Экономия на трансакционных издержках для покупателя может обернуться завышением цены покупки, дополнительными затратами на ремонт, модернизацию объектов недвижимости, отсутствием юридической чистоты оформленной сделки. Оптимизация затрат качественно оформленной сделки явилась бы важным условием для снижения издержек у покупателя недвижимости. [c.19]
Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований правового оформления договора, государственной регистрации сделки). [c.19]
Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше. [c.36]
Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. [c.36]
Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлторской фирмой. [c.37]
Отметим проблемы, которые решают субъекты управления покупатель недвижимости, работник муниципалитета и продавец или застройщик. [c.80]
Цель оценки инвестиционных проектов состоит в обеспечении вывода относительно стоимости права инвестора получать ежегодный доход. Инвестиционный метод можно применять к инвестициям с любой формой потока дохода. Отчет об оценке с использованием данного метода подготавливается с целью анализа рынка, по заказу возможного покупателя недвижимой собственности или для третьей стороны [69]. [c.349]
В конечном итоге оба нововведения, по-видимому, оказались выгодными как покупателям недвижимости, так и отечественной строительной индустрии. Однако интересно бы выяснить, не произошло ли значительное увеличение процентного риска в результате появления большой массы ипотек с плавающей ставкой не произойдет ли стремительного роста процентного риска, если новый виток инфляции вызовет повышение процентных ставок [c.108]
Взаимные сберегательные банки, принимающие на хранение средства в основном частных лиц и предоставляющие долгосрочные займы покупателям недвижимости и крупным корпорациям. [c.8]
Титул - законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу. Страхование титула - это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости. [c.338]
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. [c.324]
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса, [c.324]
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. [c.325]
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. [c.328]
Договор купли-продажи с пожизненным содержанием — договор, согласно которому нетрудоспособное по возрасту или состоянию здоровья лицо передает покупателю недвижимость, принадлежащую ему на правах собственности, а покупатель берет на себя обязательство в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца жизни жилище, питание, уход, помощь. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости с условием пожизненного содержания продавца должен соблюдать обязанности по договору даже при случайной гибели недвижимости. Покупателю не допускается отчуждать недвижимость, если продавец жив. [c.198]
В процессе выбора потребитель анализирует содержание обслуживания и выбирает критерии оценки целесообразности услуг. Время, потраченное потребителем на этой стадии, варьируется и зависит от природы потребности. Например, покупатели недвижимости тратят много времени на выбор коттеджа или квартиры, агентства, занимающегося продажей недвижимости. Но потребитель, которому нужно почистить пальто или починить ботинки, не думает так долго о выборе химчистки или мастерской по ремонту. [c.43]
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. [c.18]
Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. [c.13]
Риэлтер - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой. [c.18]
В начале 1920-х годов недвижимость во Флориде стала стремительно расти в цене. Этому способствовали несколько местных особенностей. Как и во время железнодорожной мании, инвесторы могли покупать землю и недвижимость без оплаты их полной стоимости. Сделки заключались на основе "залоговых соглашений", ю есть предварительных соглашений между продавцом и покупателем недвижимости, убивавших ои покупателя внесения залога в размере 10% от полной стоимости. Эти 10% давали покупателю полное право на купленную землю. [c.51]
Что же делает корпорация в 80-х годах для восстановления своего прежнего положения Она стала придерживаться следующих стратегических подходов признав, что самый устойчивый рынок-это американцы среднего класса , Сире больше не гонится за, увеличением числа состоятельных покупателей. Вместо этого корпорация укрепляет отношения со своими нынешними покупателями с помощью кредита и ориентирует свои товары и услуги именно на этот рынок. Например, в 1981 г. корпорация Сире приобрела фирму по продаже недвижимости и инвестиционную компанию специально для того, чтобы предложить их услуги своим клиентам. И еще одна перемена сегодня Сире торгует в своих магазинах джинсами и одеждой марки Леви Страусе . [c.435]
Брокеры. Основная функция брокера-свести покупателей с продавцами и помочь им договориться. Брокеру платит тот, кто привлек его. Брокер не держит товарных запасов, не принимает участия в финансировании сделок, не принимает на себя никакого риска. Наиболее типичные примеры - брокеры по операциям с пищевыми продуктами, недвижимостью, страховые брокеры и брокеры по операциям с ценными бумагами. [c.471]
Чтобы добиться этого, руководитель может пользоваться логикой или эмоциями. Тот, кто хочет убедить, пользуется и тем, и другим, в зависимости от расположенности слушателя. Яркий и известный пример путем убеждения — отношения между продавцом и покупателем. Страховой агент, например, перемежает логические аргументы в пользу приобретения недвижимости с эмоциональными, воздействуя на потребность потенциального клиента в защищенности. Увеличивать власть, отдавая ее — вот тема примера 16.3. [c.478]
Использование левереджа выгоды для покупателя. Расчет ставки дохода на собственный капитал при полной оплате недвижимости собственными средствами покупателя. [c.368]
На уровень спроса оказывают влияние и характерные особенности рынка ювелирных изделий. Особая роль золота и серебра как средства накопления характеризует одну из важнейших особенностей рынка ювелирных изделий. В условиях высокого уровня инфляции и "инфляционного ожидания" вложение средств в ювелирные изделия из драгоценных металлов может служить своеобразной "защитой" частных лиц от обесценивания их сбережений. Так, в 1991 году наблюдался высокий спрос на обручальные кольца с целью вложения денежных средств. Однако в настоящее время население со средними доходами предпочитает вкладывать денежные средства в недвижимость, ценные бумаги, а также в различные фонды, банки, приносящие быстрые и достаточно высокие доходы, хотя это является достаточно рискованным. В качестве средства накопления и вложения денег в настоящее время выступают дорогостоящие изделия с бриллиантами, но эти ювелирные изделия доступны очень ограниченному кругу покупателей, которые не определяют массовый спрос на ювелирные изделия. [c.71]
Ипотечный кредит и возвратная аренда. Организации могут заимствовать необходимые средства, предоставляя в обеспечение кредита имеющуюся у них недвижимость. Срок такого финансирования, которое носит название ипотеки или закладной, обычно составляет 25 лет. Кроме того, источником финансирования выступает возвратная аренда, при которой организация продает имущество и сразу берет его в долгосрочную аренду у покупателя (как правило, на 99 лет). В обоих случаях средства финансирования поступают в организацию относительно быстро, без существенных дополнительных затрат, однако плата по закладной и арендные платежи (точно так же, как и проценты за кредит) представляют собой договорные обязательства, исполнение которых требует наличия свободных денежных средств. Кроме того, договором ипотеки ограничиваются возможности использования залогового имущества (в частности, его нельзя продать), а возвратная аренда предполагает утрату права собственности на имущество. [c.494]
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики. [c.17]
Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств,, имеет высокую цену. Ограниченность 1 / -> Л [c.17]
Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке. [c.18]
Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. [c.18]
Снижение уровня издержек, связанных с осуществлением сделок с недвижимостью, достигается снижением комиссионных, введением ряда бесплатных услуг (например, консультационных) и т. д. и, в свою очередь, является важным средством в конкурентной борьбе за покупателя. [c.19]
В состав экономических факторов включаются такие, как уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных (кредитных) средств, цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и др. [c.20]
Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. [c.22]
Рынок недвижимости не располагает такими характеристиками и поэтому он даже в развитых странах рыночной экономики не является совершенным. Он подвержен многим внешним воздействиям, таким как экономическая ситуация в стране, сезонная активность, доступность финансовых средств, правительственные распоряжения и т. д. В любой момент времени эти факторы могут объединиться и создать либо рынок покупателей, либо рынок продавцов. [c.28]
Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это прежде всего покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). [c.35]
На самом деле эти ценные бумаги опосредуют передачу доходов, получаемых по закладным, которые находятся в руках у посредника-эмитента, инвесторам. Таким образом, складывается цепочка платежей от покупателя недвижимости в виде процентов и части основной суммы долга к инвестиционному банку или федеральному агентству, которые выступают посредниками и эмитентами данных ценных бумаг, далее к инвестору. Существуют и другие аналогичные ценные бумаги, обеспеченные пулом закладных на иные активы, к примеру автомобили. (Прим. науч. ред.) [c.446]
Юнкер, некогда имевший большие долги, оказался ненасытным покупателем недвижимости. С помощью Бляйхредера он добавил к полученным в наследство землям вначале громадное поместье Варцин площадью 9,2 тыс. моргенов с кирпичным заводом и фабрикой, производящей известь, а также две соседние латифундии, площадь земельных угодий которых составляла 12,9 тыс. [c.112]
Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового леве-реджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на её цену. Финансирование (как выгодное, так и не слишком выгодное) не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее - чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем более высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя недвижимости. [c.156]
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными издержками1. [c.18]