Оценка земельных участков

из "Экономика недвижимости "

Рассмотрим основные виды стоимости земельных участков в условиях рыночной экономики. [c.382]
Нормативная цена земли. [c.382]
При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам установлении коллективной собственности на землю передаче по наследству дарении получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ. [c.382]
Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. [c.382]
Рыночная стоимость земельного участка Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. [c.383]
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам а) по элементам сравнения б) по единицам сравнения. [c.384]
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие. [c.384]
Среднее значение определяется путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам. [c.385]
Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок. [c.385]
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами. [c.385]
Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. [c.385]
Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношении можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%. [c.385]
Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее. [c.386]
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V. [c.386]
Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки. [c.386]
В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо. [c.387]
Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. [c.387]
Для земель сельскохозяйственного назначения может применяться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции для банков — от их деятельности. [c.387]
В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры. [c.387]
Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором. [c.387]

Вернуться к основной статье