Я описал один такой конкретный случай в Алхимии финансов — случай с инвестиционными трастами недвижимого имущества в начале 70-х годов. Этот случай был замечательным во многих аспектах. Я опубликовал брокерский отчет, который предсказывал процесс подъема — спада деловой активности, а после этого сценарий был разыгран в жизни, как греческая драма, — точно так, как я и предсказывал. Я сам был одним из главных актеров, получив всю возможную выгоду как во время роста, так и во время спада. Убежденный собственным анализом и прогнозом, что большинство инвестиционных трастов недвижимого имущества обанкротятся, я продолжал продавать срочные акции без покрытия по мере того, как они падали в цене, в конце концов я получил более 100% прибыли по моим коротким позициям, добившись, казалось бы, невозможной победы. [c.44]
Этап предпроектных работ формирование концепции проекта анализ рынка недвижимости подбор объекта недвижимости формирование стратегии проекта инвестиционный анализ оформление исходно-разрешительной документации. [c.102]
Формирование концепции проекта Анализ рынка недвижимости Подбор объекта недвижимости Формирование стратегии проекта Инвестиционный анализ [c.103]
В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнозирование возможных доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом. Это дополнение к традиционным подходам к определению стоимости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному подходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект удовлетворяет их инвестиционным целям. [c.721]
Обезличенный или индивидуальный подход. Рассчитанная профессиональными оценщиками рыночная стоимость представляет такую цену, по которой объект может быть продан при определенных условиях, иначе говоря, некую среднюю рыночную цену. Но на самом деле у каждого покупателя и продавца есть особые требования, и каждая Сделка с недвижимостью должна быть приспособлена к ним. Инвестиционный анализ выходит за рамки того, что можно назвать "типичной" сделкой, и стремится к оценке реальных условий продажи (аренды) конкретного объекта недвижимости в соответствии с ограничениями и целями конкретного инвестора. [c.722]
IV. Оценка рыночной стоимости — важная стадия инвестирования в недвижимость, хотя также необходим инвестиционный анализ. Это понятие, очень близкое к ранее рассмотренному нами для других инвестиционных инструментов. [c.161]
Рыночная оценка обезличена, так как стремится представить цену "для всех". Инвестиционный анализ устанавливает стоимость недвижимости с точки зрения индивидуального инвестора. [c.161]
Создать на уровне Правительства города единый информационно-аналитический центр для подготовки и принятия решений об инвестициях в конкретные, связанные с недвижимостью проекты. Внедрить в практику его работы использование экономико-математических процедур многокритериального инвестиционного анализа, позволяющих осуществлять комплексный анализ социально-экономической выгодности проектов для города и инвесторов. [c.25]
Метод ипотечно-инвестиционного анализа. В условиях становления рынка недвижимости объекты приобретаются в основном за счет собственных средств. Мировая же практика стран рыночной экономики исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг). [c.47]
Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного — дисконтированием платежей по обслуживанию долга. [c.54]
Данный учебник представляет собой глубокий анализ теорий стоимостной оценки недвижимого имущества, в том числе земли и природных ресурсов, зарубежных и отечественных практических методик для проведения оценочных работ. В нем систематизировано большое количество научно-практических материалов, рассмотрены особенности функционирования рынка недвижимости в России, применения ипотечно-инвестиционного анализа. Учебник адресован широкой аудитории - от студентов и аспирантов до преподавателей вузов, практикующим оценщикам, предпринимателям, инвесторам, финансистам. [c.4]
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для [c.28]
Классическая теория оценки недвижимости рассматривает оценку рыночной стоимости с учетом заемного финансирования в рамках ипотечно-инвестиционного анализа как метода оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей заемный и собственный капитал. [c.225]
Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита. [c.233]
Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования. [c.240]
Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты. [c.252]
К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к та-м особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными я инвестора и требуют анализа и учёта, относятся [c.135]
Изучение трех данных разделов в рамках одной дисциплины формирует у-студентов целостное представление об одной из важнейших сфер рыночной экономики. В процессе изучения курса студенты должны приобрести теоретические и практические знания основ ценообразования на рынке недвижимости, специфики финансирования инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, особенностей их анализа. Закрепление полученных знаний предполагает решение большого количества задач. [c.365]
ПРИМЕР. Жилой малоэтажный дом оценен в 600 000 долл. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 8% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 5% годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость. Его же анализ свидетельствует о том, что ставка за компенсацию инвестиционного менеджмента составляет 2%, ставка за низкую ликвидность — 1%. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 25 лет, следовательно, ежегодный возврат по прямолинейному методу составит 4%. Определить ставку капитализации. [c.297]
Цель оценки инвестиционных проектов состоит в обеспечении вывода относительно стоимости права инвестора получать ежегодный доход. Инвестиционный метод можно применять к инвестициям с любой формой потока дохода. Отчет об оценке с использованием данного метода подготавливается с целью анализа рынка, по заказу возможного покупателя недвижимой собственности или для третьей стороны [69]. [c.349]
Любые расчеты приведенной стоимости, включая и наши вычисления для "Марвина и компании", подвержены ошибкам. Но такова жизнь никакого другого разумного способа оценить большинство инвестиционных проектов не существует. Но некоторые активы, в том числе золото, недвижимость, сырая нефть, корабли и самолеты, а также финансовые активы, такие, как акции и облигации, продаются на достаточно конкурентных рынках. Когда вы знаете рыночную стоимость такого актива, используйте ее по крайней мере как отправную точку в вашем анализе. [c.275]
По моему мнению, слова "пристрастный анализ" являются одними из самых важных слов в мире финансовой грамотности. Именно в ходе пристрастного анализа искушенный инвестор видит обратную сторону медали. Когда люди спрашивают меня, как я нахожу хорошие инвестиции, я отвечаю просто "Я нахожу их, используя пристрастный анализ". Богатый папа говорил "Чем быстрее ты проводишь свой пристрастный анализ любой инвестиции, будь это бизнес, недвижимость, акции, инвестиционный фонд или облигации, тем лучше ты сможешь находить самые безопасные инвестиции с наибольшими возможностями денежного потока или прироста капитала". [c.427]
Менеджеру важно выбирать ценные бумаги в зависимости от их рисковой степени. При атом нужно учитывать следующие риски капитальный риск — общий риск на все вложения в ценные бумаги, риск того, что не сможет их вернуть, не понеся потерь. Анализ капитального риска сводится к оценке того, стоит ли вообще иметь дело с портфелем ценных бумаг, не лучше ли вложить средства в иные формы активов, например, прямые инвестиции, недвижимость, иностранную валюту и т.п. Селективной риск — риск неправильного выбора ценных бумаг при формировании портфеля для инвестирования в сравнении с другими видами бумаг. Это риск, связанный с точной оценкой инвестиционных качеств ценных бумаг. Временной риск — риск покупки или продажи ценной бумаги в неудачное время, что влечет за собой потери. Например, в России, когда еще только создавались чековые инвестиционные фонды, эмитенты, которые успели попасть в эту волну или чуть опередить ее, обеспечили успешное распространение своих акций. Те же, кто опоздал, испытывают значительные затруднения в реализации своих бумаг. Риск законодательных изменений — риск, который может приводить, например, к необходимости перерегистрации выпуска ценных бумаг, изменению условий или заменам выпусков, вызывающий существенные дополнительные издержки и потери для эмитента и инвестора. Эмиссия ценных бумаг может оказаться недействительной, возможно неблагоприятное изменение правового статуса посредников по операциям с ценными бумагами и т.п. [c.141]
Курс Управление инвестиционными проектами условно можно разделить на три взаимосвязанные части 1 - методические проблемы определения затрат на реализацию проектов, что частично изучалось в курсе Экономика недвижимости 2 - изучение методики планирования нестандартных комплексов по осуществлению реальных инвестиционных проектов 3 - анализ и практические рекомендации по применению современных методов оценки экономической целесообразности инвестиционных проектов (теоретические основы изучались в курсе Экономика отрасли ). [c.8]
Эта глава является логическим продолжением предыдущей темы, связанной с управлением затрат в коротком периоде, где практически не рассматривались вопросы, связанные с оценкой долгосрочных вложений. Знание современных подходов к анализу затрат и результатов при принятии решений по капитальным вложениям позволит проводить грамотную экономическую политику на фирме в длительном периоде. Долгосрочное связывание капитала характерно для вложения в материальные ресурсы и средства строительство, приобретение недвижимости, оборудования и т. п. Инвестиционные решения, связанные с осуществлением вложений капитала в материальные средства и реализуемые в настоящее время, в значительной степени определяют технический и технологический уровень фирмы, ее успешную работу в будущем. [c.106]
Должен знать законодательные акты, нормативные и методические материалы, регламентирующие права на движимое и недвижимое имущество рыночные методы хозяйствования, закономерности и особенности развития экономики конъюнктуру внутреннего и внешнего рынка этику делового общения товароведение, материаловедение, искусствоведение требования, предъявляемые к участникам инвестиционного конкурса, торгов, аукционов, к товарам, поступающим на продажу организацию и порядок проведения инвестиционных конкурсов, аукционных торгов и залоговых аукционов правила составления аукционных каталогов основы социальной психологии методы анализа конъюнктуры и тенденций развития внутреннего и внешнего рынка и установления качества и стоимости продаваемых товаров порядок составления и оформления необходимых документов и установленной отчетности гражданское и трудовое законодательство правила и нормы охраны труда. [c.128]
Объединение акций в портфель приводит к снижению риска, так как имеет место некоторый баланс между акциями, доходность которых ниже ожидаемого значения, и акциями, доходность которых выше ожидаемого значения Поэтому рациональные инвесторы предпочитают портфель одному виду акций Более того, поскольку большинство инвесторов, как правило, люди рациональные, риск и, следовательно, цена акции рассматриваются исходя из рыночного, а не общего риска Понятия общего и рыночного риска применимы к любым рисковым активам — к ценным бумагам (например, акциям и облигациям), недвижимости, драгоценным металлам, капиталовложениям и т п Главы 2 и 3 в основном посвящены оценке риска ценных бумаг в главе 9 понятие общего и рыночного риска будет распространено на анализ инвестиционных проектов корпораций [c.41]
Департамент казначея может также управлять недвижимостью компании и заниматься вопросами страхования. Наконец, департамент казначея нередко является сосредоточение знаний и опыта в области финансового анализа компании, а главное, в оценке ее деятельности. Сотрудники казначея — основные участники инвестиционных проектов. Они занимаются анализом крупных инвестиционных предложений, слияниями, финансовым лизингом. Финансовых аналитиков из департамента казначея часто просят принять участие в программах подготовки кадров, направленных на широкое ознакомление операционных менеджеров с методами финансового менеджмента. [c.21]
Обычно клубы инвесторов создаются группой лиц, имеющих одинаковые инвестиционные цели и стремящихся к объединению как своего опыта в деле инвестирования, так и капитала для формирования портфеля инвестиций, находящегося в совместной собственности. Клубы строятся таким образом, чтобы за получение информации о тех или иных финансовых инструментах или стратегиях и за анализ этой информации отвечали определенные люди. Члены клуба, собираясь время от времени, обмениваются полученными выводами и рекомендациями, обсуждают их и сообща решают, принять или отклонить предложенный инструмент либо стратегию. Большинство клубов обязывает своих членов делать регулярные взносы в общую кассу, тем самым увеличивая совместный капитал для дальнейших вложений. Чаще всего клубы занимаются инвестициями в акции и облигации, но иногда они образуются для инвестиций в опционы, операции с реальными активами и недвижимость. " [c.131]
Вложения в недвижимость являются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения между риском и доходностью. В отличие от инвестиций в акции, облигации и опционы доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от решений, связанных с управлением недвижимым имуществом. В этой сфере вам придется решать такие вопросы, как сколько брать за аренду сколько тратить на техническое обслуживание и ремонт где и как размещать рекламу на каких условиях заключать договоры о покупке, аренде, продаже Возможность получения ожидаемой прибыли прямо зависит от решения этих, а также других подобных вопросов. Поэтому вложение средств в недвижимость — это больше, чем "удачная покупка" или "удачная продажа", это еще и умелое управление собственностью Аналитический аппарат, который содержится в данной главе, во-первых, поможет вам научиться разбираться в ценах, по которым покупается недвижимость во-вторых, даст руководство к выработке многочисленных решений, которые придется принимать в оперативном порядке. Только учитывая оба эти условия, вы можете рассчитывать на максимальные результаты. Теперь перейдем к анализу процесса инвестиций в недвижимость и начнем с вопроса о целях. [c.704]
Схема анализа, предлагаемая в настоящей главе для инвестиций в недвижимость, может помочь в оценке инвестиционного потенциала объекта. Но перед тем как приступать к оценке по существу, необходимо установить точные условия покупки и получить точное ее описание. Для этого необходимо сделать четыре шага 1) получить полные сведения о данной недвижимости 2) определить объем прав собственности на нее 3) оценить временной горизонт вашего капиталовложения 4) определить границы пространства, к которому оно будет привязано. [c.707]
В анализе инвестиционных возможностей конкретного объекта недвижимости центральным моментом является проблема стоимости. Будет ли стоимость объекта расти Будет ли он давать все больший доход Для того чтобы найти разумные ответы на эти вопросы, вам придется оценить четыре важнейших условия, формирующих стоимость недвижимости спрос, предложение, сам объект и процесс передачи прав собственности. [c.708]
Отправной точкой анализа инвестиций в недвижимость является постановка целей. Она предполагает учет инвестиционных характеристик, формулировку задач и ограничительных условий, а также определение масштабов аналитической работы. [c.742]
Два главных компонента инвестиционного дохода от недвижимости — это ежегодный поток денежных поступлений после уплаты налогов и вероятное изменение стоимости имущества. (Развернутый анализ инвестиций в недвижимость содержится в гл. 14.) [c.844]
К тому же существует программное обеспечение, позволяющее инвестору проводить анализ, подобный тому, который мы только что завершили. Многие инвесторы сейчас приобретают пакеты программ, полезных для фундаментального и технического анализа ценных бумаг, анализа облигаций и инвестиций в объекты недвижимости. Ожидается, что за ближайшие несколько лет еще многие инвесторы осознают, что персональный компьютер является относительно недорогим подспорьем для рационализации управления инвестиционным процессом наряду с обеспечением доступа к базам данных и выполнением других многочисленных функций, связанных с инвестициями. (См. описание в гл. 3 отдельных популярных технических и программных средств, доступных на сегодняшний день.) [c.860]
Дисконтированные потоки денежных средств — зто показатель доходности инвестиций, используемый в инвестиционном анализе недвижимости и определяемый через приведение соответствующих сумм потоков денежных средств в посленалого-вом исчислении к текущей стоимости. Используется в расчетах чистой приведенной стоимости. [c.725]
Инвестиционный анализ — это способ анализа недвижимости, который не только учитывает цепы, по которым продаются сходные объекты, но matofre принимает во внимание факторы, лежащие в основе ценообразования, и пытается предсказать такие переменные, как экономическая база, демографические и психографические характеристики потребителя и источники потенциальной конкуренции. [c.722]
Инвестиционный ачя"чз (investment analysis) (14) — способ анализа недвижимости, который не только учитывает цены, по которым продаются сходные объекты, но также при- [c.948]
Показатель NOI не учитывает потоков реальных денежных средств после уплаты налогов (так как является формой начисленной бухгалтерской прибыли, а не собственно полученными денежными средствами. — Прим. науч. ред.), инвестиционный анализ рассматривает фактические денежные потоки в течение периода владения недвижимостью. [c.161]
Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости в частности. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными по причине недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую обрывочными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение. [c.357]
Для иллюстрации определения инвестиционного дохода от недвижимости в табл. 1.7.4 приведено вычисление HPR после уплаты налогов для сдаваемого в аренду жилья. (Примечание. Вследствие более сложной процедуры налогообложения недвижимости проиллюстрировано только вычисление HPR после уплаты налогов.) "Мэйтленд эпатментс" были приобретены год назад за 100 000 долл. из собственных средств миссис Пруденс Цвик, которая платит налог по 30%-й ставке. Если она сегодня продаст свою собственность, то после вычета всех расходов по продаже, номинальной стоимости закладной и налогов реализует реверсию в размере 110 000 долл. Анализ HPR (табл. 17.4) содержит соответствующий отчет о потоке денежных поступлений, налоговую [c.845]