Метод рыночной выборки. Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Алгоритм метода следующий [c.278]
Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним. [c.278]
Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки. [c.286]
Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта. [c.286]
ЗАДАЧА. Выявлено три сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки. Поправка по методу общей группировки. [c.289]
Метод определения стоимости на основе GRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. Причем существует два подхода к этому методу. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов, а если объект сильно отличается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам. [c.292]
При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако следует иметь в виду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозный период. [c.302]
В процессе анализа оценщик должен получить определенный диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в границах сопоставимых продаж. [c.302]
Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки). [c.386]
Существует достаточное количество различных методов расчета и внесения поправок. При этом следует придерживаться следующих правил. Всегда корректируется только цена объекта-аналога. Если сопоставимая продажа лучше, чем оцениваемый объект, то в её цену вносится отрицательная поправка. Если же сопоставимая продажа хуже оцениваемого объекта, то в её цену вносится положительная поправка. [c.75]
Следовательно, чтобы рассчитать стоимость оцениваемого объекта нужно умножить цену аналога на 1,1. Получаемая процентная поправка к цене сопоставимой продажи равна 0,1, или 10 %. [c.80]
Выбор объектов недвижимости — аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопоставимых продаж. [c.175]
Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает — то вносится плюсовая поправка. [c.177]
Для упрощения расчетов в приведенных примерах рассматривалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправки следует пойти по пути осреднения результатов, полученных рассмотрением нескольких парных продаж. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую уже откорректированную цену сопоставимой продажи [c.182]
Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж. [c.195]
Для определения нормативного срока жизни используют данные о сопоставимых продажах. [c.36]
Рассчитанное среднее значение не может заменить аналитической оценки. В конечном итоге величина поправки определяется на основе качественного анализа каждой пары сопоставимых продаж. [c.159]
Данные о сопоставимых продажах складских помещений [c.207]
Рыночные методы подробно изложены в главе 2, поэтому нет необходимости возвращаться к подробному описанию их сути, достоинств и недостатков. Следует, тем не менее, отметить, что здесь речь идет о приведенной стоимости патента, получаемой рыночными методами, тогда как в главе 2 речь шла в основном об определении обоснованной ставки роялти. Между тем, патенты продаются относительно редко. Поиск сопоставимых продаж патентов — еще более неблагодарное занятие, чем поиск сопоставимых лицензионных соглашений. Поэтому необходимо рассматривать возможность перехода от ставок роялти к приведенной стоимости. Это может быть сделано, как уже говорилось в главе 3, либо путем прямой капитализации, либо путем дисконтирования денежных потоков, получаемых в виде роялти (после всех вычетов). [c.191]
Практический интерес установленные зависимости могли бы представлять как раз в тех случаях, когда при покупке или продаже фирмы возникают затруднения с определением ее рыночной стоимости стандартными методами, основанными на анализе сопоставимых продаж или дисконтировании денежных потоков. В таком случае возможность оценить стоимость неосязаемого капитала на основании патентной статистики могла бы обеспечить вполне приемлемый выход из положения. Рыночную стоимость фирмы можно было бы рассчитать как сумму восстановительной стоимости осязаемых активов, стоимости действующего предприятия (определяемой по таблице) и стоимости неосязаемого капитала. Однако реально такая возможность отсутствует. [c.231]
Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности. [c.16]
Возможны следующие соотношения между объектом оценки и сопоставимыми продажами [c.24]
Объект лучше сопоставимой продажи на 10 %. Цена сопоставимой продажи должна быть увеличена на 10 % (необходимо применить к ней коэффициент 1,1). [c.24]
Объект хуже сопоставимой продажи на 10 %. Для учета различия следует снизить стоимость сопоставимой продажи на 10 % (применить коэффициент 0,9). [c.24]
Сопоставимая продажа лучше объекта на 10 %. Цену объекта следует уменьшить, разделив ее на 1,1. [c.24]
Сопоставимая продажа на 10 % хуже объекта. Цена сопоставимого объекта должна вырасти, для чего следует ее разделить на 0,9. [c.24]
Временной фактор. Поправка учитывает изменение рыночных цен за период, отделяющий дату продажи объекта оценки и сопоставимой продажи. [c.25]
Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли [c.176]
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок [c.32]
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. [c.34]
Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки. [c.42]
Местоположение - учитываются поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность). [c.42]
В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. [c.42]
Оценщик нашел данные о недавней продаже дома, почти идентичного рассматриваемому. На проданном объекте имелся бассейн, на рассматриваемом его нет. Оценщик узнал, что стоимость строительства такого бассейна составляет 20000 первый сопоставимый объект был продан за 120000. Проверив свои данные оценщик находит две другие сопоставимые продажи в этом районе. Один объект был продан за 97000 - без бассейна, другой - за 112000, но с бассейном. Все другие различия несущественны. [c.60]
Объект оценки, объекты 1 и 2 имеют плавательные бассейны, 3 - нет. Для определения поправки на наличие бассейна оценщиком были выявлены несколько пар сопоставимых продаж [c.62]
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. [c.28]