки. [c.638]
Практический интерес представляет четвертая глава, в которой рассматриваются особенности оценки различных объектов недвижимости инвестиционных проектов, жилья, офисов, торговых помещений, гостиниц и земельных участков на основе современных технологий оценки, экономико-математических методов и моделей. [c.6]
Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости [69]. [c.380]
Итоговым этапом оценки стоимости гостиницы, как и любого другого объекта, является сведение результатов, полученных разными методами с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой оценки стоимости. [c.381]
Затратный метод, по-видимому, в меньшей степени отвечает выдвинутым критериям, чем метод капитализации дохода. Нынешний наблюдающийся дисбаланс спроса и предложения на рынке гостиничных услуг в России приводит к значительному превышению рыночных арендных ставок над восстановительными издержками. До тех пор, пока предложение не будет соответствовать спросу, феномен завышенных ставок и высоких продажных цен, значительно превышающих восстановительную стоимость, сохранится. Метод сравнения рыночных продаж малоприменим ввиду отсутствия достоверной информации. Поэтому метод капитализации дохода представляется более надежным для оценки стоимости гостиниц. [c.382]
Пример. 1. Туристская гостиница сдается в аренду арендатору сроком на 10 лет. Расчет суммы арендной платы производится на первый год аренды из прогнозируемых финансовых результатов деятельности гостиницы. На оставшиеся 9 лет аренды делается прогноз величины суммы арендной платы с учетом расчетных показателей, полученных на первый год аренды. Для прогноза используют экстраполяцию полученных показателей, экспертные оценки перспектив развития и изменения емкости туристского рынка, индексы цен, индексы физического объема, уровни инфляции, расчетно-аналитические методы и экономико-математическое моделирование. Стоимость основных фондов гостиницы, передаваемых в аренду, составляет 1000 млн.. руб. стоимость оборотных средств, передаваемых арендатору по договору аренды, - 800 млн. руб. [c.367]
Количественные меры не имели успеха в приложении к таким менее очевидным сферам, как численность персонала, присутствие которого необходимо в каждый момент в торговом зале, или, к примеру, в каждой ситуации, связанной с обслуживанием клиента. В данном случае отдельно взятые количественные меры недостаточны, поскольку они не учитывают неотъемлемые психологические параметры, относящиеся к оценке ожиданий потребителя с позиций свойств опытного и доверительного характера. Признано, что некоторые компании, такие как авиалинии и сети гостиниц, применяют количественные методы для определения относительно нематериальных параметров обслуживания, например время ожидания регистрации, маркировка багажа, уборка туалетных комнат и предоставление справки по телефону. Все эти обязанности могут зависеть от степени проявления инициативы обслуживающего персонала при выполнении своих задач. Однако путем введения жестких норм и минимальных стандартов исполнения такие компании значительно улучшили свои сервисные предложения. Так, например, на телефонный звонок нужно отвечать в течение определенного промежутка времени, а время ожидания у стойки регистрации уменьшено до наиболее эффективного уровня. [c.763]
В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей. [c.37]
Коэффициент соотношения прибили п выручки часто называют рентабельностью продаж (R05). Это наиболее часто применяемый финансовый показатель оценки результативности деятельности, ROS является одним из компонентов RQI в формуле анализа рентабельности по методу Дюпона. Для расчета ROS каждой гостиницы мы разделим операционную прибыль на выручку, ROS Б каждой гостинице составит [c.967]
Косвенность становится методом оценки тех или иных ПР-подходов. Так, во Франции были разработаны планы привлечения туристов, поскольку значение Франции в области долгосрочного туризма уменьшается. Возникло два возможных плана "Первый план выглядел достаточно агрессивно. Официальную кампанию, направленную на улучшение обслуживания иностранных туристов, предполагалось проводить под звуки фанфар и с великим множеством плакатов, развешанных по всей стране. Но специалисты убедили чиновников умерить пыл существовал риск распугать потенциальных туристов столь мощным напором и неуемным темпераментом. Выбор был сделан в пользу "контрактов гостеприимства". Их подписали около 20 тысяч предприятий сферы обслуживания. Они обязались "улыбаться", "следить за своим внешним видом", "приветливо и квалифицированно отвечать на телефонные звонки". Участвующих в кампании гостиницу или магазин можно определить по небольшой табличке "Богуоиг"на двери"5. [c.50]
В частности, предлагается большее внимание уделить технико-экономическому и финансовому анализу деятельности гостиниц как основы разработки инвестиционного проекта. Так, в рамках экспресс-анализа обычно проводится качественная экспертиза финансового состояния предприятия, которая позволяет оценить его положение на конец рассматриваемого периода по заранее определенной шкале (например, может быть выбрана че-тырехбальная шкала оценки неудовлетворительно — ограничено удовлетворительно — удовлетворительно — хорошо). Необходимо отметить, что количественное определение указанного отношения методами экспресс-анализа не предполагается, в том числе и потому, что факторный анализ причин изменения показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия не входит в задачи исследований данного типа. [c.657]