Затем мы рассмотрим подход сравнительного анализа продаж (рыночный), который дает хорошие результаты на развитом рынке недвижимости. [c.264]
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ ПОДХОДА СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ [c.280]
Еще одной разновидностью подхода сравнительного анализа продаж является анализ доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке. [c.81]
В нашем примере оценщик не смог оценить комплекс оборудования, так как данные объекты были произведены по специальному заказу и в серийном производстве не находились, подбор аналогов для них сильно затруднен, информации о реальных сделках купли-продажи оборудования, сопоставимого с оцениваемым, недостаточно для того, чтобы подход сравнительного анализа продаж дал достоверные результаты. [c.111]
Сравнительный подход. Этот подход основывается на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостью сопоставимых предприятий. Он включает следующие методики рынка капитала сделок (методика сравнительного анализа продаж) отраслевых коэффициентов. [c.202]
Как справедливо утверждает эксперт Национальной палаты оценки А. Винокуров, при оценке типового технологического оборудования наиболее корректных результатов позволяет достичь применение метода сравнительного анализа продаж. Данный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за товар сумму, большую стоимости доступного к покупке объекта эквивалентной полезности, с аналогичным функциональным значением и сходными технико-эксплуатационными характеристиками. [c.61]
Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж [c.41]
Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, —аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. [c.256]
Оценка стоимости предприятия — комплекс расчетно-аналитических приемов, осуществляемых в рамках установленных законом процедур и направленных на определение обоснованной цены продажи (покупки) компании или фирмы. Основные подходы, используемые при оценке стоимости предприятия, — доходный (исходя из прогноза получаемых доходов), затратный (исходя из затрат на создание данного или аналогичного предприятия), сравнительный анализ продаж. При продаже (покупке) отдельных имущественных объектов применяются специфические приемы оценки. Различают оценку недвижимости, оценку машин и оборудования, оценку нематериальных активов. [c.479]
Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов. [c.261]
При реализации сравнительного подхода результаты анализа финансового состояния объекта оценки и предприятий-аналогов позволят более корректно сравнивать информацию, обоснованно вносить корректировки в цены продаж предприятий-аналогов (их долей, пакетов акций, единичных акций) с учетом финансового состояния. Даже если использовано много достоверной информации об аналогах, но их финансовое состояние сильно различается доверие к результатам сравнительного подхода будет низким, что отразится на итоговом согласовании. [c.91]
Кроме методов, основанных на определении действительной цены одной акции, миноритарные пакеты могут оцениваться с помощью сравнительного подхода (или метода сравнения продаж). Существует две разновидности этого подхода метод анализа сделок и метод рынка капитала. [c.43]
Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор. [c.259]
Сравнительный подход является наиболее рыночным из трех основных подходов оценки недвижимости. Он определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходам, которые они приносят, и использованию. Оценка при этом подходе является наиболее объективной, но лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Информация о сделке считается достоверной в случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки (продавцом или покупателем), либо посредником между ними. Поэтому составление реальной базы данных о совершенных сделках с объектами недвижимости является непростой задачей. [c.70]
Анализ объема продаж, включенный в маркетинг-план, может оказаться эффективным средством, обосновывающим ожидаемый объем сбыта продукции. Полезнее всего представить объем продаж как временную функцию, чтобы продемонстрировать ожидаемый рост и такие явления, как сезонность. Если речь идет о предложении нескольких товаров и услуг, то можно показать ожидаемые объемы реализации по каждому наименованию в отдельности. Такой подход весьма полезен, если требуется отразить сравнительную важность каждого из продуктов бизнеса. Это также позволяет дать представление о приоритетах фирмы, о принципах. В соответствии с которыми она распределяет имеющиеся ресурсы. Еще одним общепризнанным средством для измерения доли сбыта является доля рынка, то есть процент от общего объема продаж на рынке, который компания предполагает обеспечить для себя. Сама по себе такая статистика не имеет большого значения, однако, после установления уровня конкуренции на рынке, эти измерения становятся куда более важными. [c.26]
В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика. [c.35]
Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. [c.53]
Метод освобождения от роялти. Этот метод используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет черты как доходного, так и сравнительного подхода. [c.203]
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известы как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов. [c.262]
Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованых при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки. [c.263]
Подход прямого сравнительного анализа продаж (ПСАП) предполагает оценку стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов и осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. [c.41]
Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (срав-гльном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж лзводится в следующем порядке [c.151]
В основе технологии планирования и оценки долгосрочных решений лежит метод сравнительной эффективности использования собственных и заемных средств — EBIT-EPS-aHOJiui. или анализ чувствительности. С его помощью можно определить предельные объемы выпуска продукции посредством исследования зависимости между структурой капитала предприятия, объемом продаж и прибылью. Анализ чувствительности помогает выяснить, как альтернативные схемы финансирования влияют на доход (прибыль) на акцию во всем диапазоне значений показателя дохода (прибыли) до выплаты процентов и налогов (ЕВ1Т). Возможен и другой подход рассчитывают, какое количество продукции должно быть продано, чтобы покрыть операционные затраты, не включающие в себя издержки, связанные с финансированием, а затем определяют уровень дохода на акцию, который может быть достигнут при различных объемах выпуска. [c.331]
Существуют три, причем не взаимоисключающих друг друга, подхода к оценке ценности. Первый — это оценка дисконтированных денежных потоков, когда для получения оценки денежные потоки дисконтируются по ставке, зависящей от риска. Можно выполнить анализ, основываясь только на видении будущего со стороны тех, кто инвестирует в собственный капитал, — т. е. дисконтируя денежные потоки на собственный капитал по стоимости собственного капитала. А можно отталкиваться от позиции всех обладателей требований к фирме ( laimholders), когда дисконтируются ожидаемые денежные потоки фирмы по ставке, равной средневзвешенной стоимости капитала (WA ). Второй метод — это сравнительная оценка, которая для оценки собственного капитала фирмы основывается на рыночной оценке сопоставимых фирм, соотнесенной с прибылью, денежными потоками, балансовой стоимостью или объемом продаж. Третий подход — это оценка условных требований, когда некий актив с характеристиками опциона оценивается при помощи модели ценообразования опционов. [c.32]