Уменьшение стоимости недвижимости 237 Управление 51 [c.478]
Износ имущества - это снижение его стоимости под действием различных причин [9]. По отношению к объекту недвижимости накопленный износ можно определить как уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта, которое может происходить в результате его физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников. [c.64]
Нарушение требований настоящего Положения и правил паевого инвестиционного фонда к структуре активов паевого инвестиционного фонда, выявленные при проведении оценки стоимости чистых активов и связанные с увеличением или уменьшением стоимости активов в результате изменений признаваемых котировок ценных бумаг, или изменения оценочной стоимости объектов недвижимости, составляющих паевой инвестиционный фонд, после их приобретения, должны быть устранены управляющей компанией мерами, в наибольшей степени отвечающими интересам владельцев инвестиционных паев, и не позднее 6 месяцев с момента их выявления. [c.439]
Как видно из табл. 4.1 имущество (активы) предприятия за отчетный год увеличилось на 233418 млн.руб., т.е. на 5%. Рост активов произошел за счет увеличения оборотных средств, стоимость которых возросла в 1,6 раза. При этом стоимость недвижимого имущества сократилась на 1,5% и его доля в общей стоимости активов снизилась с 88.8% до 83.0%. Сокращение стоимости недвижимого имущества произошло в основном за счет уменьшения стоимости основных средств. Так, по [c.38]
Оценка стоимости отдельных видов активов (недвижимости) вообще не должна ориентироваться на полную первоначальную их стоимость (историческую стоимость) за вычетом износа. Оценщик сам должен сформировать характеристику их рыночной стоимости. Что касается бухгалтерских данных об амортизации, то к такой оценке они не имеют никакого отношения. Износ объектов недвижимости — это уменьшение стоимости объекта (зданий, сооружений, машин и оборудования) по любой причине. При этом выделяют физический износ, функциональный износ и внешний износ.1 Каждый из этих видов износа оценивается отдельно, их сумма представляет общую потерю стоимости объекта по сравнению с его первоначальной оценкой также с учетом инфляционной компоненты. Это обстоятельство может существенно модифицировать оценки стоимости последовательно проводимых продаж пакетов акций акционерного капитала, вложенного преимущественно в объекты недвижимости. И такая модификация оценок стоимости одних и тех же объектов будет связана главным образом с воздействием инфляции и в относительно меньшей степени — с увеличением износа объектов недвижимости. [c.146]
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определенных качественных характеристик (плохая планировка здания, слишком плотная застройка земельного участка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда, привнесенные владельцем избыточные элементы недвижимости). [c.11]
Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится. [c.79]
Однако справедливая стоимость полученного актива может свидетельствовать об уменьшении стоимости переданного актива. В этом случае производится частичное списание стоимости переданного актива, и новый актив отражается по этой уменьшенной стоимости. Примерами обменов аналогичными активами являются обмены самолетами, отелями, станциями обслуживания и другими объектами недвижимого имущества. Если другие виды активов, такие как денежные средства, включаются в операцию обмена, это может указывать на то, что обмениваемые объекты имеют разную стоимость. [c.340]
На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государства. Данный фактор учитывается не только при оценке, проводимой в целях оптимизации налоговых платежей предприятия. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов. [c.62]
С экономической точки зрения такой характер уменьшения стоимости актива можно объяснить тем, что вновь созданный актив, соответствующий современным требованиям рынка, в течение некоторого (для недвижимости — достаточно длительного) времени в силу своей достаточно высокой полезности должен пользоваться спросом и, следовательно, его рыночная стоимость вначале должна уменьшаться достаточно медленно. По мере приближения к концу экономической жизни актива из-за потери полезности возникает большая вероятность его функционального устаревания, которое приводит к ускорению износа и, следовательно, значительному изменению стоимости. [c.107]
Из (6.3.13) следует, что с течением времени с уменьшением стоимости УБд улучшений уменьшается и налог НБд на них. Уменьшение налога на улучшения как одной из составляющих операционных расходов приводит к изменению чистого операционного дохода, формирующего рыночную стоимость объекта недвижимости. [c.186]
Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости за счет различных причин (это не имеет отношения к понятию амортизация ). [c.124]
Функциональный износ вообще связан с уменьшением стоимости имущества из-за его несоответствия требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам [6]. В отношении рассматриваемых объектов недвижимости следует предполагать наличие функционального износа, и вот по каким причинам. [c.41]
Благосостояние потребителя. Материальные ценности состоят из всех активов, которыми владеют потребители финансовых активов, таких как акции и облигации, и недвижимости (дома, земля). Резкое уменьшение реальной стоимости активов потребителей приводит к увеличению их сбережений (к уменьшению покупок товаров), как к средству восстановления их благосостояния. В результате сокращения потребительских расходов совокупный спрос уменьшается и кривая совокупного спроса смещается влево. И наоборот, в результате увеличения реальной стоимости материальных ценностей потребительские расходы при данном уровне цен возрастают. Поэтому кривая совокупного спроса смещается вправо. Важное соображение в данном случае мы не имеем в виду рассмотренный ранее эффект богатства, или эффект реальных кассовых остатков, который предполагает постоянную кривую совокупного спроса и является следствием изменений в уровне цен. В противоположность этому изменения в реальной стоимости материальных ценностей, о которых идет речь, не зависят от изменений уровня цен это неценовой фактор, который смещает всю кривую совокупного спроса. Примером может служить резкое повышение курса акций, которое приводит к росту благосостояния потребителя даже при неизменном уровне цен. А резкое уменьшение реальной стоимости домов и земли приведет к уменьшению благосостояния потребителя, независимо от изменений в общем уровне цен. [c.42]
Структура доходной части государственного бюджета Республики Беларусь, начиная с 1992 г., подверглась коренным изменениям - источником доходов стала новая система налогов. К налогу на прибыль и подоходному налогу с населения добавились налоги на добавленную стоимость, землю, недвижимость, за пользование природными ресурсами, косвенный налог с оборота. С 1992 г. основными источниками доходной части бюджета являлись налог на прибыль и доходы, налог на добавленную стоимость, акцизы. В совокупности их доля составила в 1992 г. - 71,8%, 1993 г. - 69,4%, 1994 г. - 68,7%, 1995 г. - 59,4%, 1996 г. - 55,3%, 1997 г. - 57,3%, 1998 г. -49,2%, 1999 г. - 49,6% и в 2000 г. - 48,7%. Снижение удельного веса налогов связано с низкой их собираемостью. Высокий уровень налогообложения привел к сокращению производства, уменьшению налогооблагаемой базы и, как следствие, к снижению налоговых поступлений в бюджет. [c.195]
Принцип увеличения и уменьшения доходности. Определенное количество факторов максимизирует стоимость, но до определенного предела наступает момент, когда прирост стоимости становится несоизмерим с капиталовложениями. Чтобы выявить характер и размеры улучшений, обеспечивающих максимальный доход от владения объектом недвижимости, необходимо в процессе оценки разрабатывать гипотетические комбинации улучшений. [c.5]
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О). [c.43]
Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости. [c.25]
Как уже отмечал ось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. [c.158]
Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешёвых объектов недвижимости ведёт к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости. [c.145]
В разделе Прирост (уменьшение) стоимости имущества фонда от реализации активов показывается результат от реализации и прочего выбытия имущества фонда, выявленный на соответствующих счетах учета реализации и списанный в текущем отчетном периоде на счет96 Целевые финансирование и поступления , субсчет Прирост или уменьшение стоимости имущества паевого инвестиционного фонда . По строке 010 показывается величина прироста (уменьшения) стоимости имущества фонда от реализации ценных бумаг. Результат от реализации ценных бумаг определяется исходя из факта поставки ценной бумаги. По строке 011 показывается величина прироста (уменьшения) стоимости имущества фонда от реализации объектов недвижимости. Результат от реализации объектов недвижимости определяется в соответствии с методом начисления дохода от реализации, подтвержденного соответствующими документами. [c.343]
В валовую прибыль включено также превышение выручки от реализации основных фондов и другого имущества (в том числе земельных участков) без НДС над их остаточной стоимостью. Прибыль от реализации основных фондов — это прирост капитала. То же самое относится и к разнице между ценой покупки и продажи других активов (недвижимости, земли, ценных бумаг). В развитых странах эта разница, причем скорректированная на коэффициент инфляции, относится к капитализированной прибыли. Такая прибыль связана с неопределенностью, поскольку нельзя предусмотреть их повторение в будущем. В Великобритании существует самостоятельный налог на увеличение стоимости капитала ( apital gains tax), которым облагается прирост стоимости некоторых активов при их реализации, причем эта стоимость индексируется на инфляцию. В США прибыль от продажи активов, которые ранее находились в собственности данного владельца более шести месяцев, облагается по уменьшенной в два раза ставке или даже еще более низким ставкам налогового обложения2. Налогом на прирост капитала облагаются доходы физических и юридических лиц, получаемые от реализации имущества в Дании, Ирландии, Португа- [c.52]
Однако далее обычно вступает в силу психологический фактор инфляции — инфляционные ожидания, т. е. действия субъекта на потребительском, товарном, фондовом, валютном и других рынках, основывающиеся на предположениях о высоких темпах инфляции в перспективе. Действия субъектов хозяйственной жизни заключаются в размещении своих денежных средств и других теряющих от инфляции ценностей в товарные запасы, в стабильную конвертируемую валюту, недвижимость, в помещении в банк на валютные депозиты и т. д., т. е. в те ценности, рыночная стоимость которых не зависит от обесценения национальной валюты. Для уменьшения потенциальных потерь эти процессы необходимо осуществлять как можно скорее. Но это ведет к ускорению обращения денег (росту показателя V), что еще в большей мере усиливает инфляцию. Отсюда можно вывести закономерность инфляционных процессов как саморазвивающихся и самоускоряющихся. Образно говоря, инфляция похожа на снежный ком , скатывающийся с горы. [c.205]