Суть девелопмента (что буквально переводится как развитие ) — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя [c.152]
Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение и заслуживает поэтому более подробного изложения. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах. [c.155]
Прежде всего следует заметить, что выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости — настолько многогранная проблема, что требует привлечения профессионалов для своей реализации. [c.155]
Опыт становления девелопмента в России показывает, что недооценка возможных рисков, отсутствие системы управления рисками являются одной из важнейших причин неудач реализации проектов развития недвижимости. [c.156]
Традиционно принято различать краткосрочное (в период строительства объекта) и долгосрочное финансирование девелопмента, которое, как правило, поступает из разных источников, хотя иногда источник может быть и один, например, пенсионный фонд или страховая компания. [c.157]
При реализации проекта девелопмента наиболее распространенным является сочетание краткосрочного кредитования строительства объекта за счет банковского займа и долгосрочного кредитования созданного объекта специализированным ипотечным институтом (банком, страховой компанией, пенсионным фондом). [c.158]
В то же время для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией, поскольку, во-первых, девелопмент по определению является процессом создания ценности, которой еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не имеет достаточно квалифицированных специалистов для определения эффективности проекта. [c.158]
Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т. е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции, и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. [c.167]
Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, под которым понимается такой метод финансирования, когда пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. [c.169]
В конце 80-х годов в Великобритании и ряде других европейских стран стали возникать проблемы в финансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что приводило к необходимости привлечения нескольких институциональных инвесторов. [c.170]
Здесь наблюдается такое же распределение ролей между иностранными и российскими компаниями, что и в девелопменте иностранные компании ориентированы на многофункциональные здания, бизнес-центры и реже — на управление жилыми зданиями российские — в большей мере ориентируются на управление жилыми комплексами. [c.197]
В главе 2 определяются основные характеристики международных нефтегазовых трубопроводостроительных проектов, а также анализируются современные концепции эффективного управления ими. В частности, проводится обзор современной зарубежной и отечественной практики заключения соглашений о разделе продукции. При этом формулируются основные причины этой достаточно перспективной в мире, но неэффективной в Российской Федерации организационно-правовой формы управления нефтегазовыми проектами. Далее раскрывается современная концепция девелопмента применительно к нефтегазостроительной области, а также рассматривается передовой опыт реализации функции инжиниринга. В конце главы определяются основные характеристики современной системы стандартов управления международными нефтегазовыми проектами. [c.5]
Другим признаком проектного управления в инвестиционно-строительном комплексе является девелопмент. Этот термин заимствован из практики развитых зарубежных стран. Девелопмент уже обрел отечественную прописку, естественно, при этом достаточно сильно изменив свой внешний облик, но не меняя своей [c.54]
Более подробно современные концепции девелопмента и инжиниринга рассмотрены в разд. 2.4, 2.5. Здесь же имеет смысл остановиться на сложившихся на сегодняшний день организационных схемах взаимодействия участников, которые применяются при разработке и реализации международных нефтегазовых проектов. Подробно описывать их нет смысла, ибо, как было сказано, они достаточно изучены. Целесообразно привести их схематическое описание и проанализировать общую тенденцию в изменении их морфологических характеристик. Организационные схемы международных нефтегазовых проектов отображены на рис. 2.2-2.6. [c.55]
Более того, общее понимание девелопмента можно свести к повышению эффективности использования любого объекта недвижимости и, конечно, первичного объекта недвижимости, т.е. земли. Кроме этого, в настоящее время развиваются организационные подходы, в рамках которых концепция проектного управления применяется не к строительству или созданию объекта недвижимости, а к выгодному приобретению такого объекта и дальнейшему повышению его рыночной стоимости самыми различными способами (необязательно путем проведения строительно-монтажных, ремонтно-реставрационных работ или перестройки зданий и сооружений). [c.93]
В настоящее время активно анализируются попытки использования концепции девелопмента в нефтегазовом строительстве. Данное направление весьма перспективно, и для его более интенсивного развития необходимо научное обоснование применения концепции девелопмента в нефтегазовом строительстве, в частности в международных нефтегазовых проектах. Поэтому более подробно рассмотрим современное понимание концепции девелопмента. [c.94]
Не следует, кстати, считать эти объекты столь уж различными во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции — денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности, другие виды деятельности в [c.94]
Возможность применения концепции девелопмента в области управления нефтегазовыми трубопроводостроительными проектами можно свести к следующим положениям. [c.98]
Трубопровод является объектом недвижимости, обеспечивающим транспортировку нефти и газа (весьма востребованных товаров как в России, так и за рубежом) более экономным и быстрым способом, нежели другие. Поэтому трубопровод предоставляет высокоэффективные услуги по транспортировке высоколиквидных товаров. В этом отношении трубопровод можно рассматривать как объект недвижимости, создающий экономическую полезность и соответственно доход. Исходя из этого, к нему можно применять концепцию девелопмента. [c.98]
Трубопровод является сложным техническим сооружением, который необходимо не только поддерживать в работоспособном состоянии, но и постоянно осуществлять контроль, периодические ремонтные работы, а также совершенствовать применяемые технологии и оборудование. Задачи, решаемые на фазе эксплуатации трубопровода, достаточно объемны и сложны, поэтому целесообразно передавать их решение специалистам. В организационном плане трубопроводостроительный проект требует централизованной ответственности и единого органа управления, поэтому в современных условиях нецелесообразно отрывать предпроектную и строительную стадии от фазы эксплуатации. Девелопмент обладает всеми необходимыми организационными решениями, позволяющими интегрировать и согласовывать решения и работы на всех фазах проекта. [c.99]
Нефтегазовые трубопроводостроительные проекты являются капиталоемкими и доходными, а потому ответственными и сложными мероприятиями. Они требуют системного подхода к управлению ими, что предполагает интегрирование всех функций управления в единую систему, обеспечивающую централизацию контроля и ответственности за всеми работами. Таким подходом, уже доказавшим свою эффективность в других областях инвестиционно-строительной деятельности, является девелопмент. [c.99]
Девелопмент является широко распространенной за рубежом концепцией управления, применяемой многими иностранными фирмами, он позволяет эффективно осуществить интеграцию усилий в международных проектах. [c.99]
Теперь следует рассмотреть преимущества, которые может дать девелопмент в качестве современной системы управления сложными инвестиционными проектами развивающегося характера. [c.100]
Таким образом, можно считать обоснованными возможность и целесообразность применения концепции девелопмента в качестве базы для построения системы управления крупными и сложными инвестиционными проектами развивающегося характера, к числу которых следует отнести и международные нефтегазовые трубопроводостроительные проекты. [c.100]
Применение концепции девелопмента должно иметь определенную организационную основу, т.е. совокупность организаци- [c.100]
В декабре 1957 г. Япония получила нефтяные концессии в Саудовской Аравии, а в июле 1958 г. в Нейтральной зоне, где стала добывать нефть фирма Арабиэн ойл К° . Фирма Норт Суматра девелопмент корпорэйшн К° участвует в разработке нефтяных месторождений Северной Суматры. Фирма Арабиэн ойл К° в 1958 г. приобрела в концессию участок в Нейтральной зоне сроком на 44,5 года. [c.193]
Девелопер — это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. За рубежом в сфере деятельности девелоперов находится освоение земельных [c.40]
Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданийа или участков земли. [c.151]
Дарение 123 Девелопер 40,152 Девелопмент 151 Депозит 306 [c.474]
Одной из современных концепций, которая выходит за рамки традиционного понимания проекта, является девелопмент. Он подразумевает значительное расширение рамок применения проектного управления, так как не сводится только к созданию объекта недвижимости с позиций ли генподрядчика, заказчика-застройщика или инвестора. Роль девелопера — особая на всех стадиях инвестиционно-строительного проекта, она отличается от роли других участников. Девелопер чаще всего не генподрядчик, может и не быть инвестором, а его функции при проектировании и строительстве здания полностью не сводимы к функциям заказчика-застройщика. Наиболее обще отличие девелопмента от других форм организации строительной деятельности заключается в [c.92]
Понятие девелопмент (от англ, to develop — развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости. К числу объектов девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. [c.94]
Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, сквозная организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. Говорят также, что девелопмент — это процесс осуществления идеи покупателя, арендатора или заказчика, собственника, застройщика. [c.95]
Характерной особенностью девелопмента (и как вида деятельности, и как организационной формы управления инвестиционно-строительной деятельностью) является исключительная важность вопросов финансирования проекта. Проекты девелопмента являются весьма капиталоемкими и продолжительными, поэтому выступать в качестве инвестора какой-либо один хозяйствующий субъект не рискует. Построение и реализация сложных финансовых схем является одной из характерных функций девелопера. Бывают случаи (в том числе и в России), когда девелопер выступает в качестве инвестора и при этом берет на себя 100%-е финансирование проекта. При таком количестве свободных инвестици- [c.96]
Естественно, высокая прибыльность операций spe ulative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операций на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлторские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. [c.98]
Следует отметить, что напрямую в своем традиционном виде девелопмент не используется при реализации нефтегазовых тру-бопроводостроительных проектов ни за рубежом, ни в России. Есть только отдельные попытки освоения этой концепции в нефтегазовых проектах. Тем не менее можно обосновать как возможность, так и целесообразность применения этой концепции в международных нефтегазовых проектах. [c.98]
Исходя из перечисленных выше положений, подтверждающих возможность применения девелопмента, обобщенно его преимущества можно свести к следующему комплексная ответственность за конечные результаты работы, максимальное комплекси-рование услуг/продукции, повышение реальной возможности влияния на все ключевые факторы успеха проекта, улучшение финансовых результатов деятельности и обеспечение высокого качества управления и выполнения работ. [c.100]
Данные крупнейших зарубежных и отечественных девелопе-ров свидетельствуют о реальности получения следующих экономических результатов от внедрения системы девелопмента (по сравнению с традиционными формами организации инвестиционного процесса) [c.100]