Первичный рынок — экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости. [c.21]
Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. [c.35]
Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты [c.35]
Кроме того, необходим акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. [c.129]
Следует также помнить, что государство дает каждой квартире свою оценку (фактическая стоимость квартиры в договоре приватизации), которая, как правило, во много раз меньше рыночной стоимости квартиры. Обычно именно эта государственная оценка заносится в договор купли-продажи квартиры на свободном (вторичном) рынке жилья, а реальные расчеты между покупателем и продавцом недвижимой собственности осуществляются неофициально, по согласованной цене, соответствующей реальной рыночной стоимости квартиры. Крайне жесткое налоговое законодательство и значительные государственные пошлины при отсутствии реальных механизмов контроля сделок по купле-продаже недвижимости перемещают квартирный рынок в теневую экономику . Это наносит огромный вред его развитию, вызывает большие неудобства для его участников и потери государства в налоговых поступлениях. [c.363]
Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это реалистическое предположение, потому что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем, как действовать. [c.448]
Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен на объекты недвижимости. [c.14]
Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень дополнительных издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, называются трансакционными издержками. Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена пред- [c.14]
Продавцы недвижимости за более чём скромную плату предоставляют характеристики объектов недвижимости и их исходную стоимость (снимки прилагаются). Покупатели имеют возможность ознакомиться более чем со 140 тыс. предложений из 45 стран. Устанавливая непосредственный контакт, покупатель и продавец экономят на комиссионных. [c.238]
Принцип конкуренции. Продавцы недвижимости стремятся на рынок и увеличивают предложение, если получают высокие доходы. Если одновременно не происходит увеличения спроса, доходы падают. [c.6]
Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. [c.13]
Низкие трансакционные издержки. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными издержками. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта. [c.13]
Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка. [c.21]
У организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств, вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Письмо Минфина РФ от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301). [c.445]
Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка. [c.26]
Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен. [c.39]
Метод рыночных сравнений часто называют рыночным методом, подчеркивая тем самым его особенность с точки зрения используемой информации. Метод рыночных сравнений как никакой другой метод основан на прямом использовании рыночных данных о сделках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с риэлтерами и управляющими недвижимости, покупателями и продавцами недвижимости, коллегами-оценщиками. Очень хороший источник рыночной информации — Интернет. Сегодня любая хорошая оценочная фирма имеет свою электронную базу данных. [c.258]
Брокеры. Основная функция брокера-свести покупателей с продавцами и помочь им договориться. Брокеру платит тот, кто привлек его. Брокер не держит товарных запасов, не принимает участия в финансировании сделок, не принимает на себя никакого риска. Наиболее типичные примеры - брокеры по операциям с пищевыми продуктами, недвижимостью, страховые брокеры и брокеры по операциям с ценными бумагами. [c.471]
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДОВ НАВЯЗЫВАНИЯ ТОВАРОВ. Торговых агентов в ряде отраслей деятельности обвиняют в использовании методов сбыта под нажимом, когда людей вынуждают приобретать товары, о покупке которых они и не думали. Нередко говорят, что энциклопедии, страховку, недвижимость и ювелирные изделия не покупают-их продают. Коммивояжеров специально учат проведению бесед с тщательно отработанной, заученной аргументацией, буквально соблазняющих потребителя совершить покупку. Они прибегают к методам жесткой продажи потому, что торговые конкурсы сулят большие призы продавцам, сумевшим обеспечить самые высокие показатели сбыта. [c.662]
Чтобы добиться этого, руководитель может пользоваться логикой или эмоциями. Тот, кто хочет убедить, пользуется и тем, и другим, в зависимости от расположенности слушателя. Яркий и известный пример путем убеждения — отношения между продавцом и покупателем. Страховой агент, например, перемежает логические аргументы в пользу приобретения недвижимости с эмоциональными, воздействуя на потребность потенциального клиента в защищенности. Увеличивать власть, отдавая ее — вот тема примера 16.3. [c.478]
Дисконтные пункты и их влияние на цену. Влияние на цену недвижимости продажи в рассрочку (финансирование сделки продавцом). [c.368]
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики. [c.17]
Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке. [c.18]
Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. [c.18]
Рынок недвижимости не располагает такими характеристиками и поэтому он даже в развитых странах рыночной экономики не является совершенным. Он подвержен многим внешним воздействиям, таким как экономическая ситуация в стране, сезонная активность, доступность финансовых средств, правительственные распоряжения и т. д. В любой момент времени эти факторы могут объединиться и создать либо рынок покупателей, либо рынок продавцов. [c.28]
Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. [c.36]
Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлторской фирмой. [c.37]
В полной мере система регистрации прав на недвижимость может выполнить роль гаранта лишь в том случае, если государство способно подтвердить достоверность и полноту сведений об объекте недвижимости, полную определенность передаваемых прав, правомочия продавца и тем самым гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приобретателя. [c.75]
В соответствии с законом предложения застройщики, собственники, продавцы готовы предложить к продаже большое количество квартир по высокой цене нежели по умеренной, низкой цене. Рассмотрев все факторы и тенденции, влияющие на развитие рынка недвижимости, необходимо прогнозировать перспективы его развития. [c.85]
При выборе способа сделки с объектами недвижимости необходимо учитывать значение сделки с недвижимостью для продавца-собственника, а также стратегию и тактику поведения покупателя. [c.125]
Первые четыре принципа относятся к рынку недвижимости. Следующие три применяются к самому объекту недвижимости. Восьмой принцип относится к среде или области вокруг недвижимости. Девятый принцип рассматривает производительность эксплуатации объекта недвижимости с точки зрения типичных продавцов и покупателей. Принципы замещения, изменения, конкуренции и наилучшего использования обычно считаются наиболее важными в процессе оценивания. [c.440]
Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т. е., они действуют, не испытывая незаконного давления. Это означает, что недвижимость, выставленная на рынок, обращается или продается за разумный период времени. Так, продажа под давлением силы или продажа, осуществляемая после того, как недвижимость была выставлена на рынке очень длительное время, не считается типичной. [c.448]
Кредит ипотечный - ссуда под залог недвижимости. Кредит коммерческий - кредит, предоставляемый продавцом товара покупателю в форме отсрочки платежа. [c.155]
Продажа недвижимости. В общем случае выручка признается тогда, когда право собственности на недвижимость переходит к покупателю. Если право собственности, риски и вознаграждения передаются условно или досрочно, когда продавец должен еще произвести дополнительные работы с объектом недвижимости (достроить дом, произвести капитальный ремонт квартиры) он признает выручку от продажи по мере выполнения всех согласованных действий и работ. Если у продавца, несмотря на полученный аванс и некоторые промежуточные платежи покупателя, имеются обоснованные опасения в полном выполнении последним своих обязательств по оплате, выручка признается только в пределах суммы полученного денежного возмещения. [c.189]
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными издержками1. [c.18]
По результатам недавно проведенного исследования рынка недвижимости Бостона оказалось, что продавцы недвижимости в период стагнации рынка в 1989—1993 гг. выставляли цены с 25—35%-ной премией по отношению к ожидаемой цене продажи1 (т. е. завышали цены более чем на 25% по отношению к текущим рыночным ценам). Не похоже на поведение рациональных граждан, но зато очень похоже на эффект диспозиции. [c.172]
Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового леве-реджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на её цену. Финансирование (как выгодное, так и не слишком выгодное) не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее - чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем более высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя недвижимости. [c.156]