Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов. [c.167]
Особой разновидностью банковских кредитов являются так называемые кредиты, базирующиеся на активах, к которым относят ипотеку, лизинг, кредиты, обеспеченные машинами и оборудованием. Они привлекаются предприятиями в целях поддержания высокого уровня ликвидных активов практически на постоянной основе. В случае возникновения проблем с выплатой основного долга и процентов банк-кредитор может обратить свои претензии на имущество, служащее обеспечением кредитов. [c.410]
Таким образом, одной рукой деньги даются человеку, другой рукой деньги у него забираются. Эти деньги можно было бы вообще выкинуть из оборота. Они просто совершают путь со счёта капиталиста, когда он выплачивает зарплату, обратно на счёт капиталиста, когда он получает выплату по ипотеке (обычно выплаты по ипотеке происходят в тот же самый день, когда платится зарплата). В этом случае зарплата бы уменьшилась вдвое, но и жильё бы стало стоить 25 процентов от нынешней стоимости, то есть более-менее соответствовало затратам на строительство. [c.204]
С другой стороны, ипотека является удобным способом регулировать трату денег во время кризисов. Изменение банковской учётной ставки, то есть процента по кредитам, приводит к уменьшению или к увеличению процента зарплаты, который уходит на выплату по ипотеке. Таким образом, банковская система получает возможность напрямую менять реальную [c.205]
Есть ещё и механизм обратной ипотеки. Например, если дом выплачен на 60 процентов, то можно получить от банка обратно 60-25 = 35 процентов от стоимости дома в наличных, которые можно потратить на что угодно (при этом счётчик выплаты опять вернётся в положение 25 лет ). [c.205]
В начале 2001 года жрецам религии денег удалось быстро запустить пирамиду недвижимости и ускорить пирамиду государственного долга. Одновременно увеличилась реальная зарплата американцев за счёт резкого снижения выплат по ипотеке. Эти меры несколько сгладили эффект спада в экономике. [c.227]
Определенный риск для инвестора все же существует, и связан он с тем, что домовладельцам разрешено делать предварительные платежи по своим закладным. Это означает, что вторичные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек обычно сроком на 30 лет, могут фактически иметь гораздо более короткий период обращения. При этом инвестор может потерпеть убытки, если он покупает бумаги по цене выше номинала, а процентная ставка упала с тех пор, как они были созданы. В такой ситуации домовладельцы могут начать делать предварительные платежи по своим закладным. А для инвестора это означает, что ему вскоре после покупки бумаг по цене выше номинала выплатят их номинальную стоимость. [c.394]
Существует целый ряд разновидностей СМО, но всех их объединяет основополагающая концепция. Ипотека погашается возмещением капитала и выплатой процентов. Если, например, пенсионный фонд является держателем обычных бумаг, выпущенных на базе пула ипотек, то ему выплачивается соответствующая доля от поступлений в виде возмещения капитала и выплат процентов по различным закладным, объединенным в одном пуле. Ежемесячно размеры инвестиций пенсионного фонда в эти бумаги сокращаются по мере того, как ему выплачивается часть их номинальной стоимости. Более того, если какая-то закладная из пула досрочно полностью оплачивается, пенсионный фонд получает свою долю досрочного возмещения основного капитала по ней и больше не получает процентов по этой закладной. Пул становится меньше на выкупленную ипотеку. Следовательно, получаемый фондом доход от него также сокращается, и он вынужден искать новые объекты инвестиций, чтобы вложить средства, высвободившиеся в результате предоплат должников по закладным. [c.395]
По сути, СМО является просто средством распределений среди инвесторов выплат основного капитала и процентов по ипотекам в пуле. Инициатор появления СМО трансформировал традиционный пул ипотек в набор ценных бумаг, называемых траншами СМО (транш в переводе с французского означает доля ), которые дают различные приоритеты при получении вы- [c.395]
Транши различаются по условиям их погашения (т.е. по тому, каким образом распределяется среди них возмещение основного капитала). По траншу А вплоть до его погашения делаются выплаты из средств, поступивших в качестве возмещения основного капитала по ипотекам. Пока транш А полностью не погашен, по траншам В я производятся выплаты только процентов. После погашения транша А, по траншу В производятся выплаты из средств, поступивших в качестве возмещения основного капитала по ипотекам до его погашения, после чего они продолжаются по траншу С. [c.396]
Текущие процедуры матричной оценки вторичных ценных бумаг, выпущенных на базе пула ипотек, подвергались критике за неадекватный учет возможностей, предоставляемых этими ценными бумагами (таких, как предоставляемая домовладельцам возможность производить авансовые выплаты по закладным в рассрочку). Эта возможность имеет свою внутреннюю стоимость, и то, что модель не в состоянии адекватно включить ее в цену вторичной ценной бумаги, порождает систематические ошибки. [c.441]
Ипотека касается распределения дохода, создаваемого в сельском хозяйстве и других отраслях, использующих землю (в лесном хозяйстве, горно-добывающей промышленности, транспорте). Она представляет собой полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту. В этом состоит сущность залога земли и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью), напр, залог жилых домов, сдаваемых их владельцами внаём. [c.107]
Некоторые исследователи предпринимали попытки разработать модели, объясняющие выплаты за досрочное погашение ссуды, основываясь на оценке опциона на выплату за досрочное погашение и применяя такие характеристики, как срок и купонная ставка, в качестве исходных данных, в дополнение к особым характеристикам заемщиков в пуле. В случае, когда оценивается особый, а не общий пул ипотек, будет полезным исторический отчет о досрочных выплатах определенного пула, который часто представляет собой основу для оценки досрочных выплат за досрочное погашение ссуды. [c.1219]
ИПОТЕКА С ВЫПЛАТОЙ РАЗ В ДВЕ НЕДЕЛИ (BWM) [c.711]
Выплаты делаются не ежемесячно, а раз в две недели. Каждый раз выплачивается сумма, равная половине обычной ежемесячной выплаты. Эта схема применяется главным образом при ипотеке сроком на 30 лет под фиксированный процент. [c.711]
Гарантиронанные ссуды или пулы ипотек Третий вид деятельности федерального правительства, который влияет на кредитный рынок, но не отражается в статьях федерального бюджета, — это гарантированные пулы ипотек. Гарантированные пулы ипотек представляют собой ссуды, которые полностью или частично застрахованы федеральным правительством, гарантирующим выплату либо основной суммы долга, либо процента, либо того и другого. Так же как операции внебюджетных и спонсируемых государством агентств, федеральные гарантии займов не отражаются в статьях федерального бюджета. В основном гарантированные ссуды использовались для поддержки жилищного строительства. В последние годы, однако, такие гарантии все больше используются для других целей, например для поддержки компании hrysler и городского хозяйства Нью-Йорка. [c.104]
Обычным обоснованием использования ипотеки PLAM является то, что в условиях инфляции, которая после второй мировой войны существует почти во всем мире, для ипотек с фиксированной ставкой характерны высокие месячные выплаты в начале срока ссуды. Затем, по мере роста уровня цен при постоянном темпе инфляции, реальный размер выплат в погашение ссуды снижается. [c.110]
Ипотека PLAM преодолевает эти затруднения, потому что фиксируется реальная величина выплаты на весь срок ссуды. Для того же численного примера, который разбирался выше, в случае использования ипотеки PLAM средняя номинальная месячная выплата в год составит 569 долл. к 30-му году она станет равной 2343 долл. Но реальная выплата останется прежней, точнее, она составит 542 долл. в долларах, приведенных к текущему уровню цен. Эта реальная выплата в 542 долл. более чем на 35% ниже (в пересчете на реальную покупательную способность, которой обычно как раз и недостает покупателю своего первого дома) реальной месячной выплаты первого года в 842 долл. при фиксированной ставке выкупа закладной. [c.110]
Облигация, обеспеченная пулом ипотек ( ollateralised Mortgage Obligation), - сертификат, удостоверяющий право владельца на получение выплат по основному долгу и процентам, обеспечиваемый единым пулом ипотек. Покупатели этих облигаций осуществляют безрисковое кредитование домовладельцев. [c.176]
Основная цель разделения поступлений в результате возмещения основного капитала и выплаты процентов по ипотекам пула на различные транши состоит в создании набора бумаг с различными процентными ставками и степенью риска предоплаты. Инвесторы могут в зависимости от степени предполагаемого ими риска выбрать для себя соответствующую бумагу. Учиты- [c.396]
Облигации на предъявителя подлежат оплате на предъявителя или по приказу первоначального собственника и могут быть переуступлены путем передачи или передачи и передаточной подписи (индоссамента). К облигациям на предъявителя прилагаются купоны Последние с наступлением срока платежа по существу являются простыми векселями по каждой текущей выплате процентов. Купоны сами по себе являются оборотными документами. Облигации также можно разделять на ипотечные денежные обязательства, первичные или вторичные, в зависимости от вида ипотеки, которой они обеспечены. Правительства часто выпускают облигации, которые не имеют никакого другого обеспечения, кроме платеже способности правительства. Эти облигации известны как долговые обязательства. Некоторые облигации дают держателям право на обмен их на акции — такие облигации называются конвертируемыми. Когда держатели облигаций участвуют наряду с акционерами в доходах корпорации, облигации известны как дающие право на участие в распределении прибыли. [c.646]
То есть по всем этим людям, которые воспользовались регулируемыми ставками процента по закладным — особенно по людям, которые воспользовались более низкими расценками ипотеки с регулируемыми процентными ставками47 для покупки более дорогого жилья, чем они могли бы себе позволить при других условиях. Если процентные ставки повысятся, множество людей не сможет выплачивать свои взносы по закладным. Если люди начнут терять работу, то еще больше людей прекратят выплаты взносов. Многие захотят немедленно продать свою недвижимость. Они будут готовы назначить за свои дома смехотворно низкие цены. Цены рухнут с грохотом, и от этого падения пойдут широченные круги. [c.132]
Re ord Date — дата выплаты дивидендов, дата регистрации. 1) Дата, по наступлении которой акционер должен официально владеть акциями, чтобы иметь право на получение дивиденда. Например, компания 1 ноября может объявить, что 1 декабря выплатит дивиденды акционерам, зарегистрированным на 15 ноября. После совершения сделки инвестор приобретает регистрацию по завершении расчетов, которые обычно занимают 5 рабочих дней для ценных бумаг и один рабочий день для взаимных фондов. Акции, торгуемые за четыре дня до даты регистрации, продаются без дивиденда (ex-dividend), поскольку продавец остается владельцем регистрации и, следовательно, владельцем права на получение очередного дивиденда. 2) Дата, на которую определяют, кто имеет право на выплату основной суммы и процентов по ценной бумаге. Датой регистрации для большинства ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек, является последний календарный день месяца, в то же время последним днем их передачи является последний рабочий день месяца. Дата регистрации для обеспеченных ипотечных облигаций и ценных бумаг, обеспеченных активами, устанавливается индивидуально для каждого выпуска. [c.241]
Облигация с пулом закладных представляет собой долговую ценную бумагу, имеющую обеспечение в виде пула закладных на недвижимость. Эмитент, например Национальная правительственная ассоциация по ипотечному кредитованию (GNMA), комплектует пул закладных на недвижимость, а затем выпускает ценные бумаги на сумму, равную созданному пулу. Эти облигации, известные под разными названиями как "ценные бумаги, выпущенные на основе пула ипотек или других кредитов", или как "ценные бумаги—проводники ", или, наконец, как "сертификаты участия", обычно продаются с минимальным номиналом 25 000 долл. Хотя срок их погашения может достигать 25—30 лет, средняя продолжительность жизни таких выпусков намного короче (10—12 лет), поскольку среди столь большого количества закладных, собранных в пул, найдутся те, выплата по которым должна производиться раньше. Инвестируя средства в одну из таких ценных бумаг, вы получаете право на неделимый доход в пуле закладных. Таким образом, когда владелец дома производит ежемесячный взнос по закладной, то эта плата в основном поступает к вам — держателю облигации — в качестве платы по обеспечиваемой закладной облигации. Хотя ценные бумаги этого типа выпускаются с нормальным купоном, доход по ним выплачивается чаще ежемесячно, а не один раз в полугодие. Фактически, ежемесячная сумма, получаемая держателем облигации, является подобно плате по закладной и вкладом в погашение основной суммы долга, и процентами (т.е. представляет [c.446]
Авансовые взносы по ипотечной ссуде являются еще одной проблемой, присущей облигациям, обеспеченным пулом закладных. Отчасти именно в связи с этой проблемой и с целью ликвидации некоторой неопределенности, возникающей из-за предоплат в стандартном варианте облигаций с пулом закладных, были созданы особые разновидности облигаций с пулом закладных — облигации, обеспеченные портфелем закладных (СМО), В традиционных облигациях с пулом закладных (ипотек), по мере того как должниками по ипотечному кредиту осуществляется оплата объединенных в пул закладных, все держатели облигаций получают пропорционально распределенные доли сумм погашения, в результате чего резко сокращается срок жизни самой облигации, обеспеченной пулом закладных. Облигации же, обеспеченные портфелем закладных, в противоположность сказанному выше позволяют разделить инвесторов на классы (формально такие классы именуются траншами) в зависимости от их намерения осуществить краткосрочное, среднесрочное или долгосрочное инвестирование. В этом выпуске текущие проценты выплачиваются всем держателям облигаций, обеспеченных портфелем закладных, все выплаты по основной сумме долга (сумме погашения) в первую очередь поступают к держателям краткосрочных вариантов облигаций с портфелем закладных до тех пор, пока они не будут полностью погашены затем следующий класс (транш), в свою очередь, становится единственным получателем основных сумм, и так далее, пока не будет погашен долг по последнему траншу. Таким образом, среди обеспеченных портфелем ипотек облигаций только держатели одного транша в каждый момент времени получают основную сумму долга. Фактически, почти все обеспеченные закладными ценные бумаги сегодня открыто продаются или в форме облигаций, обеспеченных портфелем закладных (СМО) (ипотек), или в виде инструментов инвестиций в закладные на недвижимость (REMI s/. Перечисленные ценные бумаги соответствуют различным вариантам комплектования закладных (ипотек) и типичных ценных бумаг с пулом ипотек для перепродажи широкому кругу инвесторов. [c.448]
Основным эмитентом этой разновидности облигаций выступает "Фредди мэк". Обычно по каждому траншу устанавливается не только свой срок погашения (как правило, 2, 5,10 или 20 лет), но и ставка процента. Облигации, обеспеченные портфелем ипотек, основаны на закладных, имеющих высокий рейтинг, а также часто на государственных гарантиях, поэтому они имеют на американском фондовом рынке очень высокий рейтинг — АЛА. Снимая ряд проблем риска для инвесторов, эти ценные бумаги предлагают им не очень высокие ставки доходности. (Прим. науч. ред.) " В отличие от облигаций, обеспеченных портфелем закладных, эта разновидность облигаций с пулом ипотек является еще более гибким инструментом. Транши выделяются не только по критерию сроков погашения, но и по характеру требований к активам (старшие и младшие транши), характеру выплаты процентов (стандартные или остаточные транши). Поэтому уровень риска инвестиций в эти инструменты несколько выше, и их рейтинг соответственно ниже. (Прим. науч. ред.) [c.448]