Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является [c.10]
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости [c.25]
Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости. [c.19]
Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости [c.24]
К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить направление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон. [c.24]
Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвестиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости отражает многообразие форм, доступных национальной экономике. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений. [c.25]
Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость. [c.25]
Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания. [c.249]
Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости. [c.49]
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2. [c.25]
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. [c.31]
Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор - близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя) дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие "экономическое местоположение недвижимости". Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости. [c.31]
Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор - это локация - местонахождение объекта, затем - техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля, вид из окон, наличие инфраструктуры - поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, например участок земли, то и наличие инженерных сетей. Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и требует к себе соответствующего внимания. [c.31]
Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования. [c.20]
К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости. [c.24]
В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных. [c.440]
Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обременении экологического характера, а также возможности возникновения финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восстановлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования. [c.591]
Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости в настоящий момент времени или могущие изменить ее стоимость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выявлены. [c.591]
Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости. [c.593]
К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недвижимого имущества или имеющим прямое отношение к оценке ЕСО 2000 относят [c.605]
Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше. [c.252]
Таким образом, в процессе оценки объекта недвижимости можно определять различные виды стоимости, которые будут различными по величине для одного и того же объекта. Важнейшим фактором, влияющим на выбор вида стоимости (базы оценки), является цель выполнения работ по оценке объекта недвижимости. [c.24]
С точки зрения инвестора, ключевые факторы, влияющие на уплату налогов, вращаются вокруг текущего (обыкновенного) дохода, приростов капитала, инвестиционных инструментов, защищающих от налогов, и налогового планирования. Лица, вкладывающие средства в инструменты, обеспечивающие текущий доход, обычно подпадают под более низкие ставки налогов (15 или 28%), особенно пенсионеры. Доминирующей формой текущего дохода от инвестирования являются проценты и дивиденды другим источником текущего дохода является доход в виде ренты от различных видов инвестиций в недвижимость. С точки зрения механизма налогообложения прирост капитала, возникающий в результате роста рыночной стоимости инвестиций, очень привлекателен для многих инвесторов. Тот факт, что эти приросты не облагаются налогом до тех пор, пока они действительно не получены, позволяет инвестору откладывать уплату налогов, а также контролировать время начисления и уплаты налогов на эти доходы. Конечно, поскольку прирост капитала облагается налогом так же, как и обыкновенный доход, он не обеспечивает никаких преимуществ по ставке налого-облоЖения. [c.168]
В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности. [c.25]
Внешняя информация представляет большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и [c.58]
Изучение ретроспективной динамики является основой для составления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнктуру. Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости. [c.59]
Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение. [c.61]
Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта, дизайном, экономическими факторами, влияющими на его стоимость. Условия эксплуатации объекта, своевременности ремонта и модернизации в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста. Необходимо учитывать наличие различий в подходе к оценке износа между бухгалтерской и оценочной практикой. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. Срок экономической жизни зависит от многих факторов, например экономической ситуации в стране, вкусов потребителей v т.д. Вместе с тем, производя оценку недвижимости, оценщик исходит ис того, что в оставшийся срок экономической жизни с объектом недвижимости не произойдет существенных изменений. Определение срока экономической жизни основано на визуальном осмотре объекта, анализе экономи ческой ситуации. В конечном счете оно во многом зависит от опыта и мне ния оценщика. [c.154]
Стоимость зависит от четырех параметров спроса, предложения, конкретного объекта недвижимости и процесса передачи прав на него. Эти факторы лежат в основе анализа недвижимости. Понятие спроса относится к параметрам, влияющим на готовность и способность людей покупать или арендовать недвижимость, тогда как под предложением понимается набор объектов, из которого могут выбирать потенциальные покупатели (или арендаторы). Характеристики объекта недвижимости включают все ограничения на его использование, местоположение объекта, окружающую среду и улучшения, а также оптимальную форму пользования. Процесс передачи прав включает доведение информации об объекте до рынка и переговоры об условиях контракта на продажу или аренду. [c.157]
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так [c.399]
В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение наличие красивого вида, наличие зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представление о качестве окружающей среды. [c.590]
В третьей главе проводится системное описание основных понятий (затраты, цена, стоимость обмена, стоимость использования, рыночная стоимость и других) и принципов оценки недвижимости (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, остаточной продуктивности земли). Особую актуальность представляет систематизация факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В главе приведен поэтапный алгоритм оценки объекта недвижимости с использованием доходного, рыночного и затратных подходов. В конце главы рассмотрено применение программной системы электронных таблиц Mi rosoft Ex el для расчета финансовых функций, используемых при оценке недвижимости. [c.6]
Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупное природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосре ственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффекти ность его использования. Экологические факторы при оценке объекта н движимости необходимо рассматривать как его окружение, существен влияющее на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценное этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, о ределяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижим сти. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативны [c.139]
В начале процесса оценки необходимы сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего экружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость эбъекта недвижимости. [c.145]
Следующий этап оценки - определение стоимости - осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассма- [c.384]