Методы оценки гостиниц

из "Экономика недвижимости "

Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь потенциальных клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов [44]. [c.375]
Далее необходимо изучить всю финансовую документацию за последние три года и любыми доступными путями получить информацию о потенциальных доходах от эксплуатации гостиницы. [c.376]
Расходы также должны быть разбиты на отдельные статьи расходы на ремонт, зарплата, административные расходы, реклама и т. д. [c.376]
Необходимо также выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей как в будни, так и в выходные Дни. [c.376]
После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и прежде всего выяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница. [c.377]
Рассмотрим подробно особенности оценки гостиниц. [c.377]
Оценку гостиниц можно производить и как объекта недвижимости, и как предприятия. Какая именно оценка интересует заказчика, должно быть отражено в задании на оценку. [c.377]
После учета всех помещений общественного пользования необходимо перейти к осмотру офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, бойлерных, лифтов и т. д. [c.378]
Затем оценивается общее состояние гостиницы внешний вид, состояние крыши и водосточных труб (это позволит определить величину расходов на ремонт). Следует обратить внимание на предполагаемый срок использования гостиницы и срок капитального ремонта. Необходимо обратить внимание на состояние сада и прилегающих земельных участков и зданий. [c.378]
Весьма важным фактором, влияющим на величину стоимости гостиницы, является местоположение. Например, в центральных районах, особенно в крупных городах, всегда достаточно высокий спрос на места в гостиницах. На прибыльность гостиницы влияет также ее близость к транспортным линиям и наличие автостоянок. [c.378]
Следующий этап оценки гостиниц связан со сбором и анализом финансовой информации. Важным моментом в данном случае является прогнозирование доходов и расходов. [c.378]
Для прогнозирования доходов необходимо установить клиентов, которые являются основным источником дохода (отдельные лица, группы), и коэффициенты занятости на койку и на номер. На основе анализа данных за прошлые периоды для данной гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки. [c.379]
Оценку стоимости гостиницы желательно произвести тремя подходами затратным, сравнительным и доходным. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру. [c.379]
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже. [c.379]
Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимой собственности не получил достаточного развития. По мере того как органы исполнительной власти будут проводить аукционы, с развитием рынка гостиниц использование этого метода с учетом корректировок станет возможным. [c.379]
Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости [69]. [c.380]

Вернуться к основной статье