Внешний износ (экономический износ) — износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Причины возникновения внешнего износа — общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т.п. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение близость болот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий, шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительно превышать спрос). [c.176]
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке. [c.21]
Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость. [c.25]
Предложение недвижимости — это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства. [c.26]
Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния [c.34]
Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким [c.38]
Степень доверия оценщика к отобранной рыночной информации определяется на основе анализа таких факторов, как дата продажи и сроки продаж, объем предложения недвижимости, емкость рынка, активность продаж, типичность мотивации покупателей и продавцов, условия продажи, сохранение назначения недвижимости после ее продажи. [c.70]
Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изме-[ение величины предложения недвижимости по сравнению со спросом ia неё может быть существенно большим, чем на других сегментах [c.133]
В работе рассмотрены теоретико-методические вопросы учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости. Разработаны методические основы ранжирования территории по комплексному показателю качества окружающей среды посредством использования аппарата векторной оптимизации и теории нечетких множеств. Предложен механизм определения экологической составляющей в рыночной цене недвижимости. Выполнена практическая оценка степени загрязнения территории г. Уфы. Определена степень привлекательности территории с позиции качества окружающей среды селитебных зон и предложен авторский вариант развития муниципального образования г. Уфы с учетом экологической ситуации. [c.2]
Не только реализация недвижимости, но и ее создание занимает длительный период времени. По данным Департамента строительства Санкт-Петербурга средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года. Поэтому при дефиците на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе, но это обстоятельство ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости с помощью механизма цен. Если спрос и предложение не сбалансированы, привести их в равновесие с помощью цен можно только в ограниченных случаях. [c.20]
На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многочисленные факторы экономические, социальные, административные, окружающая среда. [c.20]
Каждый из выше названных и других, здесь не указанных факторов влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, недоступность кредита, низкие доходы и сбережения населения ведут к снижению спроса на недвижимость, что в свою очередь увеличивает издержки строителей недвижимости. Из- [c.20]
Подразделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т. д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону. [c.21]
Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов. [c.22]
S низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны [c.27]
Развитие рынка недвижимости зависит в первую очередь от спроса и предложения. При неизменности всех прочих параметров снижение цены на объект недвижимости ведет к возрастанию спроса и наоборот. [c.85]
В соответствии с законом предложения застройщики, собственники, продавцы готовы предложить к продаже большое количество квартир по высокой цене нежели по умеренной, низкой цене. Рассмотрев все факторы и тенденции, влияющие на развитие рынка недвижимости, необходимо прогнозировать перспективы его развития. [c.85]
Многовариантная разработка предложений по формированию системы управления недвижимостью и выбор наиболее рационального варианта для конкретных условий. [c.101]
Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости — это реальная потребность на них. Предложение — это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. [c.250]
Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. [c.250]
Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется. [c.250]
Следует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке. Знание такой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости. [c.251]
Для жилых помещений соотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества, экологической ситуации в данной местности и других факторов. [c.251]
Поэтому необходимо прогнозировать соотношение спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и всех перечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества. [c.251]
Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин. [c.251]
Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей. [c.252]
Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов. [c.275]
Первый принцип утверждает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения. [c.281]
Все эти функции используются в различных финансовых расчетах. В дальнейшем мы рассмотрим подробно каждую из этих функций с точки зрения ее математической формулировки и сферы применения. Так же вы можете попробовать свои силы в решении предложенных задач с применением одной или нескольких финансовых функций, чтобы практически оценить разнообразие сферы применения этих функций в экономических расчетах и, в частности, в оценке приносящей доход недвижимости. [c.308]
Недвижимость — это товар, существующий в пространственном измерении, а это означает, что его ценность прямо связана с тем, что творится вокруг. Для некоторых видов недвижимости первостепенное значение имеет ситуация в близлежащих кварталах, а в других случаях при оценке потенциального рынка приходится брать во внимание территории в несколько сотен и даже тысяч миль. Например, процветание магазина, торгующего товарами повседневного спроса (типа, магазинов "7—11"), зависит от того, что происходит в 6—12 кварталах вокруг магазина. А большие торговые центры, такие, как "Омни" в Майами, шт. Флорида, "Хортон Плаза" в Сан-Диего, шт. Калифорния, обслуживают покупателей, живущих за сотни и тысячи миль. Из-за того, что при определений размеров рынка так важны пространственные различия, прежде чем вы займетесь анализом условий спроса и предложения недвижимости с точки зрения ее эффективного использования, вам придется очертить границы вашего рынка. [c.708]
Маркетинг жилья включает в себя застройку и/или активное предложение на продажу или внаем жилищ на одну семью, квартир и прочих жилых единиц. Деятельность эта традиционно проводится с помощью объявлений рубричной рекламы и агентов по торговле недвижимостью. Торговля кооперативными квартирами и комплексная застройка целых поселков вызвали появление ряда прогрессивных приемов маркетинга14. Крупные строительные фирмы исследуют потребности в жилье и создают жилища в расчете на ценовые и прочие предпочтения конкретных сегментов рынка. Некоторые многоэтажные жилые дома строят специально в расчете на легкую на подъем, много путешествующую элиту, другие-в расчете на престарелых. И те и другие дома обладают особенностями, символами и службами, отвечающими специфике своих жильцов. Некоторые поселки комплексной застройки создаются специально для конкретных целевых рынков. [c.648]
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными издержками1. [c.18]
Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады. [c.25]
В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода, при использовании достоверных данных, приводят к примерно одинаковым результатам. Но, учитывая несбалансированность спроса и предложения, неинформированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность производителя, результаты расчетов по трем методам оценки недвижимости могут не совпадать. [c.262]