ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1 [c.406]
Существуют два способа получения прибыли. Первый заключается в покупке по низкой цене и продаже по высокой. Можно, например, купить дом за 80 тыс. долларов и продать его за 100 тыс. долларов, получив 20 тыс. долларов прибыли. На фьючерсном рынке можно так же легко продать что-либо по высокой цене и купить потом по низкой. Если вы ожидаете падения цен на рынке недвижимости, вы можете продать дом за 100 тыс. и купить его потом за 80 тыс., снова получив 20 тыс. долларов прибыли. На наличном рынке недвижимости не так просто "укоротиться" на дом, но на фьючерсном рынке с отсроченными поставками это обычная практика. [c.12]
Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. Поэтому наиболее общим явлением сегодня является смешанный подход к проблеме эффективного распределения ресурсов, когда абсолютное большинство решений в области рыночной экономики, как правило, принимаются на теоретической основе ценового механизма, а некоторые решения принимаются в централизованном порядке. [c.13]
Эта собственность сдается в аренду другой компании для производственных целей. На 1 января справедливая стоимость данной собственности составляла 6,300,000, а на 31 декабря - снизилась до 5,800,000. Руководство АО Бриз считает, что такое снижение является временным и что стоимость должна подняться в следующем году, когда цены на рынке недвижимости вырастут. [c.161]
Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитать конкретную величину не представляется возможным. Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона цен, заказчик, в зависимости от своих интересов, может ориентироваться на одну из границ этого диапазона. [c.475]
В Методическом руководстве 1, являющимся составной частью ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказывать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества в связи с тем, что рынки стали более чувствительными к экономическому воздействию факторов, относящихся к окружающей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обязательств. [c.605]
В России с формированием новой для нее рыночной экономики возникает существенная необходимость финансового рынка и рынка недвижимости через ипотеку. Первые шаги в этом направлении предприняты. Формирование нового законодательства в этой сфере ещё не достигло должного успеха в частности, выход в свет 29 мая 1992 года Закона РФ О залоге не дал начало развитию ипотечного кредитования, так как не учитывал создание необходимых структур регистрации объектов залога и последующих обременении по этим объектам Возникшие ипотечные банки не получили развития вследствие недопонимания самими банками и их учредителями их места на рынке недвижимости, а также в связи с пробелами в законодательстве. Низкая культура предпринимательства в России, высокая криминализация бизнеса, неустойчивость цен на различные по своему назначению объекты недвижимости (земля, магазины, офисы, склады, жильё и т.п.) отпугивает инвесторов, создаёт высокие риски для кредиторов. [c.39]
Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Например, по жилой недвижимости средний срок экспозиции в 1997 г. составлял 1,5-3 месяца, по нежилой недвижимости — более 3-х месяцев. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже. [c.18]
Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости. [c.19]
Не только реализация недвижимости, но и ее создание занимает длительный период времени. По данным Департамента строительства Санкт-Петербурга средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года. Поэтому при дефиците на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе, но это обстоятельство ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости с помощью механизма цен. Если спрос и предложение не сбалансированы, привести их в равновесие с помощью цен можно только в ограниченных случаях. [c.20]
Развитие рынка недвижимости зависит в первую очередь от спроса и предложения. При неизменности всех прочих параметров снижение цены на объект недвижимости ведет к возрастанию спроса и наоборот. [c.85]
Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости — это реальная потребность на них. Предложение — это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. [c.250]
Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей. [c.252]
В некоторых случаях оценить стоимость активов нетрудно. Например, для оценки недвижимости вы можете прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков. Предположим, вы владеете многоквартирным домом. Разница в ценах, по которой определит стоимость здания ваш оценщик и по которой вы могли бы реально его продать, составит всего несколько процентов. Кроме того, на рынке недвижимости постоянно происходят реальные сделки, и преимуществом оценщика является знание цен на подобные объекты собственности, по которым недавно заключались сделки. [c.11]
В 1920-е годы произошел стремительный рост числа сберегательных ассоциаций. Резкое падение цен на недвижимость во время Великой депрессии серьезно повредило этой отрасли. Многие заемщики, получившие ипотечные ссуды, не могли их погасить, но даже если сберегательные ассоциации лишали их права выкупа заложенного имущества, рыночная стоимость заложенной недвижимости стала намного меньше по сравнению с суммой кредита. Вместе со снятием сбережений клиентами и крахом коммерческих банков такое падение цен на рынке жилых помещений ускорило банкротство большинства сберегательных ассоциаций. К началу 1930-х годов данная отрасль была близка к состоянию коммерческих банков. [c.321]
Временной фактор В законодательстве довольно противоречиво было определено, насколько быстро RT должна была решать вопрос об обанкротившихся учреждениях. С одной стороны, RT следовало делать это как можно быстрее, чтобы к 1992 г. данную проблему решить. Этот срок мотивировался тем, что члены Конгресса осознали, что их предыдущее промедление увеличило расходы по преодолению кризиса. С другой стороны, закон 1989 г. потребовал от RT не ликвидировать сберегательные учреждения слишком поспешно, чтобы не дестабилизировать рынки недвижимости. Конгрессмены опасались, что если RT попытается продать одновременно слишком большое количество активов на рынках недвижимости, то цены на нее резко упадут по всей стране. Естественно, RT не могла выполнять оба этих предписания в одно и то же время, и стало очевидно, что к 1992 г. намеченное вряд ли будет завершено. [c.341]
Анализ рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга показывает, что объем сделок с приватизацией госимущества замедлился и стал сокращаться, основным каналом стала сдача в аренду нежилого фонда. 1 м2 нежилого фонда при сдаче в аренду до 1998 г. приносил свыше 100 тыс. руб. дохода. После 17 августа 1998 г. основные арендные ставки стали снижаться, уменьшился выкуп объектов нежилого фонда. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в 1996 г. вырос спрос на помещения под мини-пекарни и колбасные цеха, но под воздействием неблагоприятной рыночной конъюнктуры в 1997 г. спрос уменьшился, но зато стал расти спрос на помещения для магазинов под хозяйственные товары, мебель, аптеки, парикмахерские, косметические салоны. Изменение арендных ставок после падения курса рубля в августе 1998 г. и в 1999 г. также стало создавать неблагоприятную ситуацию и на данном сегменте рынка. Вырос спрос на покупку магазинов, складских помещений. На рынке офисных помещений большинство сделок приходится на недорогие помещения при арендной ставке от 75 до 250 за 1 м2 в центре города и недалеко от метро, на дорогие офисы — при арендной ставке от 450 до 900 за 1 м2 спрос резко сократился. Стал расширяться рынок офисных помещений при сдаче жилых квартир, переоборудовании общежитий. В Санкт-Петербурге развивается сеть торговых центров, так как число магазинов растет. Ставки арендной платы в них до августа 1998 г. были в пределах 300-500 за 1 м2, а цена продажи колебалась в пределах 800-900 за 1 м2. Арендные ставки на складские помещения были в пределах 2-4 за 1 м2. По-прежнему в городе сохраняется устойчивый первичный и вторичный рынок жилья. Строится 700-800 тыс. м2 нового жилья. Цены на новое жилье в кирпичных домах колеблются в значительных пределах от 450 до 820 за 1 м2. В панельных домах цены были несколько ниже — 430-500 за 1 м2. На вторичном рынке жилья наметился спад в связи с сокращением количества коммунальных квартир, подлежащих расселению, и уменьшением покупательной способности населения. Цены на [c.407]
Через 3 дня я снова пошел к богатому папе, чтобы рассказать, что удалось изменить. Цена осталась, тот же самый агент получил свои комиссионные, потому что он их заслужил. Он упорно трудился для этого. Но в то время как осталась та же цена, сроки инвестиции значительно отличались. Заново договорившись о сумме процента, назвав размер суммы оплаты и амортизационный период, вместо проигрыша денег, я был теперь уверен в получении чистой прибыли 80 в месяц после вычета платы за управление. Я мог бы даже понизить мою арендную плату и все же получал бы прибыль, если бы дела на рынке недвижимости пошли бы плохо. Я определённо поднял бы арендную плату до улучшения рынка. [c.79]
И хотя 100 процентов прибыли — это весьма заманчиво, мы не продали эту собственность. Дом находился в живописной местности, и мы понимали, что в конце концов, лет через пять, его цена поднимется до 150 тысяч долларов. Вместо того чтобы продать его, мы решили начать покупать еще больше недвижимости, когда произошел поворот в динамике цен на рынке, а также рентного дохода. [c.145]
Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен на объекты недвижимости. [c.14]
Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень дополнительных издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, называются трансакционными издержками. Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена пред- [c.14]
Принцип конкуренции - прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов [6]. Рынок недвижимости в этом случае не является исключением. Обострение конкуренции приводит к росту предложений на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается, и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты и прибыль предпринимателей [12]. При отсутствии конкуренции рыночная стоимость объекта определена быть не может. [c.28]
Рыночная цена земли — показатель, характеризующий рыночную ценность земли, формирующуюся с учетом спроса и предложения на рынке недвижимости. [c.193]
Функционирование СФГ дает возможность входящим в нее финансовым институтам улучшать свои показатели на отдельных временных промежутках, например, за счет перекупки долговых обязательств, выкупа ценных бумаг с обязательным их возвратом по фиксированной ставке и т.д. Работа СФГ с ценными бумагами может изменить структуру долговых обязательств и минимизировать налоговые отчисления. В частности, это особенно важно при работе на рынке недвижимости. Через СФГ упрощается проведение маркетинговых исследований, она также может брать на себя другие разнообразные функции. [c.455]
Данное предположение можно использовать, выясняя разницу между рынками различных активов. Например, гораздо легче торговать акциями, чем недвижимостью, поскольку фондовые рынки гораздо более открыты, цены платятся за меньшие единицы (тем самым сокращаются барьеры для входа в рынок), и сам по себе актив не меняется от трансакции к трансакции (одна акция IBM аналогична другой, в то время как один объект недвижимости может очень сильно отличаться от другого). Указанные отличия приводят к большей вероятности нахождения неэффективности (как переоценки, так и недооценки) на рынке недвижимости. [c.151]
Но на рынке недвижимости слишком высокие цены. Я не могу себе этого позволить, да и не хочу заниматься управлением собственностью. Скажите, что еще я мог бы сделать [c.68]
Гэбриэл дозвонился в тот же вечер. Абонент находился где-то на западном побережье Флориды. Слушая гудки, Гэбриэл размышлял о том, что консультант сказал ему об этом человеке. Это 85-летний старик, ушедший на пенсию, но так и оставшийся трудоголиком. И он настоящий аналитик в сфере недвижимости. Один из немногих во всей стране, кто прожил достаточно долго, чтобы лично наблюдать крупные обвалы цен на рынке недвижимости. Первое, что он скажет вам, это то, что цены на объекты недвижимости отнюдь не всегда растут. [c.127]
Милкус А., Строчка в газете может обвалить цены на рынке недвижимости, газета Комсомольская правда от 16.08.1994 г. [c.113]
Две стратегии Джона Барли, представленные в следующей главе быстрые деньги и покупай-и-держи — лучше всего работают на начинающих свое восстановление после падения или растущих рынках. Например, вы купили дом за 200 000 и сдали его в аренду за 1500 в месяц. В результате такой сделки вы могли бы терять ежемесячно по 500. Однако это несущественно, если дом ежегодно дорожает на 15%, так как на росте цены вы зарабатываете приблизительно 2500. Вы можете позволить себе терять 500 в месяц на высоких расходах по содержанию, если приобретаете 2500 за счет удорожания дома. Стратегии, подобные этой, не будут работать, когда цены на рынке недвижимости падают. Если в период падения рынка вы попытаетесь компенсировать затраты на содержание за счет роста стоимости дома, то, без сомнения, останетесь ни с чем. [c.227]
Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады. [c.25]
Я продал тот маленький домик за 95 000 молодой паре из Калифорнии, считавшей покупку дома выгодной. Мой выигрыш от продажи капитального имущества, т. е. дома, приблизительно 40 000 , по условиям раздела (03) Кодекса о внутренних доходах прошел через операцию с отсроченным налогом, а я стал присматривать, куда бы вложить деньги. Через месяц я нашел 12-квартирный дом в Бивертоне (Орегон). Владельцы дома, жившие в Германии, не представляли себе ценность того места, где находился дом, и хотели просто избавиться от него. Я предложил 275 000 за здание ценой в 450 000 . Сошлись на 300 000 . Я купил дом и владел им 2 года. Воспользовавшись тем же разделом (03) Кодекса о внутренних доходах с отсрочкой выплаты налога, через переваливание налога на более дорогую недвижимость, мы продали дом за 495 000 и купили 30-квартирный дом в Фениксе (Аризона). Мы переехали в Феникс. Как и когда-то на рынке недвижимости в Орегоне, на рынке недвижимости в Фениксе была депрессия. Цена 30-квартирного здания в Фениксе равнялась 875 000 с 225 000 наличными. Денежный поток из 30 квартир был немногим более 5000 в месяц. Но вот рынок Аризоны начал двигаться вверх, и в 1996 г. инвестор из Колорадо предложил нам 1 200 000 за эту недвижимость. [c.43]
На протяжении 80-х годов японцы, несомненно, следовали завету Уилла Роджерса Покупай землю, потому как Создатель ее больше не сделает . Цены на землю в Токио устанавливаются не на акры, а на квадратные футы. Площадь Японии составляет 146 тыс. кв. миль — чуть меньше Калифорнии. Это значит, что на каждую тысячу японцев приходится приблизительно 1,2 кв. мили. Тесновато Пожалуй. Но вряд ли это может послужить объяснением того факта, что цены на коммерческую недвижимость в Токио в среднем составляют за квадратный фут 6000 дол. или даже выше. По заключению аналитиков, завышение в течение многих лет цен на недвижимость в Японии составляет серьезную угрозу для ее банковской системы и фондового рынка. [c.229]
Цена, которую вы получаете по рыночному ордеру, в значительной степени. зависит от ликвидности конкретного фьючерсного кон факта. Фьючерсные рынки очень эффективны. Спрэл между ценой покупки и ценой продажи и активно торгующейся фьючерсной яме может составлять всею лишь одну десятую процента. Для сравнения, спрэд покуцкл/продажи для большинства обычных акций еостапляет примерно половину процента, в то время как на рынке недвижимости для покупателя вполне нормально предлагать цену на 15-20 процентов ниже первоначально запрашиваемой цены. [c.46]
Здесь нет никакой разницы с рынком недвижимости или автомобильным рынком. Если "Por he 911s" сегодня меняет своих владельцев за 50,000, то всегда найдутся люди, которые с радостью купили бы эту машину за 20,000 и люди, которые хотели бы продать ее за 100,000, даже если их запросы сильно отличаются от текущих цен на рынке. То же самое и с акциями. Если даже ZZZ торгуется около 36 за акцию, неминуемо найдутся многочисленные покупатели ниже рынка и многочисленные продавцы выше него. Среди них может быть даже покупатель 10 миллионов акций ZZZ по 20, но он никогда не купит акцию по такой низкой цене, потому что акция торгуется по 36. По существу, из-за того, что покупатель так далек от рынка, его ордер на покупку незначителен для торговли акцией. Реальный покупатель не будет ждать, пока акция упадет до 20, чтобы ее купить. [c.121]
Страховые фирмы, особенно по страхованию жизни, давно осуществляют ин-вестилии в недвижимость. Большая часть их инвестиций состоит из прямых сделок , когда инвестор единолично владеет собственностью. Иногда для выполнения определенных функций ему могут помогать третьи лиаа. Пенсионные фонды, как государственные, так и частные, пришли на рынок недвижимости в основном в конце 70-х начале 80-х годов (скептики заметят, что данный приход совпал с пиком цикла цен на недвижимость). Хотя некоторые пенсионные фонды непосредственно участвуют в сделках, большая их часть инвестирует средства через смешенные фонды ( ommingled funds). Смешанные фонды обычно представляют собой товарищества с участием инвесторов. Управляющая фирма организует товарищество и выполняет функции консультанта и менеджера по управлению собственностью товарищества. [c.753]
Несколько месяцев Гуд размышлял, стоит ли искать на рынке недвижимости соответствующие помещения, в которых можно было бы организовать Goode Sure Ma hinery. Затем в апреле 1994 года стало возможным приобретение за 500 тысяч фунтов стерлингов помещений по соседству с GS . Гуд посчитал эту цену реальной, но был озадачен необходимостью больших инвестиций после приобретения. Будучи не очень старым (42 года), столкнувшись со зрелым состоянием традиционного рынка, добившись рекордов за счет инноваций и столкнувшись с необходимостью роста компании, Гуд понимал, что необходимо принять главное решение. Однако он также понимал, что прежде всего необходимо взвесить все за и против, связанные с вступлением на новый, малознакомый и поэтому более рискованный рынок. [c.41]
Хороших вариантов в Финиксе больше не найти. Это можно было сделать лет десять назад, но теперь хороших сделок просто нет. Цены на рынке взлетели слишком высоко. Поэтому, когда рухнет рынок акций, и, возможно, вместе с ним рухнет рынок недвижимости. Думаю, что сейчас заниматься инвестициями слишком рискованно. [c.222]
Анализ предложения — зто оценка уровня конкуренции на рынке недвижимости, определение потенциальных конкурентов и составление их переч- fa учетом предлагаемых цен и условий. [c.709]