| Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом |  |
При оценке объекта недвижимости затратным подходом определяют или стоимость его воспроизводства, или стоимость его замещения. [c.23]
Денежный эквивалент стоимости инвестиционных ресурсов нефинансового характера может быть определен на основе затратного и доходного подходов, применяемых в практике оценки стоимости недвижимости. [c.438]
Затратный подход к оценке стоимости недвижимости основные принципы и особенности. [c.105]
Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. [c.40]
Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость. [c.300]
Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом. [c.302]
Применение затратного подхода. Определение стоимости земельного участка. Оценка восстановительной стоимости замещения здания. Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Определение остаточной стоимости. Расчет полной стоимости объекта недвижимости. [c.315]
Затратный подход в оценке недвижимости. Основные определения Алгоритм метода. Методы определения полной стоимости воспроизводства Определение износа. [c.421]
Принцип замещения определяется следующим образом рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном. [c.242]
Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов. [c.261]
Оценку стоимости гостиницы желательно произвести тремя подходами затратным, сравнительным и доходным. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру. [c.379]
Принцип замещения - максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, сравнительном и доходном. С точки зрения затратного подхода типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. Сравнительный подход основан на том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на открытом рынке. В доходном подходе учитывается то, что при прогнозе будущих доходов от оцениваемого объекта покупатель будет принимать во внимание доходность аналогичных объектов. [c.25]
Для оценки стоимости объектов недвижимости в соответствии со стандартами [9] используется три подхода - затратный, сравнительный и доходный. Действующие стандарты оценки не регламентируют обязательность использования всех трех подходов при оценке недвижимости, но отказ хотя бы от одного из них должен быть обоснован в отчете об оценке. [c.33]
Если же нет развитого рынка недвижимости для рассматриваемого объекта, а также если он не сдается в аренду (больницы, музеи, церкви и т.д.), то оценка в этом случае производится на основе затратного подхода. Обычно определяется стоимость замещения объекта недвижимости и вычитаются все виды износа. [c.33]
В области операций с недвижимостью определение текущей рыночной стоимости конкретного объекта называется оценкой недвижимости. Оценщик, пользуясь набором методов, определяет стоимость объекта, которая, по его соображениям, и составляет его текущую рыночную стоимость. Тем не менее, если вам, например, скажут, что некий объект имеет оценочную рыночную стоимость 150 тыс. долл., отнеситесь к этой оценке скептически. Она может быть ошибочной в силу несовершенства самих методов оценки или неполноты информации. Если вы получаете представление о рыночных ценах на акции, находящиеся в активном обороте, просто взглянув на котировки, то в области операций с недвижимостью покупателям и продавцам приходится пользоваться тремя сложными способами оценки и затем сравнивать полученное для выведения одного, наиболее верного результата. К этим способам оценки рыночной стоимости объекта относятся 1) затратный подход 2) метод рыночных сравнений 3) доходный подход. В силу сложности последнего лучше пользоваться услугами эксперта. [c.719]
В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнозирование возможных доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом. Это дополнение к традиционным подходам к определению стоимости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному подходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект удовлетворяет их инвестиционным целям. [c.721]
Часто единственно возможным является затратный подход к оценке. В отличие от недвижимости, рыночная стоимость которой имеет тенденцию к росту, балансовая и рыночная стоимость машин и оборудования могут совпадать [c.148]
Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех ви- [c.172]
Итак, с течением времени вследствие разнообразных причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но м накопленный строением износ. [c.182]
Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются), поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна. [c.246]
Традиционно при оценке недвижимости начинают с затратного подхода, основанного на определении стоимости строительства. Однако жилой фонд даже сравнительно молодых городов России в основном возводился в течение последних 50—70 лет. Он представляет собой набор разнообразных по вре- [c.246]
Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества. [c.7]
Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки. [c.7]
Затратный подход - метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения. [c.34]
Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций при освоении новой территории в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений). Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. Однако этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом. [c.35]
Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости [c.37]
В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей. [c.37]
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта. [c.300]
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений. [c.302]
К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания. [c.437]
При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. [c.437]
Оценка стоимости предприятия — комплекс расчетно-аналитических приемов, осуществляемых в рамках установленных законом процедур и направленных на определение обоснованной цены продажи (покупки) компании или фирмы. Основные подходы, используемые при оценке стоимости предприятия, — доходный (исходя из прогноза получаемых доходов), затратный (исходя из затрат на создание данного или аналогичного предприятия), сравнительный анализ продаж. При продаже (покупке) отдельных имущественных объектов применяются специфические приемы оценки. Различают оценку недвижимости, оценку машин и оборудования, оценку нематериальных активов. [c.479]
Изложен теоретический и практический опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости изложены теоретические основы трех подходов к оценке затратного, сравнительного и доходного. [c.2]
В настоящем учебном пособии сделана попытка обобщить имеющийся теоретический и практический опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости, изложены теоретические основы затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, а также законодательная и нормативная база для оценки недвижимости. [c.5]
Рассмотрим сходную ситуацию, например, в риелторской деятельности. Здесь важно правильно оценить стоимость недвижимости. Поэтому действующим Федеральным законом Об оценочной деятельности в Российской Федерации , принятым Государственной думой 16 июля 1998 г., предусмотрено обязательное использование трех основных подходов затратного, доходного и сравнительного. Важнейшим из методов сравнительного подхода признается статистический. Он предполагает производить оценку стоимости недвижимости с использованием распределения вероятностей цен на свободном рынке на тот или иной тип недвижимости с последующим определением наиболее вероятной цены. Но, как известно, принцип, проповедующий так называемую коммерческую тайну, как раз и препятствует распространению информации об условиях совершенных сделок. Поэтому, хотя сделки купли-продажи недвижимости происходят в массовых масштабах, хотя в подобных условиях действуют законы случайности, получить и использовать эту очень ценную информацию нельзя. [c.150]
В третьей главе проводится системное описание основных понятий (затраты, цена, стоимость обмена, стоимость использования, рыночная стоимость и других) и принципов оценки недвижимости (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, остаточной продуктивности земли). Особую актуальность представляет систематизация факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В главе приведен поэтапный алгоритм оценки объекта недвижимости с использованием доходного, рыночного и затратных подходов. В конце главы рассмотрено применение программной системы электронных таблиц Mi rosoft Ex el для расчета финансовых функций, используемых при оценке недвижимости. [c.6]
Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованых при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки. [c.263]
Определение стоимости улучшений. В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости затратный, Сравнительнь1ц доходный. [c.204]
Смотреть страницы где упоминается термин Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
: [c.406] [c.20]Смотреть главы в:
Оценка стоимости недвижимости -> Оценка стоимости недвижимости затратным подходом